Рейтинг прозрачности рынков: Англия впереди, а Болгария туманна

Июнь 25, 2014

Рейтинг прозрачности рынков: Англия впереди, а Болгария туманна

В большинстве европейских стран – прозрачные рынки недвижимости. Это означает, что сделки проходят быстро и безопасно, действия государства в налоговой и законодательной сферах прогнозируемы, а регуляторы в полной мере раскрывают финансовую информацию. Лидеры рейтинга по Европе – Великобритания, Франция, Нидерланды, Ирландия и Финляндия. В то же время, эксперты JLL нашли ряд проблем, которые есть у центрально- и восточноевропейских рынков. Печальнее всего дела обстоят в Словении, Сербии, Болгарии и предсказуемо – в России (в регионах), на Украине и в Белоруссии.

Прозрачность лидирующих рынков коммерческой недвижимости (а именно этот сегмент преимущественно и подразумевается в отчете JLL) находится на высочайшем уровне со времени финансово-экономического кризиса 2008-2009 годов. Уровень международной инвестиционной активности также возвращается к докризисным показателям, и бизнесмены уже начали повышать кривую риска, вкладывая в развивающиеся рынки и в новые виды недвижимости.

Крайне прозрачные и прозрачные

Девять и только девять стран мира были признаны специалистами "крайне прозрачными". Среди них – пять европейских рынков недвижимости: Великобритании (1), Франции (5), Нидерландов (7), Ирландии (8) и Финляндии (9). В большинстве стран Европы рынки тоже "достаточно прозрачные" – здесь и Швеция с Норвегией, и Испания с Португалией, и Германия с Польшей, и Австрия с Венгрией, и Италия со Швейцарией.

Рейтинг прозрачности рынков: Англия впереди, а Болгария туманна | Фотография 1 | ee24
Анси, Франция

Специалисты JLL отмечают, что Европа в целом остается средоточием свободных транспарентных рынков, куда стекаются инвестиционные потоки со всего мира. Наиболее востребованными, как и прежде, являются Лондон, Париж и крупные города Германии: прозрачность тамошних рынков привлекает инвесторов в недвижимость.

Итак, лучшим рынком недвижимости на планете стала Великобритания, а на европейском континенте – Франция. Пятая республика добилась высоких показателей во многом из-за проведения политики открытых данных, то есть из-за всеобъемлющего раскрытия информации о деятельности органов власти в центре и на местах. Ирландия в этом году превратилась из "достаточно прозрачной" в "крайне прозрачную" – благодаря буму на рынке недвижимости, а также успешной работе "плохого банка" NAMA с долговой недвижимостью.

Рейтинг прозрачности рынков: Англия впереди, а Болгария туманна | Фотография 2 | ee24
Смотреть в полном размере

Полупрозрачные

При движении взгяда по карте на восток начинаются проблемы. К третьему эшелону – "полупрозрачных" – относятся Словакия, Румыния, Греция, Турция, Хорватия и… российские столицы (ситуация по России настолько неравномерна, что Москву, Петербург и все остальные регионы выделили в три группы и сравнивают наряду с другими странами).

Румыния сделала большой шаг на пути к прозрачности рынков и вошла в пятерку лидеров по улучшению позиций в рейтинге. Страна более активно приводит свое законодательство в соответствие с требованиями Евросоюза, а также показывает определенные успехи в борьбе с коррупцией и в повышении эффективности судебной системы.

Рейтинг прозрачности рынков: Англия впереди, а Болгария туманна | Фотография 3 | ee24
Стамбул, Турция

Турция, которая раньше год от года улучшала свои показатели, в нынешнем рейтинге смогла приплюсовать буквально доли процента. Покупка недвижимости в Стамбуле по-прежнему рассматривается как весомая инвестиция, но рынок Турции в целом не становится более прозрачным из-за недавних политических баталий в этой стране.

Малопрозрачные. Непрозрачных в Европе нет

К четвертой группе государств относятся те, что сумели добиться лишь "низкой" или "малой" прозрачности своих рынков недвижимости. В Европе таковых немного – это Словения, Сербия, Болгария, а также российские регионы и Украина. Ну а в пятую "непрозрачную" группу попала только Беларусь, оказавшись на позиции между Пакистаном и Анголой.

Сербия улучшила результаты по сравнению с рейтингом 2012 года, в то время как положение на рынке недвижимости Болгарии ухудшилось. Привлекательность Сербии обеспечивается началом переговоров о вступлении в Евросоюз в январе 2014 года – а это повлечет кардинальные перемены в ее законодательстве. Вообще, страны Центральной Европы были лидерами по увеличению прозрачности рынков в 2006 году – после присоединения к ЕС Польши, Чехии, Венгрии, Словакии и Словении.

Рейтинг прозрачности рынков: Англия впереди, а Болгария туманна | Фотография 4 | ee24
Любляна, Словения

Критерии составления рейтинга

Теперь несколько слов о том, что такое Global Real Estate Transparency Index и из каких показателей складываются итоговые результаты. Индекс прозрачности рассчитывается каждые два года, в последней версии – для 102 рынков недвижимости. Именно рынков, поскольку страны БРИК разделены в рейтинге на несколько географических сегментов.

Гораздо сложнее – с критериями, которых целых 115. Примечательно, что только 56 критериев являются количественным, при этом их доля в итоговом результате составляет 35,5%. Оставшиеся 59 критериев являются качественными, то есть субъективными, и высчитываются на основе ответов экспертов по шкале от 1 (наиболее прозрачные) до 5 (непрозрачные). Дальше больше: 115 критериев сводятся в 13 тема, а они, в свою очередь – в 5 больших тематических блоков.

В первом блоке оцениваются показатели эффективности и результативности. Это наличие индексов цен на недвижимость, доля институциональных инвесторов на рынке, независимость и качество оценочной деятельности сторонних фирм и т. д. Второй блок – рыночные показатели: наличие и длительность временных шкал, отражающих различные количественные данные (аренду, доходность, заполненность (загрузку) разных видов недвижимости и т. п.). В третьем блоке рассматривается работа финансовых регуляторов – как часто выходят отчеты о положении дел на рынке, насколько они детализированы, доступны ли английские версии. Четвертый блок касается законов – здесь собрано все о регистрации недвижимости и о налогах на нее. Пятый блок посвящен процессу транзакции, то есть совершения сделки: всегда ли предоставляется полная предпродажная информация, прозрачны ли аукционы, честны ли риелторы.

Текст: Кирилл Озеров, ee24.ru