Эстонская недвижимость: рынок контрастов

Окт. 21, 2016

Эстонская недвижимость: рынок контрастов

Одна из специфических черт эстонского рынка недвижимости – многогранность предложения. В районе Старый город в Таллине стоимость квадратного метра может достигать €4000. С другой стороны, в небольших населенных пунктах на периферии цены опускаются до €50 за кв.м. И поскольку Эстония является очень компактной европейской страной (ее протяженность с запада на восток всего 220 км), самые дорогие и самые дешевые объекты располагаются всего в 150 км друг от друга. Подробнее о рынке недвижимости Эстонии нам расскажет Сергей Горлач, директор компании «Trianon Grupp OU».

Разброс цен

Самый бюджетный сектор эстонского рынка – это недвижимость в небольших городах, где в советские годы находилась промышленные предприятия. После развала СССР многие заводы стали никому не нужными. Альтернативной промышленности там не было, поэтому основная часть населения перебралась в крупные города или заграницу, поэтому недвижимость находится на самом низком ценовом уровне. Типичным примером является Кохтла Ярве. Сейчас однокомнатные квартиры с ремонтом продаются в этом городе в среднем по €4000, а иногда и дешевле. Однушку в небольшом городке на море можно найти всего за €6000-€7000.

В Таллине средние цены в обычных жилых районах колеблются от €1000 до €2000 за кв.м, в зависимости расположения, года постройки, состояния дома. В Старом городе Таллина цены поднимаются до €4000 за кв. м.


В 140 км от Санкт-Петербурга на границе с Россией расположен город Нарва – там проживает около 60 000 человек, это третий по численности город в Эстонии. 96% населения русскоязычные, более 36% являются гражданами России. Квартиры в Нарве продаются по €340 - €1000 за кв.м.


Усть-Нарва (Нарва-Йыесуу) находится в 155 км от Санкт-Петербурга. Новостройки в Усть-Нарве стоят €1500 за кв.м, вторичное жилье – в среднем €800 за кв.м. Стоимость отдельно стоящих домов в этом регионе может доходить до €400 000.

Эстония для бизнесменов

Доходность эстонской коммерческой недвижимости варьируется от 5% (Старый город, Таллин) до 10-12% (регионы). Стабильно высокий спрос на коммерческие площади обусловлен рядом преимуществ этого небольшого государства.


Многие российские компании с успехом используют Эстонию в качестве окна в Европу. Распространена следующая схема: предприятие открывает филиал в Эстонии, производит там свою продукцию с нуля (или же доводит до готовности) и под маркой «сделано в ЕС» продает ее на европейском рынке.


Складские площади в Эстонии востребованы среди международных компаний. Местное налоговое законодательство признает 3-сторонние сделки, что облегчает компаниям ведение бизнеса за рубежом. Кроме того, в Эстонии отсутствует подоходный налог для юридических лиц.

Земельный налог в Эстонии

Отдельного налога на недвижимость в Эстонии нет, однако существует земельный налог, который актуален для владельцев домов, дач и земельных участков. Под многоквартирным домом есть определенная земля. Однако если при разделении этого налога на все квартиры сумма на одну квартиру составляет менее €5, то он не взимается.

Поскольку стоимость земли в таких городах, как Нарва, Усть-Нарва, Кохтла Ярве, невысока, с владельцев квартир налог не взимается. Для примера: для участка площадью 1500 кв.м (15 соток) сумма земельного налога составит €40 - €45 в год.

Покупка недвижимости иностранцами

В Эстонии существует ограничение – лица, не являющиеся гражданами ЕС, не могут покупать дома, дачи и земельные участки в приграничной полосе. Однако остается возможность приобретения таких объектов через открытие юридического лица.


При покупке недвижимости на физическое лицо покупатель и продавец должны подписать договор у нотариуса. Всю ответственность по сделке в Эстонии несет нотариус. Оригинал подписанного договора вечно хранится именно у него, стороны получают копии.


Как только в отношении объекта начинают производиться какие-либо нотариальные действия, Регистр его «замораживает». Таким образом, отсутствует вероятность незаконных повторных продаж. Как правило уже через 4-5 дней покупатель и продавец получают уведомление о том, что в Регистре сделаны необходимые изменения.

Расходы при покупке

Госпошлина и нотариальные расходы зависят от стоимости квартиры или дома. Обычно в Эстонии продавец и покупатель оплачивают услуги нотариуса поровну. Например, если недвижимость стоит €20 000, продавец платит €70 (нотариальные расходы), а покупатель - €100 (€70 в качестве оплаты нотариусу + €30 госпошлина).

ВНЖ в Эстонии

Наличие собственной недвижимости практически не влияет на решение о выдаче вида на жительство в Эстонии. Основаниями для эстонского ВНЖ могут быть:

- учеба,

- работа по контракту,

- брак с гражданином Эстонии,

- собственная предпринимательская деятельность.


На данный момент в отношении ВНЖ для предпринимателей не существует законодательно закрепленных требований по уровню зарплаты, количеству рабочих мест и т.п. Эстонское правительство каждый год определяет квоту – сколько должно быть выдано ВНЖ. Каждая заявка рассматривается отдельно и сравнивается с другими. Поэтому, чем выше заработная плата сотрудников, чем больше рабочих мест создаст компания, чем крупнее сам бизнес – тем больше шансы получить вид на жительство.


Иными словами, вид на жительство должен поддерживать бизнес, а не наоборот. Если через 2 месяца после подачи ходатайства о ВНЖ «предприниматель» так и не создал фирму, не снял офис и не нанял сотрудников, то для работников миграционной службы цели такого создания «бизнеса» становятся предельно ясными.

Текст – Алена Елисеева, ee24

Фотоматериалы Depositphotos.com