За годы кризиса покупатели почти забыли постулат о том, что покупка недвижимости в Европе позволяет заработать на росте цен. Сейчас вопрос ставится иначе: купить жилье у моря для собственного пользования, не обращая внимания на динамику изменения цен, или вложить средства в не курортные, но более стабильные рынки, с потенциальной возможностью быстро продать и попытаться получить доход от аренды.
Роза ветров в разные стороны
При такой постановке вопроса самыми востребованными из европейских стран по числу запросов и количеству сделок из года в год остаются Болгария, Испания, Латвия, Эстония, Финляндия, Кипр, Греция, Черногория, Турция, Германия.
Рынки недвижимости этих стран — лидеров зрительских симпатий россиян — ведут себя совершенно противоположным образом. Есть страны, в которых снижение даже в кризис было настолько минимальным, что они снискали славу "самых стабильных рынков" (Германия, Финляндия). Где-то цены, упав несколько лет назад в 2 раза, уже начали заметно расти (Эстония, Латвия). Где-то — едва стабилизировались (Болгария). А где-то и вовсе продолжают снижаться (Испания, Кипр, Черногория). Все это разнонаправленное движение сегодня оптимистично именуется процессом восстановления.
Германия. Для инвестиций
Франкфурт-на-Майне
Согласно прогнозу правительства страны, ВВП Германии вырастет в текущем году на 1,8%, а в 2015 — на 2%. Другие страны еврозоны таким показателям могут только позавидовать. На рынке недвижимости — инвестиционный бум: по данным Financial Times, Германия в 2013 году возглавила список самых популярных европейских стран у инвесторов.
По данным Global Property Guide, цены на недвижимость в Германии выросли на 9,61% в 3 квартале 2013 по сравнению с предыдущим годом. Крупных, средних и мелких инвесторов привлекает то, что стоимость объектов недвижимости во всех сегментах рынка постоянно растет, а ипотечный кредит в Германии российские покупатели могут получить по среднеевропейским ставкам — 4–5%. В 2012 году цена ликвидного квадратного метра в Мюнхене, Нюрнберге, Кельне, Франкфурте-на-Майне увеличилась в среднем на 15%. 2013 год показал аналогичную динамику.
Развитие производственных проектов, новые рабочие места, приток мигрантов — это, по мнению немецких риэлторов, обусловило и рост арендной платы на 15–20% за последнюю пятилетку.
-------------------
"Адекватная покупка в Германии — это офис, квартира либо целый доходный дом на 4–6 и более квартир"
-------------------
Германию нет смысла рассматривать тем, кто ищет недвижимость для отдыха, или для того, чтобы облегчить себе визовый въезд в страны Шенгена. Консультанты сходятся во мнении: адекватная покупка здесь — это офис, квартира либо целый доходный дом на 4–6 и более квартир (в зависимости от бюджета) в крупном или среднем по размеру городе, там, где востребована недвижимость на рынке аренды. Бюджеты подобных покупок начинаются от €60 тыс., если речь идет о единичной квартире. Доходность таких объектов в среднем составляет 5–7% годовых.
Кипр. Для души
Неподалеку от Пафоса
Пока в других средиземноморских странах под влиянием кризиса цены лавинообразно падали, кипрские риэлторы и девелоперы рапортовали о стабильности. В самый острый для многих соседних стран период кризиса цены на недвижимость на Кипре снижались не более чем на 10–15% в год. Так продолжалось с 2009 по 2011 год, пока банковский кризис не обрушил рынок. Падение цен и рецессия до сих пор не отпускают маленькое островное государство.
Напомним: в марте 2013 года кипрская банковская система потерпела настоящий крах. Правительство было вынуждено временно закрыть банки и ввести контроль за движением капитала, который действует до сих пор. Кипр был также вынужден просить внешнюю помощь. В 2013 году снижение ВВП составило 8,7%. Прогноз на этот год — минус 3,9%.
В 2013 году, по данным земельного департамента Кипра, продажи упали на 51% по сравнению с 2012 годом. Если рассматривать падение продаж по регионам, то в Никосии оно составило 66%, Фамагусте — 60%, Ларнаке — 55%, Пафосе — 44% и Лимассоле — 34%.
Экономическая нестабильность, отсутствие ликвидности, высокие процентные ставки, рекордный уровень безработицы и неуверенность относительно будущего развития рынка недвижимости на Кипре — вот составляющие экономической картины — 2013. Всего за год цены в разных сегментах рынка упали на 25–40%. Аналитики пророчат и в этом году продолжение падения цен на жилье.
Впрочем, сбить с ног кипрских девелоперов, реализующих многомиллионные проекты в курортных Ларнаке и Пафосе, не так-то просто. Дома и квартиры на Кипре продаются и сейчас, хотя, конечно, совсем не теми темпами, как до обвала. Доля иностранных покупателей, до кризиса составлявшая 50%, сократилась до 20%, но зато практически все они — из России.
Средний бюджет для квартиры у морского берега или в горах на Кипре сегодня — около €90 тыс., для виллы — от €250 тыс. Продавцы сегодня охотно торгуются на понижение, но покупать придется без привлечения заемных средств: ипотеку на Кипре сегодня получить нереально, как, впрочем, и рассрочку от застройщика.
Болгария. Бюджетное море
Свети-Влас
5 лет роста на рынке недвижимости, 5 лет спада, и — долгожданная стабилизация, вызвавшая сразу же смелые прогнозы о предстоящем новом росте. В реальности сделкам купли-продажи курортной недвижимости в Болгарии еще расти и расти до понятия "инвестиции", однако эта страна вот уже много лет лидирует по числу продаж объектов россиянам. Болгария занимает последнее место в ЕС по ВВП на душу населения, при этом кредитные институты в стране работают и сегодня четко, вернувшись к докризисным ставкам.
-------------------
"Главный мотив — дешевая квартира на море для отдыха"
-------------------
Стоимость недвижимости в Болгарии сейчас — на прошлогоднем уровне. В 2013 году, по данным Национального института статистики, годовой спад цен на квартиры составил в среднем по стране всего 0,24%. Жилье в Софии дорожает на 2,13%. Курортный сектор показывает местами спад, местами рост на сотые доли процента. Это означает стабилизацию. Средняя цена квадратного метра в Софии — €736, в курортных зонах — от €450 до €1500. Эти цены все еще примерно на 40% ниже докризисных пиковых значений.
Сделки с россиянами заключаются в основном в сегменте €35–60 тыс., и число покупателей в последние год-два ощутимо растет. Главный мотив — дешевая квартира на море для отдыха. Такие нюансы, как возврат средств в результате последующей перепродажи или сдача в аренду, не обсуждаются.
Испания. Свет в конце ценопада
Валенсия
Недвижимость на курортах Испании, начиная с 2009 года, дешевела лавинообразно, быстро и обширно: такого кризиса перепроизводства в этом сегменте рынка не было ни в одной другой стране ЕС. Падение цен на неликвид составило более 50%, на качественные варианты — до 40%.
В прошлом году Центробанк страны озвучил робкие данные о прекращении рецессии: в третьем квартале 2013 года прирост ВВП составил 0,1%. Рост, наметившийся после 9 подряд кварталов сокращения экономики, вызван ростом экспорта испанских промышленных товаров. Сжатие внутреннего спроса, безработица и трудовая миграция в соседние страны — в этом смысле Испания стоит в одном ряду с Болгарией, Грецией и другими слабыми станами ЕС.
Однако с точки зрения покупателей из России все эти минусы становятся плюсами: низкие цены на все, от недвижимости до потребительской корзины, возможность торга, недорогая рабочая сила. Купить недвижимость в Испании на одном из курортов можно по той же цене, что и на Кипре, с той лишь разницей, что сейчас снижение уже минимально и в зависимости от региона составляет от 1,5% до 9% в год.
Финляндия. Только спокойствие
Хельсинки. Памятник Маннергейму
Финляндия никогда не манила быстрым ростом цен, поэтому и падение после кризиса было минимальным — в пределах 10–15%, да и то в основном на дорогостоящие дома. Зато цены на недвижимость в Финляндии, в отличие от Испании или Греции, быстро вернулись на докризисные позиции и даже пошли вверх. В секторе городских квартир в столице страны Хельсинки снижения цен и вовсе не случилось. Ипотека в Финляндии для россиян – предприятие не из простых. Банки в стране ведут осторожную кредитную политику, часто отказывая в заемных средствах даже резидентам страны, не говоря об иностранцах. Это, по мнению риэлторов, тормозит рынок.
-------------------
"Сегодня российский спрос сместился в сторону квартир в Хельсинки. В основном это инвестиционные покупки для сдачи в аренду"
-------------------
Емкость российского спроса — это около 400 сделок в год. Если до кризиса основной спрос приходился на приграничные дачи и более удаленные от границы горнолыжные курорты, то сегодня он переместился в сторону столичных квартир. В основном это инвестиционные покупки: сдача в аренду в Большом Хельсинки (Эспоо, Вантаа, Кауниайнен) приносит 5–8% годовых. Цены на окраинах — от €1500-2000 за квадрат, хотя средняя стоимость хельсинкского метра намного выше. Стоимость аренды малогабаритных квартир в Хельсинки и пригородах растет каждый год примерно на 2–3%, как и стоимость самой недвижимости (в 2013 г. рост составил около 5%).
Греция. Рынок иррациональных зависимостей
Остров Крит
Греческая недвижимость за последнее десятилетие не подвергалась стремительному росту цен, поэтому сейчас, в период кризиса, падать ей особенно неоткуда – так говорили местные риэлторы в 2009-м, 2010-м, 2011-м годах, так говорят и по сей день. Впрочем, по усредненным данным, в 2013 году Греция стала одной из стран-лидеров по темпам падения цен. По усредненным данным Knight Frank, жилье только за год подешевело на 9,1%, а в целом за последние 5 лет — на 37,6%.
Греческий рынок нестандартен: здесь не было ни строительного бума, ни безудержного роста цен, ни экспансии российских инвесторов. И ценопад выглядит сумбурно: при фоновом снижении в 5–7% иногда, при необходимости срочной продажи, дисконт на некоторые объекты доходит до 30–40%.
Россияне покупают дома и квартиры в Греции главным образом на Крите или вблизи Афин. В прошлом году дополнительным стимулом стала готовность греческих властей выдавать бонусом к покупке от €250 тыс. резидентский статус.
Сегодня на побережье одного из четырех морей, которыми омывается страна, можно подобрать квартиру стоимостью от €50 тыc., таунхаус от €100 тыс., цены на виллы в Греции начинаются от €200 тыс. Самая дорогая недвижимость — в столице Эллады, но зато здесь она быстрее и окупается. Месячная аренда дома на берегу моря в пригороде Афин стоит €1500–2000 в месяц, что считается для Греции недешево, месячная аренда квартиры в центре города — €300–450. О кредитовании речь не идет.
Эстония. Резкие прыжки
Таллин
Эстонский рынок недвижимости сегодня поражает воображение: еще пять лет назад цены сложились вдвое, и страна погрузилась в рецессию, а вот уже второй год подряд статистика опять показывает резкий рост. Покупка недвижимости в Эстонии — отличное вложение средств. Вы спросите, почему?
До 2000 года средняя цена квартир в Таллине не превышала €300 за квадратный метр. Затем жилищный бум с 2000 по 2007 годы увеличил цены апартаментов Таллина, Тарту и Пярну в среднем в 4,5 раза. Этому способствовало снижение банковских процентов по ипотечным кредитам до 4% и общий рост экономики, среднегодовые темпы которого составили около 9%. В 2007 году в Таллине средняя цена квадратного метра составляла €1629, в Тарту — €1020, в Пярну — €1047. А к 2009 году квартирные сделки выглядели уже уныло: цена за квадратный метр упала на 50%. А банки при этом в 2 раза подняли процентные ставки — до 8%.
--------------------
"Среди покупателей — снова едва ли не ажиотаж. На рынок вышли россияне, финны, представители азиатских стран"
--------------------
Сегодня цены на квартиры в Таллине опять почти сравнялись с максимальными докризисными значениями. Банки вновь опустили процентные ставки – правда, нерезидентам кредитов не дают. Но, несмотря на это, среди покупателей – снова едва ли не ажиотаж. На рынок вышли россияне, финны, представители азиатских стран. ЕБРР прогнозирует рост ВВП Эстонии в 2014 году на уровне 2,8%. Рост цен на столичные метры, по данным Global Property Guide, в Таллине всего за год по данным реальных сделок составил 12,46%. Сдача в аренду приносит 6–7% годовых.
Правда, эстонская провинция ведет себя совсем иначе: здесь сосредоточены едва ли не самые дешевые в Европе предложения квартир и домов по €15 тыс. Но риэлторы, откровенно говоря, не советуют даже рассматривать такие варианты, не то что их приобретать.
Черногория. Рынок противоречий
Пераст
Данные Monstat по ценам и количеству проданных квартир показывают значительное восстановление строительного сегмента. В 4 квартале 2013 года были проданы 244 новые квартиры, а средняя цена квадрата составила €1236. По сравнению с аналогичным периодом 2012 года, количество проданных квартир выросло на 20%, а стоимость метра — на 6,8%. Правда, по сравнению с данными предыдущего полугодия стоимость недвижимости в Черногории, наоборот, понизилась.
Самая высокая средняя цена новых квартир в последнем квартале 2013-го зафиксирована в Будве — €2455, а наименьшая в Никшиче — €582. Средняя цена за квадратный метр в Подгорице составила €1113, в Баре – €1016, в других городах совокупная стоимость в среднем была €629. В общей сложности в 2013 году на первичном рынке было продано 852 объекта недвижимости, что больше по сравнению с предыдущим годом на 70%.
В 2010 г. в экономике страны начался небольшой, буквально на долю процента, рост. В 2013 году рост ВВП составил 1,5%. В январе 2014 года ЕБРР дал прогноз 2-процентного роста экономики Черногории в этом году.
Для краткосрочных инвестиций Черногория вряд ли подходит, так как рост цен и увеличение ликвидности объектов на рынке на ближайшие годы никто не берется прогнозировать. Как и в других курортных странах, здесь главный аргумент покупателя звучит коротко и ясно: "хочу!".
Латвия. Рынок для эмигрантов
Рига
Латвия в 2013 году уверенно вошла в лидеры самых востребованных россиянами мест покупки зарубежной недвижимости. Главный козырь, вознесший Латвию на гребень популярности, — это появление самой простой в ЕС процедуры получения вида на жительство. В прошлом году резидентский статус в стране запросили более 3 тыс. российских покупателей недвижимости. Если сравнить эти данные с общим числом сделок в других европейских странах, видно, что Латвия идет с серьезным, в разы, отрывом.
Купить недвижимость в Латвии хотят все больше и больше людей. Количество сделок с жилой недвижимостью в Риге в 2013 году по сравнению с предыдущим годом выросло на 14% и стало рекордным за последние шесть лет. Средний уровень цен на квартиры в Риге за год вырос на 3%.
--------------------
"Вся недвижимость в Риге сдается в долгосрочную аренду, принося традиционные для ЕС 5–7% годовых"
--------------------
Цены в центральных столичных районах составляют €1500–3500 тыс. Если не брать во внимание элитный сектор, то средние цены ликвидного вторичного жилья в городах Латвии — это €550–870 за кв. м. Вся городская недвижимость сдается в долгосрочную аренду, принося традиционные для ЕС 5–7% годовых. И прогнозы по Латвии звучат почти так же, как и для рынков других небольших европейских стран, испытавших серьезное падение цен после кризиса, а сегодня демонстрирующих восстановление рынка и небольшой рост. Стабилизация, продолжение умеренного роста, появление новых девелоперских проектов.
Турция. Вне еврозоны
Побережье Алании
Одна из мощных экономик мира, страна, стоящая на 15-м месте по ВВП, Турция не испытала на себе влияния мирового финансового кризиса в той мере, как страны ЕС, и привлекает российских покупателей и инвесторов стабильным и растущим рынком. Только за последний год продажи недвижимости в Турции увеличились на 65% — с 702 тыс. сделок в 2012 году до 1157 тыс. сделок в 2013-м
В последние годы россияне ежегодно совершают в Турции более 2000 операций купли-продажи на рынке курортных квартир и домов, занимая второе место в рейтинге самых активных покупателей турецкой недвижимости. Рост спроса со стороны россиян вызывают вступившие в прошлом году в силу послабления в иммиграционном законодательстве, а также отмена в 2012 году "принципа взаимности".
Global Property Guide назвал в последнем отчете Турцию одним из наиболее сильных европейских рынков жилья — 4,65-процентный среднегодовой прирост цен. По мнению риэлторов, за 4 года, с января 2010 года до начала 2014 года, цены на недвижимость выросли на 29,3%.
Чаще всего россияне покупают в Турции квартиры стоимостью €65–90 тыс. Эксперты считают, что независимость от еврозоны — дополнительный козырь, который позволяет турецкому рынку продолжать идти вверх.
Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru