За последние 10 лет немцы вложили в зарубежную коммерческую недвижимость больше, чем какая-либо нация в мире. Общие инвестиции из Германии составили $151 млрд – это как годовые бюджеты Финляндии и Эстонии вместе взятые.
Германия – планете. Внешние инвестиции
"Германские инвесторы покоряют мир" – с таким подзаголовком вышло одно из сентябрьских исследований JLL. Немцы точны и расчетливы, на риски не идут. Лучше купить дороже, но быть уверенным в стабильном будущем. Лучше заработать немного, но наверняка. Неудивительно, что 82% немецких денег за последние 10 лет были вложены в развитые страны Западной Европы и Северной Америки.
Для соседних Нидерландов немцы стали основными инвесторами в недвижимость, для США, Великобритании и Франции – вторыми. Помимо этого, германские компании активно приобретали активы в соседней Польше, а также в Италии, Чехии, Канаде и Швеции. В азиатско-тихоокеанском регионе, на который пришлись всего лишь 6% инвестиций, немцы выбирали Японию и Сингапур. Основными сегментами, куда германские компании несли свои деньги в минувшем десятилетии, стали офисная недвижимость (80%) и ритейл (13%).
Дэвид Грин-Морган, глава отдела по исследованию глобальных рынков капитала JLL: "Обычно немецкие инвесторы предпочитают крупные офисы в деловом центре города, либо большие торговые центры. По мере того, как инвесторы осваиваются на месте, они могут пойти на небольшое повышение рисков и решиться на приобретение объектов складской или индустриальной недвижимости".
Инвестиции в коммерческую недвижимость с 2004-го по первую половину 2014 года, в миллиардах долларов США:
|
|
Из Германии
|
В Германию
|
|
Великобритания
|
26,5
|
35,54
|
|
Франция
|
25,3
|
6,67
|
|
США
|
22
|
19,4
|
|
Нидерланды
|
14,1
|
4,55
|
|
Польша
|
8,5
|
н/д
|
|
Италия
|
5,1
|
2,2
|
|
Люксембург
|
4,7
|
2,01
|
|
Чехия
|
4,2
|
н/д
|
|
Канада
|
3,6
|
4,17
|
|
Швеция
|
3,4
|
1,34
|
Инфографика №1: страны, куда немцы вывозили свой капитал (2004 – первая половина 2014), в миллиардах долларов США
Налицо две тенденции. Первая – отрицательное сальдо притока-оттока инвестиций: в большинство стран немцы вкладывают больше, чем тамошние компании в Германию. Вторая – это подозрительно небольшой объем сделок с некоторыми соседними странами: Австрией, Бельгией, Данией и Швейцарией.
Как вышло, что немцы, уступающие Соединенным Штатам по финансовой мощи, вырвались на первое место по трансграничным вложениям в недвижимость? Эксперты связывают это с тем, что германские компании больше других настроены на работу на зарубежных рынках, тогда как американцы, англичане и французы предпочитают приобретать активы в своих странах.
--------------------
"Лучше купить дороже, но быть уверенным в стабильном будущем. Лучше заработать немного, но наверняка"
--------------------
Вторая причина поразительной активности немцев – это высокий уровень национальных сбережений в Германии. Национальные сбережения – это общая сумма "лишних" денег, имеющихся у физических лиц, юридических лиц и государственных структур. В условиях современной экономики такие средства лучше не хранить под матрасом, а инвестировать, чем немцы с удовольствием и занимаются. За последние 20 лет уровень национальных сбережений в Германии составлял в среднем 22% от ВВП, тогда как во Франции, Италии, Испании и США не превышал 20%, а в Великобритании равнялся 13%.
Инфографика №2. Инвестиции из Германии и в Германию – среди европейских стран
Прогноз дальнейшей трансграничной активности немецких инвесторов хороший. По объему вливаний в зарубежную недвижимость они стабильно оказывались на первом месте на протяжении десятка лет, и такое положение сохранится. "Германский капитал остается внушительным инвестором, зона присутствия которого будет расширяться по всему земному шару в следующие годы", – утверждается в докладе.
Мэтт Ричардс, глава International Capital Group JLL в Европе: "Несмотря на конкуренцию с инвесторами из Норвегии, Китая и Канады, прочно закрепившимися на многих рынках недвижимости, немцы и дальше будут фокусироваться на совершении международных вложений".
Германия – себе. Внутренние инвестиции
Свою страну немецкие инвесторы тоже не забывают, не давая иностранцам занять доминирующую позицию на рынке недвижимости в Германии. В 2013 году, например, вложения в этой стране распределились следующим образом: немцы инвестировали около 65%, европейцы – 15%, неевропейцы – 20%. А в среднем за последние десять лет немцы занимали 52% собственного рынка.
По объему привлеченных средств лидируют города "большой пятерки": Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург и Дюссельдорф, на которые стабильно приходятся 40-50% от всех вложений в коммерческую недвижимость Германии. В Берлин охотнее инвестирует сектор ТМТ (телекоммуникации, медиа, технологии), а во Франкфурте-на-Майне, например, уверенно себя чувствуют кредитные организации.
--------------------
"Зарубежные инвесторы начинают действовать в Германии более агрессивно и добиваться активов, которые раньше могли бы достаться только местным инвесторам"
--------------------
Возможно, что на фоне международных успехов активность немцев на внутреннем рынке пострадает, но это только один из вариантов развития событий. "Будущее германских инвесторов как доминирующих на собственном рынке оказывается под вопросом, поскольку иностранные инвесторы становятся более опытными и успешными", – говорят авторы исследования.
Маркус Лутгеринг, глава отдела инвестиций в офисную недвижимость в германском подразделении JLL: "Капиталы, выделенные на приобретение недвижимости, начинают расти в масштабах всего мира. Мы ожидаем, что приток трансграничных инвестиций в Германию увеличится. И наши традиционные покупатели из Европы и Северной Америки, и новые игроки из стран Азии и Ближнего Востока начинают действовать более агрессивно и добиваться активов, которые раньше могли бы достаться только местным инвесторам".
Франкфурт-на-Майне – финансовая столица Германии
Крупнейшие международные инвесторы
Крупнейшие источники международных инвестиций в недвижимость с 2004 года по первую половину 2014 года, в миллиардах долларов США:
|
1
|
Германия
|
151
|
|
2
|
США
|
133
|
|
3
|
Великобритания
|
100
|
|
4
|
Страны Ближнего Востока
|
99
|
|
5
|
Сингапур
|
56
|
|
6
|
Ирландия
|
54
|
|
7
|
Канада
|
53
|
|
8
|
Австралия
|
42
|
|
9
|
Гонконг
|
30
|
|
10
|
Нидерланды
|
28
|
P.S. Страны БРИК то ли не сумели попасть в десятку, то ли в JLL по ним не производились подсчеты. По данным Центробанка России, объем вложений отечественного капитала в зарубежную недвижимость растет год от года. В 2012 года эта сумма оценивалась в $1,9 млрд, в 2013 году – в $2 млрд. Очевидно, что с такими показателями Россия не попадает в число крупнейших международных инвесторов. Эксперты, правда, считают, что данные ЦБ занижены в 10-15-20 раз. Между прочим, по мнению регулятора, в последнее время россияне начинают тратить меньше на покупку недвижимости за границей. Во втором квартале 2014 года такие инвестиции составили $473 млн, сократившись на $53 млн к аналогичному периоду предыдущего года.
Текст: Александр Фетюков, ee24.ru