Бельгия – страна, в которой не слышали про кризис

Окт. 1, 2014

Бельгия – страна, в которой не слышали про кризис

Великобритания, Франция или Германия? Проблему выбора можно решить в пользу Бельгии, расположенной в непосредственной близости от основных европейских грандов. Жилая недвижимость в Бельгии принесет неплохой прирост капитала, а коммерческая – обеспечит стабильный доход.

Цены на недвижимость в Бельгии: к новым вершинам

Бельгия – это, мягко говоря, не самое популярное место в плане недвижимости, разве что у жителей соседних стран. Главные покупатели жилья в Бельгии – это немцы и французы, а вот у россиян эта страна не входит даже в двадцатку приоритетных европейских направлений. Бельгия – красивая страна, Брюссель – красивый город, хотя и подпорченный бездумными действиями властей. Великолепные достопримечательности столицы, выполненные во всевозможных стилях, начиная от готики и заканчивая ар-нуво, привлекают многочисленных туристов со всего мира. А вот брюсселизация – уничтожение некоторых исторических кварталов ради новостроя сомнительного качества – не пошла городскому облику на пользу. Впрочем, если не хватает местных красот, то всегда можно вырваться в Амстердам, до которого 200 км, или в Париж, до которого 300 км.

Бельгия – страна, в которой не слышали про кризис | Фотография 1 | ee24
Антверпен – второй (после Брюсселя) город Бельгии, самый большой город Фландрии с населением около 472 тыс. человек

Кризис практически не затронул рынок недвижимости в Бельгии. Это уникальный пример, когда рост цен, начавшийся во время предкризисного строительного бума, продолжился на фоне мировых финансовых проблем. В других странах в это время был мощнейший обвал, в лучшем случае – стагнация. С января 2002 года по январь 2008 года цены на квартиры в Бельгии выросли на 75%, а с января 2002 года по январь 2013 года – на все 97%, то есть практически в два раза. Было €100,5 тыс. за квартиру, стало €197,7 тыс.

--------------------
"За 11 лет квартиры в Бельгии подорожали в 2 раза"
--------------------

Цены на дома в Бельгии показывают схожую динамику, а на виллы – более плавную (+20% за 11 лет, до среднего значения в €332,1 тыс.). Таковы данные кадастра Федеральной государственной службы финансов Бельгии, основанные на всех заключенных в стране договорах купли-продажи.

Бельгия – страна, в которой не слышали про кризис | Фотография 2 | ee24
Гент, Фламандский регион Бельгии

Недвижимость в Брюсселе считается самой дорогой, затем идет Фландрия и Валлония. Не случайно россияне предпочитают покупать жилье именно в Брюссельском столичном округе и Фландрии – это приморский нидерландоязычный регион, который славится красивыми старинными городами, такими как Антверпен, Гент и Брюгге. Валлония, граничащая с Францией и не имеющая выхода к морю, менее населена и не столь привлекательна для иностранцев – конечно, если речь не идет о франкофонах.

 

Дома

Квартиры

Брюссель

€369 тыс.

€224 тыс.

Фландрия

€210 тыс.

€212 тыс.

Валлония

€146 тыс.

€164 тыс.

Данные Statistics Belgium о средних ценах продаж в 2013 году

Бельгия – страна, в которой не слышали про кризис | Фотография 3 | ee24
Брюссель, центр города

Самые дорогими районами Брюсселя считаются коммуна Иксель в центре города и коммуна Волюве-Сен-Пьер на юго-востоке столицы. Цены на квартиры – €246,5 тыс. и €290 тыс. соответственно. Коммуны Моленбек-Сен-Жан, Сен-Жосс-тен-Ноде и Андерлехт – выбор покупателей с ограниченным бюджетом, не превышающим €150-160 тыс. (Указаны медианные цены, которые отражают ситуацию лучше, чем средние.) Но можно найти и дешевле. Для покупки студии в Брюсселе понадобятся как минимум €70-100 тыс. из расчета €2-3 тыс. за кв.м. Уютно, практично и недорого.

Бельгия – страна, в которой не слышали про кризис | Фотография 4 | ee24
Коммуна Моленбек-Сен-Жан, Брюссель

Будущее рынка. Оптимисты vs. пессимисты

Недвижимость в Бельгии продолжает дорожать, и, по-видимому, процесс не остановится в ближайшие годы. Хотя на этот счет есть два основных прогноза – позитивный и негативный. Первый настаивает, что раз в 2013 году цены на дома и квартиры выросли на 2-3% (в среднем до €2000-2200 за кв.м), тенденция сохранится и в 2014-м (+1%), и в 2015-м (+0,5%), и в2016-м (+1,5%) – этого мнения придерживаются в авторитетном международном рейтинговом агентстве Standard & Poor's. Аналитики, таким образом, говорят о возможности прирастить капитал – купить, немного подождать и перепродать дороже. Параллельно можно заработать на аренде: население Брюсселя и Бельгии в целом растет год от года, так что недостатка в постояльцах ждать не приходится. Сдача квартиры в Бельгии в аренду в 2013 году приносила в среднем €740 в месяц, при этом только за один год ставки увеличились на 15%.

Вторая из вероятностных линий поведения рынка – это образование "пузыря" и его взрыв. И МВФ, и ЕЦБ, и Национальный банк Бельгии выступали с заявлениями о том, что недвижимость в стране крайне переоценена (до 60%!) по отношению к аренде и доходам населения. Противники такого подхода утверждают, что сравнивать стоимость жилья с арендными ставками в стране, где аренда развита слабо (за исключением Брюсселя и пары крупных городов), не очень-то корректно. Финансовые учреждения критикуются и за то, что при расчете доходов берут за основу ВВП на душу населения, а не реальные заработки людей, что заставляет сомневаться в правильности выводов о переоценке жилья.

Бельгия – страна, в которой не слышали про кризис | Фотография 5 | ee24
Город Намюр в Валлонии

Дошли от офиса до дома престарелых

Все разговоры о стабильности и росте цен справедливы и в отношении коммерческой недвижимости. У предпринимателей есть уникальная возможность заработать на евробизнесменах и еврочиновниках, благо последних в Брюсселе особенно много. В городе расположен целый ряд международных учреждений: высотные административные здания Еврокомиссии и Совета ЕС, комплекс зданий Европарламента, штаб-квартира НАТО и большое количество головных офисов и филиалов всемирно известных компаний. Естественно, велик спрос на аренду квартир и коммерческих помещений.

--------------------
"Коммерческая недвижимость в столице Евросоюза привлекательна по умолчанию"
--------------------

Вложения в коммерческую недвижимость Бельгии растут год от года. По данным Jones Lang LaSalle, в 2012 году эта сумма равнялась €2,2 млрд, в 2013 – уже €2,3 млрд. Около 60% инвестиций направляются в офисную недвижимость, порядка 10% – в производство и логистику. Ведущими игроками здесь выступают сами бельгийцы (половина от суммы сделок), а также немцы и французы (в совокупности до 15%). Сейчас помимо традиционных направлений чаще обращают внимание на новые. Интересной становится, например, сфера обслуживания больных: санатории, дома престарелых, центры сестринского ухода и т. д.

Бельгия – страна, в которой не слышали про кризис | Фотография 6 | ee24
Город Шарлеруа в провинции Эно, Валлония

Но офисы продолжают играть ведущую роль в портфелях. Пусть их покупка обходится на 25% дороже, чем в целом по Евросоюзу, и даже на 18% дороже, чем в соседних Нидерландах, спрос арендаторов оправдывает вложения. В Брюсселе, например, незанятыми стоят 11% офисных площадей. Но есть и иной путь: в условиях столичной дороговизны наблюдается тенденция к диверсификации локаций офисов и государственных учреждений: в регионах цены ниже, а кадры подготовлены на высоком уровне. Следить за привлекательностью таких вливаний и обеспечивать их – прерогатива властей на местах.

Текст: Кирилл Озеров, ee24.ru

На заглавной фотографии: город Динан на реке Маас (Мёз)