Доходная недвижимость в Германии: уменьшаем риски

Май 23, 2016

Доходная недвижимость в Германии: уменьшаем риски

Немецкая законодательная система свято чтит право частной собственности. Но и арендаторы в этой стране также надежно защищены. К примеру, собственники не имеют полномочий безосновательно расторгнуть долгосрочный договор аренды. Более того, даже должники по оплате могут быть выселены из арендуемого жилья лишь после выхода официального решения суда. Разорвать договор в одностороннем порядке хозяин может только в случае, если он сам оказался без крова. Также расторжение  допускается в преддверии капитального ремонта дома. Но тогда владелец обязан уведомить жильца, по крайней мере, за 3 месяца до начала работ.

Как видите, перед приобретением объектов в Германии особенно важно учитывать возникающие риски. Как обезопасить себя от неполучения дохода? Следуйте перечисленным ниже правилам:

  1. Выбирайте объекты в экономически развитых регионах. Инвестируйте в крупные города с низким уровнем безработицы (Берлин, Мюнхен, Гамбург).
  2. Договор аренды составляйте с юристом, заверяйте у нотариуса.
  3. Вы должны быть уверены в платежеспособности будущего жильца. Поручите юристам проверку его материального положения, кредитной истории в банке и т.п.
  4. Берите залог с арендатора. По закону Вы можете запросить сумму, эквивалентную трехмесячной арендной плате. Во время судебных разбирательств (если таковые и будут) Вы, вероятно, потеряете свою прибыль от аренды. За счет залога арендодатель может хотя бы частично восполнить свои потери.
  5. При подборе объекта обращайте внимание на наличие арендаторов. Смена хозяина помещения в Германии не является удовлетворительной причиной для аннулирования договора с арендаторами. Перед покупкой поинтересуйтесь у старого владельца, насколько добросовестно жильцы выплачивали ему аренду и в течение какого срока.
  6. Помните о том, что если был заключен договор долгосрочной аренды, Вы не сможете самовольно поднять плату за жилье на основании подорожания недвижимости на рынке (если это не предусмотрено в договоре).

Кстати, далеко не всегда низкая стоимость дома или квартиры является «фактором риска». Есть много причин, по которым хозяева решаются на срочную продажу по сниженной цене. Это может быть переезд в другой регион или страну, потеря рабочего места. Безработному немцу гораздо выгоднее переехать в съемную квартиру – арендную плату за него будет вносить государство. Кроме того, собственники недвижимости в Германии не имеют права на пособие по безработице.

Отдельный случай – продажа залоговой (банковской) недвижимости. Когда заемщик не может погасить кредит, залог (дом или квартира) возвращается банку. Банки заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее избавляться от таких объектов, поэтому зачастую согласны продать их по стоимости, которая гораздо ниже рыночной.

Налоговые льготы при покупке исторических объектов

Один из самых перспективных вариантов – это инвестиции в недвижимость, которая представляет собой исторический памятник (при условии последующей реконструкции). Если покупатель здания восстановил его первоначальный облик, то налог будет снижен на 90% (то есть в 10 раз) в течение следующих 10 лет. Само собой, отремонтированные старинные строения в Германии ценятся намного выше современных построек.

Давайте рассмотрим конкретный пример из практики одного из агентств. Инвестор из России купил за €200 000 полузаброшенное здание, которое являлось памятником истории. После капитального ремонта в нем насчитывалось 8 помещений под аренду. Эти объекты можно было сразу же продать и получить в общей сложности €560 000.

Однако новый хозяин пошел другим путем – отремонтированные помещения были наскоро сданы в аренду. Поскольку ремонт был свежим, была установлена довольно высокая арендная плата. Налоговые льготы позволили частично покрыть затраты на ремонт и реконструкцию.

Еще один способ сэкономить

И напоследок, еще один способ сэкономить – приобрести дом, который был возведен с учетом новейших энергосберегающих технологий. В этом случае коммунальные платежи и плата за отопление будут сведены к минимуму. Учтите, что у европейских энергетических предприятий цены постоянно увеличиваются. Поэтому при покупке энергосберегающего дома возврат инвестиций происходит гораздо быстрее.

 Текст - Алена Елисеева, ee24

Фотоматериалы Depositphotos.com