Вена, самая центральная из европейских столиц, на фоне маленькой Австрии кажется городом-великаном. И европейцы, и россияне стремятся сюда инвестировать, переехать, найти здесь работу или поступить в один из знаменитых на весь мир местных университетов. Здесь сосредоточено более 70% всех инвестиций в Австрию, а квадратный метр за последние 13 лет вырос в цене на 80%, достигнув в историческом центре отметки в €30 тыс.
На самом деле средние цены, конечно, гораздо демократичнее, хотя город и в самом деле – один из самых дорогих столиц в Европе. Средняя стоимость "квадрата" в Вене – около €3900. Такие цифры фигурируют в новостройках со средней удаленностью от центра и далее, с хорошей инфраструктурой, со станцией метро поблизости. Центральные районы – дороже, а пролетарские окраины – чуть дешевле.
Центр Вены
Социогеография в номерах
На первый взгляд кажется, что планировка Вены и ее разбивка по 23-м районам не подчинена никакому здравому смыслу: со старым городом соседствует пролетарский район; близко к центру, в окружении самых дорогих домов, обнаруживаются промзоны; а перекинутый на другой берег Дуная 22-й почему-то считается местом проживания истинных австрийцев. В довершение этой чехарды местные жители говорят о любимых местах, старательно умалчивая названия, и оперируя только цифрами, точнее, порядковыми номерами.
Но секрет прост: Вена раскручивается от центра к окраинам по спирали, нанизывая на себя пышные ансамбли в стиле барокко, памятники готики, парки, площади с фонтанами, Венский лес завершается Дунаем... и продолжается за ним. Районы сосчитаны с чисто немецкой пунктуальностью – от центра к окраинам, а номер – это второе, если не основное, имя каждого куска города. И, если начать исследовать город в поисках крыши над головой, все оказывается не так уж и сложно.
Самые престижные и самые дорогие районы – это 1-й, 13-й, 18-й, 19-й. Впрочем, в самом центральном районе – 1-м – нет зелени. С этой точки зрения имеет смысл смотреть поближе к Венскому лесу, на запад: районы 13, 14, 17, 18, 19. Многим нравится 16-й, где начинается Оттакрингское кладбище – весь город оттуда виден как на ладони.
Самыми непрестижными считаются 10-й, 11-й, 15-й и 20-й. Впрочем, в любом районе, говорят старожилы, есть красивые улочки и достойные варианты квартир.
Согласно рейтингу Mercer Quality of Living 2014, Вена заняла 1 место в мире по качеству жизни, собрав такие эпитеты, как "удобный город для жизни, зеленый, компактный и безопасный, где все близко и доступно".
Фешенебельный центр
Как в большинстве городов с многовековой историей, план Вены – это система кольцевых и радиальных улиц. В самом центре бывший императорский дворец Хофбург, невдалеке собор св. Стефана и Венская опера. Это Innere Stadt (1-й район) – Внутренний город, историческое сердце столицы и средоточие архитектурных шедевров. Именно во Внутреннем городе, как нигде, чувствуется венский "имперский стиль" – фешенебельные, тяжеловесно-роскошные здания: парламент, ратуша, новое здание университета. Очевидно, что это – самый дорогой район, где сконцентрировано все самое-самое: бутики, рестораны, отели, и, конечно, самые дорогие квартиры.
Квартира в Вене из двух комнат площадью 110 кв.м в здании старой постройки возле оперы продается за €1,3 млн. Свежий ремонт, огромные, почти до пола, французские окна. Другой вариант здесь же: 8-комнатная квартира с чистовой отделкой и мебелью в отреставрированном старинном доме, шикарные интерьеры, мебель и техника, цена – €5,5 млн.
Венская опера
Почти со всех сторон Внутренний город подковой опоясывает широкий бульвар Ринг. Улицы, веером расходящиеся от Ринга, из которых самая богатая – Марияхиль-ферштрассе, приводят к внешнему полукольцу – так называемому Гюртель (пояс). За ним растут новые жилые кварталы.
С 1-м районом граничат 2-й район Leopoldstadt (Леопольдштадт) – место, где находится знаменитый на весь мир парк аттракционов Prater, и Wieden (Виден, 4-й район Вены) – одно из самых желанных мест для тех, кто выбирает в Вене свой будущий адрес. Здесь среди исторических зданий выросли современные жилые комплексы, а в середине – знаменитая площадь Karlsplatz. Если в 1-м районе можно найти элитную квартиру за €3-4 млн, то аналогичный по площади и качествам вариант в Видене будет стоить в пределах €800 тыс.
Состоятельные жители Вены также выбирают роскошные квартиры в Josefstadt (Йозефштадт, 8-й). Самый маленький район Вены был назван в честь императора Священной Римской империи и эрцгерцога Австрии Иосифа I (к. 17 - нач. 18 вв.). Сегодня это популярное для жизни место – здесь сохранились здания величественной архитектуры в стиле барокко, и вместе с тем, здесь есть красивые парки, уютные кафе, и самый старинный театр Josefstadt Theater.
К рабочим окраинам
В Вене социальные контрасты сложились давно и выражены четко. На северо-западной окраине города, у подножия Венского Леса, предпочитают селиться буржуа и чиновники. Пролетарские районы города – это главным образом промышленный юг столицы и восток. Здесь сконцентрирована львиная доля современной промышленности страны – машиностроительные, металлообрабатывающие и электротехнические предприятия, текстильные фабрики.
--------------------
"В Вене социальные контрасты сложились давно и выражены четко"
--------------------
В первую очередь все сказанное относится к 11-му району – Simmering (Зиммеринг). Помимо ярко выраженного производственного контента, через этот район проходит дорога от аэропорта к центру Вены. Аналогичная ситуация с 12-м районом – Meidling (Майдлинг), который нафарширован заводами и населен рабочим классом. Жилые комплексы в основном были построены в период между двумя мировыми войнами – поэтому эксперты называют комфортность проживания здесь весьма условной. Кроме обоих пролетарских районов, малоинтересным для проживания считается Favoriten (Фаворитен, 10-й). Помимо того, что здесь тоже есть промзоны, это – самый густонаселенный район австрийской столицы, здесь живут крупные диаспоры турок и сербов.
Впрочем, чтобы найти в этих местах предложения вариантов для покупки, нужно знать немецкий: на международных и русифицированных порталах такие варианты практически не экспонируются, хотя ценники здесь, конечно, ниже среднегородских. Но ненамного.
Компромиссом для невысоких бюджетов может стать Margareten (Маргаретен, 5-й район) – это целиком и полностью жилой район, который существует с 1861 года и был полностью восстановлен после Второй мировой войны. Несмотря на то, что здесь имеется несколько промышленных комплексов, этот район облюбовал для жизни средний класс. Еще недорогой район – Brigittenau (Бригиттенау, 20-й) – довольно скромных достоинств кусок городской среды, не имеющий высокой архитектурной или культурной ценности. Однако, с конца прошлого века здесь бурно развивается новое строительство, поэтому здесь всегда можно найти недорогую и функциональную квартиру.
Мой адрес – не дом и не улица
Вся эта районная классификация завладевает умами всякого, кто решает покупать квартиру в Вене как для собственного проживания, так и для извлечения прибыли. В первую группу обычно попадают счастливцы, получившие в австрийской столице работу или поступившие в один из местных университетов. Во вторую – инвесторы, у которых желательно наличие хотя бы полумиллиона евро – иначе серьезного разговора не выйдет.
Но эксперты считают, что, строго говоря, купить ликвидный и легко сдающийся в аренду вариант можно в любом районе Вены. "Для души и сердца со сравнительно большим бюджетом районы: 13, 18, 19 и такие окрестности, как Клостернойбург, Ваден и Перхольдсдорф. Для среднего бюджета: 14, 17, 9, 2, 20, или иными словам практически все, кроме 1-ого", – советует Юлия Горшкова, директор компании REO Consult. По ее словам, сдаваться квартира будет в любом случае, где бы ни находилась: главный адрес – Вена.
--------------------
"Сдаваться квартира будет в любом случае, где бы ни находилась: главный адрес – Вена"
--------------------
И все же. Новые проекты лучше искать в Landstraße (Ландштрассе, или 3-й район) – дипломатический квартал столицы, который с одной стороны, сохранил венский императорский шик (все-таки он граничит с Внутренним городом), и в то же время нафарширован офисными центрами, множеством современных жилых комплексов, и населен выходцами из Восточной Европы и азиатских государств.
Роль "непрестижного центра" может сыграть 6-й район Mariahilf (Мариахильф). Любителям ночной жизни и модных арт-кафе советуют 7-й Neubau (Нойбау). Здесь могут быть интересны квартиры в отреставрированных старинных домах. Студентам больше подойдет Alsergrund (Альзергрунд, 9-й район) – настоящий образовательный центр, к тому же наполненный достаточно бюджетным жильем. По венским меркам, конечно.
И снова цены вверх: 13-й район Hietzing (Хитцинг) – резиденции 19 века пополам с зелеными парками; 15-й Rudolfsheim-Fünfhaus (Рудольфсхайм-Фюнфхаус) – настоящая обитель состоятельных иностранцев; 16-й Ottakring (Оттакринг) и 17-й Hernals (Хернальс) – место самых модных новых жилищных проектов и шопинг-центров… Пожалуй, замыкает шествие «престижных и не-центральных» 18-й Währing (Веринг) – один из самых дорогих. Еще бы – он частично граничит с Венским лесом, а частично является его частью.
Реальное предложение: новая просторная 2-этажная квартира с собственным садом, площадь квартиры – 171 кв.м, площадь сада – 308 кв.м. Цена – €745 тыс.
Пригороды держат марку
Остальные 5 районов Вены – пригородные, хотя и официально, и фактически они, конечно, находятся в черте города. Penzing (Пенцинг, 14-й), Döbling (Дёблинг, 19-й), Floridsdorf (Флоридсдорф, 21-й), Donaustadt (Донауштадт, 22-й), и Liesing (Лизинг, 23-й) – это поместья, усадьбы, виноградники, перемежающиеся с современными малоэтажными жилыми комплексами. Это пригородное кольцо любимо и аборигенами, и иностранцами, и инвесторами – за социальную однородность и чисто венскую импозантность. Цены на квартиры здесь в среднем выше, чем в "непрестижном центре" – от €5000 за кв.м. Но среди вариантов, рассчитанных на русскоязычных покупателей, в числе риелторских предложений преобладают виллы. Реальное предложение: двухэтажная вилла площадью 500 кв.м, участок – 2500 кв.м, расположенная между Венским лесом и Дунаем (19-й район). Цена продажи – €10 млн.
Церковь Св. Леопольда Ам-Штайнхоф (арх. Отто Вагнер) в Пецинге, Вена
Кстати, по статистике венских риелторов, россияне в Вене отнюдь не лидируют среди покупателей: особенно при покупке элитного жилья на первом месте стоят немцы, затем следуют киприоты, а только потом россияне, далее идет Люксембург. "Следует заметить, что такое многочисленное количество киприотов объясняется количеством специально созданных для покупки недвижимости компаний, основанных на Кипре, за которыми стоят те же русские или граждане других стран не членов ЕС", – говорит Юлия Горшкова.
В последние 10 лет цены на жилую недвижимость в Вене росли в среднем на 5% в год. В этом году рост немного замедлился. Риэлторы уверяют, что это хорошо – отсекаются спекулятивные комбинации, рынок остается здоровым. Стабильный рынок и в целом экономика самой страны обеспечивают надежность инвестиции.
Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru