Простой арендный бизнес — покупка недвижимости и сдача ее в аренду — отличный вариант для непрофессиональных вкладчиков, которые рассчитывают на получение пассивного дохода при минимальном своем участии. Девелоперские проекты, конечно, зачастую приносят больше прибыли, однако требуют от инвестора определенных квалификаций и гораздо большей вовлеченности в работу.
Доходная недвижимость сохранит капитал от политических, валютных и экономических рисков. Она станет Вашим личным пенсионным фондом или обеспечит финансовое будущее наследников. А возможность получить вид на жительство в развитых странах Европы — это весьма приятный бонус.
В этой статье мы поговорим о типичных ошибках инвесторов.
1. Покупка неликвидного объекта
Ликвидная качественная недвижимость дорожает быстрее других предложений. Годовая доходность будет меньше, но Вы хорошо заработаете при перепродаже по истечении 10-15 лет, когда увеличится капитализация объекта.
Покупка европейской недвижимости с целью инвестирования имеет смысл при бюджете от €200,000. Поскольку 50-60% стоимости можно покрыть благодаря ипотечным кредитам, начинать инвестироваться можно уже со €100,000. За меньшую сумму чрезвычайно сложно подобрать ликвидный вариант. При бюджете от €2,5 млн можно приобретать торговые помещения или другие коммерческие объекты.
Вкладывайте в страны с развитой экономикой, характеризующиеся стабильной политической ситуацией. Выбирайте города-мегаполисы или их пригороды. Хорошо продается жилье неподалеку от крупных учебных заведений, медицинских учреждений, деловых центров. Для коммерческой недвижимости важно наличие поблизости остановок, транспортных узлов.
2. Погоня за высокой доходностью
Низкие риски и высокая доходность в секторе недвижимости — понятия, как правило, несовместимые. Высокая начальная доходность сопряжена с повышенными рисками. Объект может просто упасть в цене, и Вы останетесь у разбитого корыта.
Иногда можно увидеть предложения с «гарантированной» доходностью в 8-10%, а то и выше. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, продавец может умолчать в объявлении о страховке, эксплуатационных платежах (уплата которых, разумеется, по договору с управляющей компанией будет возложена на владельца).
Иногда гарантия на доходность дается только на определенный срок, а УК имеет право выкупить объект по истечении срока. Это значит, что при «благоприятном» исходе (когда недвижимость пользуется хорошим спросом) управляющая компания ее выкупит, а инвестор не сможет реализовать потенциал прироста стоимости.
Встречается и такая схема «гарантированной» высокой доходности на короткий срок (например, 5 лет): новый объект продается инвестору намного дороже своей реальной рыночной стоимости. Проценты, действительно, исправно выплачиваются УК. Однако по истечении указанного срока она отказывается от управления. Реальные рыночные условия оказываются в 1,5-2 раза хуже.
3. Отсутствие надежных арендаторов
Если Вы — владелец доходной жилой недвижимости, в качестве съемщиков выбирайте платежеспособный средний класс. Выбирая коммерческий объект, удостоверьтесь, что там уже есть надежный арендатор, с которым был заключен долгосрочный договор на срок от 10 лет. Не ошибетесь, если будете сдавать помещение банкам, крупным торговым сетям.
Проще всего иметь дело с одним арендатором. Когда съемщиков слишком много, возрастают риски менеджмента.
Не бойтесь контрактов с большим сроком действия. Они страхуют Вас от невыгодных корректировок цен. Кроме того, Вы сможете индексировать ставку пропорционально инфляции, то есть увеличивать арендную плату на 1-2% в год.
4. Перекредитование/недостаточное кредитование объекта
Доходность можно увеличить за счет привлечения кредита. Ипотечные средства в Европе стоят дешевле денег, которые платит арендатор. Например, в Германии иностранец может получить кредит размером до 60% по ставке 2-3%. Если чистая доходность составляет 6,5%, то с учетом ипотеки она может возрасти до 8-10%.
Основной принцип — не следует брать в долг больше, чем нужно, но и не занимайте слишком мало, если есть возможность получить более дешевые деньги, чем деньги, уплачиваемые арендатором.
Самые дешевые ипотечные кредиты имеют плавающую ставку без возможности погасить ипотеку до окончания срока кредитования. Ипотека с фиксированной ставкой и опцией досрочного погашения обойдется Вам несколько дороже. В некоторых банках принято сначала возвращать банку лишь проценты; тело кредита уплачивается в заключительный период кредитования.
5. Неудачное время выхода из проекта
Ликвидные объекты со средней доходностью лучше перепродавать через 10-20 лет. Но даже если Вам придется реализовать его раньше запланированного срока, он потеряет в цене меньше, чем рисковая недвижимость с большей доходностью.
В случае, когда инвестор изначально настроен на перепродажу через 1-3 года, выбирать следует высокодоходную недвижимость, но только в тех регионах, которые характеризуются потенциалом роста.
Если Вы планируете оставить доходный объект наследникам, изучите налоговое законодательство, потому что на этот счет в каждой стране свои нюансы.
Текст – Алена Елисеева, ee24
Фотоматериалы Depositphotos.com