Германия – это локомотив европейской экономики. В поисках стабильной жизни и хорошего заработка люди стремятся переехать именно в Германию, предпочитая ее остальным странам Евросоюза. Поэтому неудивительно, что даже в нынешние непростые времена цены на жилую недвижимость в Германии растут на 11% в год – намного быстрее, чем у ее соседей по Западной и Центральной Европе.
Недавно портал ee24.ru опубликовал интервью с экспертом рынка земли Баден-Вюртемберг, в ходе которого выяснилось, что россияне стали чаще и грамотнее инвестировать в бизнес-проекты и коммерческую недвижимость в Штутгарте.
Сегодня ee24.ru представляет вашему вниманию интервью со специалистом по рынку Баварии – Виталием Чупиным, управляющим партнером Campus Consulting GbR. Компания занимается преимущественно коммерческой недвижимостью в Баварии, при этом не только в Мюнхене, но и в небольших городах. Дело в том, что торговые центры и магазины в провинции обычно не испытывают конкуренции и всегда привлекают не избалованных разнообразием покупателей. А вот жилая недвижимость пользуется наибольшим спросом в Мюнхене – столице Баварии, крупном промышленном городе.
Центр Мюнхена
Выбираем место: в какие районы Мюнхена выгоднее инвестировать
– В каких районах Мюнхена предпочтительнее приобретать жилую и коммерческую недвижимость?
– Это прежде всего центр города. В случае с коммерческой недвижимостью, вы можете зарабатывать деньги от сдачи вашей собственности в аренду. При этом цены на землю постоянно растут, таким образом, покупка в центре Мюнхена – это выгодное вложение капитала.
Если брать жилой сектор, то и здесь цены растут: за последние пару лет квартиры в Мюнхене подорожали примерно на 30%, и тенденция, по нашим прогнозам, сохранится и в дальнейшем. Связано это с тем, что Мюнхен – достаточно небольшой город, в котором под строительство выделяются очень ограниченные площади. Одновременно в городе ведется строительство буквально нескольких крупных проектов. Это не покрывает спроса даже самих мюнхенцев, а уж тем более иногородних немцев и иностранцев. Рынок перенасыщен капиталом, на нем превалирует спрос, в то время как найти достойное предложение крайне непросто.
– Помимо центра, какие еще районы Мюнхена вы можете выделить?
– Что касается жилой недвижимости, это район Богенхаузен, расположенный недалеко от центра, по правую сторону от реки Изар. Богенхаузен считается элитным районом, в нем находятся очень красивые виллы и шикарные парки, в том числе известный Английский парк. Могу также порекомендовать район Грюнвальда, он находится за городом и является аналогом московской Рублевки. Но в отличие от Рублевки, от Грюнвальда до центра города можно доехать за 25 минут.
Также есть район Швабинг – один из старых, классических немецких районов. Там расположены университет Людвига-Максимилиана и Технический университет, поэтому очень много молодежи. С другой стороны, коренные мюнхенцы очень любят Швабинг за близость к Английскому парку и за большое количество исторических зданий.
Ну и в целом, конечно, мюнхенцы предпочитают старые районы города. Районы, в которых есть новостройки, не пользуются особой популярностью.
Оживленная улица в Мюнхене
– Какие средние цены в перечисленных вами районах?
– Говорить о коммерческой недвижимости очень сложно, потому что есть много факторов, играющих роль. Предложений по Мюнхену так мало, что каждое – это практически жемчужина.
Что касается жилья, то в среднем тенденция такова: если 10 лет назад элитная недвижимость в Мюнхене стоила €10 тыс., то сейчас – до €22,5 тыс. за квадратный метр. Основная недвижимость, новостройки, стоит €5-6 тыс. за квадратный метр. В историческом центре в хороших домах цены варьируются от €10 тыс. до €12 тыс. за квадратный метр. На вторичном рынке для самого невзыскательного покупателя найти что-то меньше €3 тыс. очень сложно.
| Минимальная цена 1 кв.м жилья в Мюнхене |
€3 тыс. |
| На окраинах |
€5-6 тыс. |
| В центре |
€10-12 тыс. |
| Элитная недвижимость |
€22,5 тыс. |
Мюнхен однозначно является самым дорогим городом Германии, он чуть дороже Франкфурта, который на втором месте. Берлин очень сильно отстает. Буквально несколько лет назад можно было приобрести вторичную жилую недвижимость в неплохих районах Берлина буквально за €1,2 тыс. за квадратный метр.
Новая архитектура Мюнхена
Определяемся с направлением бизнеса: на чем можно хорошо заработать
– Расскажите в двух словах, чем привлекательна коммерческая недвижимость в Германии
– Сейчас покупка коммерческой недвижимости в Германии становится популярной со стороны российского инвестора. Буквально 5-6 лет назад россияне не хотели вкладывать деньги в немецкую коммерческую недвижимость. Все ссылались на то, что абсолютно неизвестна доходность. На данный момент этот рынок претерпел изменения, людям стало интересно. Доходность от 5% до 8% в совокупности с высокой надежностью, которую предлагает Бавария как самый стабильный регион Германии, делает покупку коммерческой недвижимости очень привлекательной.
– Какие типы коммерческой недвижимости приносят хороший доход?
– Начну с того, что часто вижу предложения по Германии, связанные с доходными домами, а также смешанной жилой и коммерческой недвижимостью. Мы отговариваем наших клиентов от покупки подобных зданий, так как возникает большая сложность при выезде арендаторов. Найти нового арендатора – достаточно непростое занятие. Это также относится и к бизнес-центрам, к офисам. Поэтому мы в основном предлагаем торговые точки, либо крупные бизнес-центры, в котором находится один солидный якорный арендатор — какая-нибудь немецкая торговая сеть, заключающая договор аренды на 10-15 лет, платежеспособность которой не вызывает сомнений Согласитесь, вероятность того, что крупная торговая сеть с сотнями филиалов по всей Германии, разорится, ничтожно мала. В таких торговых центрах, помимо якорного арендатора, есть 2-3 небольших (например, булочная, пиццерия, химчистка), занимающих 5-10% площади. Если они решать выехать, это не повлияет существенно на ваш доход.
– А если договор, допустим на 10 лет, но арендатор раньше съезжает, он понесет какие-то потери, заплати штрафы?
– Если арендатор заключил договор на 10 лет, но съезжает, он обязан платить 10 лет арендную плату. То есть фактически он не может съехать, это не в его интересах. Это так называемые обязывающие договоры, которые арендаторы не могут разорвать раньше срока. Единственная причина съехать и не оплатить – это банкротство.
Новостройки Мюнхена
Покупаем или арендуем недвижимость для ведения бизнеса
– Какова стоимость предлагаемой вами недвижимости?
– Мы работаем по коммерческой недвижимости от €1 млн. Учитывая то, что практически все наши клиенты кредитуются, мы исходим из того, что необходимо €500 тыс. (50%) стартового капитала.
К примеру, у нас есть очень интересный объект в Мюнхене – салон красоты за €1,1 млн, в центре города, буквально в сотнях метров от Центрального вокзала. В 2012 году здание было полностью санировано, остался исторический фасад, так как это памятник архитектуры. Площадь объекта – 118 кв.м. Собственник салона работает с ведущими шоу-программами на телевидении, с агентствами. Для рынка это серьезное имя. Был заключен долгосрочный договор аренды на 15 лет, доходность составляет примерно 5%, что для Мюнхена является очень и очень интересным. И вообще для Мюнхена это большая редкость – коммерческий объект за €1 млн.
Предлагаемые нами объекты находятся в диапазоне €1-3 млн, но есть и объекты за €6-7 млн. Мы работаем не с большой базой объектов, а с индивидуальными запросами, которые очень предметно обрабатываем. Многие собственники, с которыми мы работаем, предпочитают не выставляться в Интернете, и многие объекты из нашей базы предоставляются только по запросу клиента.
Вид на Мюнхен
– А какие ставки аренды?
– Для данного объекта, салона красоты, о котором я говорил, аренда обходится в €42 за квадратный метр. Но в Мюнхене есть улицы, где ставки могут быть в 2 раза выше. По коммерческим площадям есть просто определенные бесценные улицы. А если отъехать от центра города, ставки существенно падают.
– Какие улицы, на ваш взгляд, относятся к числу "бесценных"?
– Например, мюнхенская Кауфингерштрассе – центральная улица с магазинами, которая идет от центральной площади Мариенплац, и на которой находится основная торговая инфраструктура Мюнхена. Там безумно высокие цены на коммерческие площади.
Или, например, Максимилианштрассе, где находятся основные бутики. Там тоже очень высокие цены. Соответственно, если вы хотите снять на Максимилианштрассе офис, то маленькая комната 10-12 кв.м будет стоить €1300-1500 в месяц.
Ночной Мюнхен
Если вы решили доходный дом купить
– Многие клиенты интересуются покупкой целых домов для сдачи в аренду. Если ли риски при подобных инвестициях?
– Конечно. Немецкое законодательство предоставляет право арендатору в течение 3 месяцев съехать. То есть за 3 месяца он может вас предупредить, соответственно у вас будет 3 месяца для поиска нового жильца. Для собственника, находящегося в России, сделать это очень сложно, соответственно нужно нанимать риэлтора или управляющую компанию, которые будут искать арендатора, но без гарантии результата.
Хорошо еще, если это в Мюнхене. Когда у вас есть квартира в Мюнхене и вы ищите арендатора, на просмотр приходит по 10-15 человек. А вот в других городах, менее крупных и менее интересных с финансовой точки зрения, поиск арендаторов может затянуться надолго.
– С чем связано то, что в последние 4-5 лет растет доля собственного жилья в Германии – стране, где всегда было мало собственников?
– У людей возникает чувство нестабильности евро. Кроме того, исторически вложения в недвижимость всегда являлись очень надежными для людей. Одно дело иметь банковские вклады и вкладывать в ценные бумаги, другое – иметь то, что можно потрогать.
– В России думают: зачем платить за аренду, если на ипотеку ежемесячно уходит столько же денег.
– Аренда предпочтительна, потому что современный мир становится глобальным, и любой специалист должен считаться с тем, что завтра может покинуть город. Постоянная покупка и продажа недвижимости – дорогостоящее занятие, требующее уплаты налогов, а кроме того у человека на это нет ни сил, ни желания, ни времени. Многие специалисты передвигаются по Европе буквально в режиме переезда раз в месяц. Поэтому покупка недвижимости становится сложным психологическим решением для европейцев.
Старый город в Мюнхене
Обходим подводные камни: расходы на содержание недвижимости и ведение бизнеса
– Поговорим о налогах и расходах при покупке коммерческой недвижимости.
– Дополнительные расходы составляют чуть меньше 10%. Налог на покупку недвижимости – 3,5%. Маклерские расходы варьируются от федеральной земли к федеральной земле, по Баварии – 3,57%. Нотариальные расходы – 1,5%. Мы также рекомендуем проводить юридическую проверку объектов, она стоит около 1%. Концепция нашей фирмы: за предлагаемый пакет дополнительных услуг (например, переводы документов) мы не берем дополнительных денег, а только фиксированный по Баварии процент риелтора.
– А что может выявить юридическая проверка недвижимости?
– Проверяются договоры аренды, долговые обременения объектов. Груншульд – специфическое для германского права понятие: чтобы получить в банке ипотеку, нужно обременить объект на сумму этой ипотеки. Важный аспект – налоговые задолженности, которые переходят на нового собственника. Во избежание этих неприятных моментов юридическая проверка, особенно коммерческих объектов, абсолютно необходима. Плюс, многие коммерческие объекты находятся в собственности какой-либо компании, и приобретается не объект, а владеющая им компания. Там широкий спектр нюансов, которые юристы проверяют, предоставляя россиянам отчет на русском языке.
Центр Мюнхена
– Частные лица могут покупать коммерческую недвижимость?
– Да. Но по многим причинам мы рекомендуем создавать свою компанию и приобретать на фирму. Разница – в налогах. Немецкая система налогообложения сложна и непонятна, и в каждой ситуации надо обсуждать потребности, желания, исходные данные. Приобрести коммерческую недвижимость может и юридическое лицо, зарегистрированное за пределами Германии.
– Насколько долго и дорого создание компаний?
– Процедура не является сложной. Мы работаем с самой распространенной формой – GMBH (ООО), для этого требуется месяц времени и один визит собственника в Германию для нотариальной регистрации компании. Расходы зависят от объекта, который инвестор собирается приобретать. Мы держим эти расходы на низком уровне: открыть компанию на свободном рынке может стоить до €3 тыс., а мы ограничиваем расходы клиента госпошлиной (€500-600), а остальное делаем как дополнительные сервисы.
– Какие налоги платятся ежегодно?
– Как и во всем мире, компания имеет обширные возможности по понижению налогооблагаемой прибыли, то есть расходную часть можно списывать. Это – основной плюс покупки объекта на юридическое лицо. Мы рекомендуем получение кредитов для покупки объектов, занимаемся предоставлением кредита, являясь официальным партнером Дойче банка. Кредит – это основной механизм понижения налогооблагаемой прибыли. Есть еще расходы по управлению недвижимостью, ведению бухгалтерии.
В среднем налоги в Германии достаточно высокие. Если говорить о компании, ориентировочно 25% уходит на налоги в случае юридического лица, 30% в случае физического лица. Это €30 налогов с каждых заработанных €100. При этом у юридических лиц есть лишь один существенный минус. Если вы хотите постоянно изымать прибыль, возникают дополнительные налоговые обременения. Поэтому мы рекомендуем держать деньги в компании.
– Насколько выгодно ипотечное кредитование коммерческой недвижимости?
– Мы имеем самые низкие за последние 10 лет проценты по ипотеке в Германии. Для иностранных инвесторов мы предоставляем кредиты под 3,5% годовых на коммерческую недвижимость и 3% годовых на жилую. В среднем срок кредитования составляет 10 лет. Это, с одной стороны, срок договора аренды, с другой – срок окупаемости объекта. Банки с осторожностью относятся к российским инвесторам, у которых нет кредитной истории. Поэтому наличие договора аренды на 10 лет для банка является определенной гарантией. Если запрашиваете кредит на больший срок, процент будет меняться.
Мюнхен с высоты птичьего полета
– Насколько сложна с точки зрения законодательства переделка недвижимости?
– Очень часто обращаются российские девелоперы, чтобы мы подобрали участок земли для строительства жилых зданий. Мы говорим, что в Мюнхене очень сложно найти участок, не привязанный к застройщику. Местные компании находятся в постоянной охоте за этими участками.
Ремонт зданий – интересный и выгодный бизнес. Часто выкупаются жилые дома, которые санируются, приводятся в порядок, а потом продаются в розницу.
Получение разрешения на строительство – это очень емкая процедура. Если у вас есть, например, участок, на котором нет разрешения на строительство, на получение его может уйти 6-7 лет. В зависимости от исходной ситуации и сложности объекта, разрешение может являться очень серьезной проблемой. Для девелоперов интересно, когда разрешение на строительство уже есть.
– Недавно была новость, что недвижимость в Германии переоценена на 20%. Ваше мнение?
– Я вижу рынок недвижимости в Германии очень стабильным, и вопрос переоценки немецкой недвижимости не стоит, потому что я постоянно общаюсь с партнерами по бизнесу, с банками. Вижу одну очень четкую ситуацию: рынок перенасыщен капиталом. Огромное количество иностранных инвесторов действуют на немецком рынке. Вплоть до того, что уже пришли крупные азиатские инвестиционные компании. Крупные сделки совершают и российские инвестиционные компания. Московская компания в прошлом году купила здание в центре Мюнхена за €350 млн, что беспрецедентно. Спрос на недвижимость в Мюнхене настолько высокий, что я не вижу предпосылок для образования какого-либо пузыря.
Интервью: Павел Кузнецов, ee24.ru