Хевиз – это уникальный круглогодичный бальнеологический город-курорт, а также самое большое в Европе термальное озеро. Проживание в Хевизе и в окружающих его поселках предоставляет широкие возможности для оздоровления при помощи минеральных и термальных источников.
Кроме того, совсем недалеко от Хевиза находится крупнейшее в Венгрии озеро Балатон, куда съезжаются любители пляжного отдыха и водных видов спорта.
Развитие туристической отрасли в Хевизе и на Балатоне открывает перспективы не только для покупателей жилья, но и для инвесторов. Особенно заметен рост популярности региона среди туристов из России. Если в 2009 году сюда приехали 3 тыс. россиян, то в 2012 году – уже более 18 тыс.
Термальное озеро Хевиз
О преимуществах покупки недвижимости в Венгрии, возможностях получения ВНЖ, налогах и расходах на содержание жилья, мы поговорили с Андреем Пашацким, специалистом венгерского агентства недвижимости Exclusive immobilien Heviz. Из интервью ee24.ru вы также узнаете, почему в Венгрии лучше не покупать старые дома, и как керосин повлиял на расположение местных жителей к россиянам.
– Какими регионами занимается ваша компания?
– Офис компании расположен в центре курорта Хевиз. Агентство работает с 1996 года по классической модели, когда агенты поддерживают постоянный контакт с жителями региона и местными властями, чтобы быть в курсе событий. Поэтому компания работает по месту локации офиса, то есть в окрестностях курорта Хевиз и на озере Балатон. Хевиз и Западный Балатон – самый благополучный регион Венгрии, а доход на душу населения в Хевизе самый высокий по стране.
– Кто покупает недвижимость на озере Балатон и в чем преимущества этого региона Венгрии?
– Типичные покупатели недвижимости на Балатоне – это граждане России, Украины и Западной Европы, предпенсионного или пенсионного возраста, а также российская и европейская молодежь, ценящая умеренный климат и здоровый образ жизни.
Для пожилых людей проживание на Балатоне – это возможность для лечения и реабилитации. Кроме того, на практике пенсионерам легче получить вид на жительство Венгрии.
Город-курорт Хевиз
Очень важно, что курорт Хевиз, в отличие от большинства морских курортов, принимает гостей круглый год. Отели, магазины и рестораны – все работает. Многим доставляет удовольствие купание под открытым небом в термальном озере среди клубов теплого пара. Температура воды в озере зимой редко опускается ниже 24 градусов.
Еще одна причина для покупки на Балатоне – это возможность путешествовать по Европе. На расстоянии 3-4 часов езды находится море, в 2 часах – международные аэропорты Будапешта и Вены. Многие предпочитают пользоваться именно воздушной гаванью австрийской столицы, оттуда совершается больше рейсов.
Кстати, в 15 км от Хевиза тоже есть небольшой международный аэропорт, откуда можно улететь в Германию, а с прошлого года летают сезонные чартеры в Россию. С весны по осень, в летний сезон, моим знакомым удавалось приобрести билет в обе стороны за 10 тыс. рублей, а в новогодние праздники – за 20 тыс. рублей.
Многие, кто бывает на Балатоне несколько раз в год, приезжают на машине из самой Москвы, дорога занимает двое суток. Для таких людей важно иметь на Балатоне свой автомобиль, чтобы совершать поездки по Венгрии и ездить за границу.
Наконец, в пользу нашего региона свидетельствует мягкий теплый климат. У нас комфортная зима и теплое длинное лето, которое длится с апреля по октябрь. Многие пожилые люди любят работать на земле, и на Балатоне для них – идеальные условия для садоводства.
– Вы упомянули о занятии садоводством, а насколько просто иностранцу приобрести землю в Венгрии?
– Землю сельскохозяйственного назначения иностранцам приобретать запрещено, но покупать дома с приусадебными участками иностранцы могут. При этом, в отличие от ряда других европейских стран, для этого не нужно организовывать юридическое лицо. Дом с небольшим участком физические лица могут купить без проблем.
70% покупателей недвижимости на Балатоне – россияне
– Насколько популярен ваш регион у россиян, и кто еще из иностранцев приобретает недвижимость на берегу озера Балатон?
– У нас много клиентов из Швейцарии, Австрии, Германии и Великобритании. Активно работают партнеры в Норвегии и Бельгии. Что касается россиян, то их среди покупателей – около 70%. Можно сказать, что Хевиз идет дорогой Карловых Вар.
Кстати, если раньше россияне приобретали преимущественно жилье, то сейчас они активно начинают покупать бизнес. Многие россияне владеют мини-гостиницами, магазинами. Есть примеры покупки бизнеса в сфере сельского хозяйства: недавно русским инвестором был построен и успешно запущен завод по разведению осетровых рыб. Россияне также заняты в сфере строительства квартир на продажу.
– А как местные жители относятся к россиянам, если ли негативное отношение ввиду исторических событий прошлого?
– По большому счету, люди на курорте просто радуются жизни: солнце светит, виноград зреет, молодое вино хмелит. Оттого люди приветливы и дружелюбны, далеки от политики. Старшее поколение знакомо с русскими давно. На месте, где сегодня расположен аэропорт "Хевиз-Балатон", в советские времена была авиабаза Восточной группы войск. С русскими офицерами, которые были здесь расквартированы, местное население водило дружбу, которая была подкреплена взаимовыгодным обменом: вино на керосин. Курс обмена сейчас никто не вспомнит, но позитивные эмоции остались до сих пор.
В связи с ростом турпотока из России, в языковой школе очередь венгров в группы по изучению русского языка. С другой стороны, русские, которые уже поселились в этих краях, изучают венгерский язык в этой же школе. Полезно заметить, что школа дает официальный документ об образовании. Изучение венгерского языка – это одно из возможных оснований для получения вида на жительство.
Тихань, Балатон
ВНЖ в Венгрии получить легче, чем ипотеку
– Многие европейские страны предоставляют вид на жительство при покупке недвижимости. Какова политика Венгрии в этом вопросе?
– Венгрия является членом Евросоюза и в целом придерживается общепринятой схемы, о которой много написано и сказано. Бизнес, учеба, работа в венгерской компании – здесь все, как в других европейских странах. Изюминка в том, что Венгрия дает ВНЖ "без права работы для состоятельных граждан". Реализуется это следующим образом: если человек имеет жилье в Венгрии и средства на жизнь, то он может получить ВНЖ в Венгрии без права работы. Из практики можно сказать, что ВНЖ без права работы можно поменять на ВНЖ с правом работы.
Уровень жизни в Венгрии не очень высокий, поэтому помимо наличия собственности достаточно предъявить выписку с банковского счета, на котором находятся хотя бы €10 тыс. Такой счет может быть и в российском банке, не обязательно в венгерском.
Конечно, нужно приложить небольшие усилия: получить выписки из банка, взять документы на недвижимость, сходить в консульство, пройти собеседование. Сначала Венгрия дает ВНЖ сроком на один год, а затем его продлевают на три года. Хотя есть и те, кому продлевают сразу на пять лет. Вид на жительство в Венгрии позволяет его обладателю путешествовать по всей Европе.
Озеро Балатон
Что касается пенсионеров, то у них уже есть стабильный доход – это пенсия. ВНЖ в Венгрии предоставляется всем: и молодым, и пенсионерам, особенно если у вас на счете не минимальная сумма в €10 тыс., а больше. В любом случае, каждый раз решение о выдаче ВНЖ принимается венгерской миграционной службой индивидуально. Если вы заручитесь поддержкой местного адвоката в сборе и преставлении документов, подготовке к собеседованию, то шансы на обретение ВНЖ будут очень высоки. Наше агентство сотрудничает с адвокатами, которые специализируются на визовых вопросах. Однако, случаи, когда россияне самостоятельно проходили процедуру получения ВНЖ, также встречаются.
Второй путь получения ВНЖ в Венгрии – это организация компании. Она должна работать, соблюдать законы, платить налоги и зарплату.
Прожив в Венгрии 3 года с ВНЖ, иностранец может подать запрос о предоставлении ПМЖ. Во многих других странах Европы этот срок составляет 5 лет.
– Чтобы перешагнуть этап ВНЖ и сразу получить право на ПМЖ в Венгрии, необходимо приобрести государственные облигации на сумму не менее €250 000. Интересуются ли клиенты, покупающие у вас недвижимость, такой возможностью?
– Побольше бы нам таких клиентов! На самом деле программа обретения ПМЖ в Венгрии в обмен на инвестиции в госбумаги есть. Уже определены контрагенты, которые этим занимаются, и среди аккредитованных адвокатских бюро у нас есть такие контакты. Все это можно организовать, правда, на практике мы с этим не сталкивались, не было ни одного случая. Все желающие остаться в Венгрии на ПМЖ предпочитают сначала получать ВНЖ при покупке недвижимости или создании фирмы.
– Как обстоят дела с ипотекой, насколько сложно иностранцам, в частности, россиянам, получить кредит в банке в Венгрии?
– Россиянам – очень трудно. После кризиса 2008 года местные банки очень щепетильно подходят к выдаче кредитов. На нашей практике россияне не получали кредитов в банках, потому что Россия не входит в Евросоюз. Возможно, в будущем году в Венгрии появится банк, который будет иметь полномочия выдавать кредиты гражданам стран, не являющихся членами Европейского союза.
Курорт Шиофок на Балатоне
Новый дом лучше старых двух
– За последний год цены на недвижимость в Венгрии упали больше чем на 5%. А какова динамика цен в курортных регионах?
– Цены на недвижимость в Хевизе уже превзошли цены в Будапеште. В центре Хевиза квадратный метр продается за €2000. Первичное жилье стоит около €2500 за "квадрат". Но нового жилья мало, почти ничего не строится. Ощущается нехватка свободного места: город небольшой и со всех сторон зажат национальными парками.
Цены на недвижимость в Хевизе и окрестностях сейчас идут вверх, и можно сказать, что это русские подогрели рынок. При этом я говорю не про все побережье Балатона, а только 15 км в окрестностях Хевиза. Это территория от города Кестхей до поселка Балатондьерек. В остальных местах ажиотажа на недвижимость нет, и цены могут даже идти вниз.
– На какую минимальную сумму следует рассчитывать покупателю недвижимости на Балатоне?
– Сейчас в окрестностях Хевиза можно найти дом практически на любой кошелек. От €30 тыс. и более. Но не будем торопиться с выводами. Старая пословица гласит: выбирая дом – выбираем соседей. Поэтому, чтобы купить современный дом в Хевизе или курортном месте на Балатоне, желательно обладать суммой от €120 тыс.
За €120-180 тыс. вы приобретете качественный дом 2000-х годов постройки, с 3 спальнями, гостиной кухней, фруктовым садом. Он будет расположен в курортном месте с развитой инфраструктурой.
Почему надо покупать недвижимость именно в Хевизе или рядом с ним? На улицах Хевиза прогуливаются доброжелательные граждане из Западной Европы, ценящие качество и комфорт курортной жизни. Здесь развита инфраструктура и транспорт, а обслуживающий персонал владеет несколькими языками. В обычных деревнях вы встретите труженика, озабоченного бытовыми проблемами и спешащего по своим делам вдоль обочины дороги, потому что большинство деревенских улиц даже не имеют тротуаров. Чтобы общаться с соседями, вам придется сначала выучить венгерский. Купив дом в глухой деревне, вероятно, вы не сможете его перепродать.
– Не дешевле ли купить старые дома, построенные при социализме?
– Продается много жилья, построенного при социализме, но оно не востребовано ни венграми, ни русскими. Венгры понимают, насколько дорого обойдется содержание такого имущества (замена окон, утепление и т.п.). А у россиян немного другие представления о качестве жилья.
Так что дома эпохи социализма стоят, цены на них падают, пока не сравняются с ценой участка. И тогда такой дом покупают, но лишь в случае, если участок удачно расположен, и начинают на его месте новое строительство. Лишь в редких случаях целесообразна реставрация старых домов.
Вы должны понимать, что купить на Балатоне целый дом за €70 тыс. и наслаждать жизнью – нельзя. Это будет дом на выселках, удовольствия от жизни в нем немного. В таких местах нет магазинов и школ, и венгры оттуда уезжают. В курортной зоне на побережье, границы которой я определил выше, живут круглый год, там есть магазины, школы и вся инфраструктура. Остальное побережье на зиму "вымирает". Если вы располагаете бюджетом в €50-100 тыс., то лучше обратите внимание на таунхаусы или квартиры.
Быстрое оформление, низкие пошлины и "коммуналка" за €150
– Сколько времени занимает оформление сделки по купле-продаже недвижимости в Венгрии?
– В Венгрии очень хорошо работают органы, занимающиеся регистрацией прав на владение недвижимостью. Все сделки проходят с участием лицензированного адвоката, с которым мы, риелторы, устанавливаем контакт.
От выбора дома до получения ключей может пройти полтора месяца, из которых месяц занимает получение адвокатом разрешения на покупку от муниципалитета. Это – простая формальность, и граждане России, Украины, Казахстана получают разрешения без труда. А вот обладатели белорусского паспорта по какой-то причине получают отказы. Чаще сделки идут дольше, чем полтора месяца, но лишь по вине покупателя: он сам растягивает платежи, увеличивая прохождение сделки на срок до полугода.
В целом же покупка недвижимости в Венгрии проходит следующим образом. Выбрав недвижимость, покупатель заключает договор, обычно сразу окончательный. При подписании вносится задаток, академический случай – 10%. Но может быть и 5%. Затем покупатель уезжает, и когда адвокат получает разрешение на покупку, уже из России инвестор переводит остаток с помощью банковского платежа. Деньги переводятся на счет адвоката, который является гарантом чистоты сделки. Потом адвокат извещает продавца о приходе средств и рассчитывается с ним.
– Насколько дорого обходятся услуги адвоката, риелтора? Каковы дополнительные расходы при приобретении жилья в Венгрии?
– Услуги адвоката составляют 1,27% от стоимости недвижимости, где 1% идет адвокату, а 0,27% составляет НДС в пользу государства. Разрешение на покупку от местных властей обойдется примерно в €200. Самая большая трата – единовременная пошлина на покупку недвижимости иностранцами, это 4% от стоимости недвижимости. Государство идет навстречу, поскольку еще недавно эта пошлина составляла 6%. Что касается риелтора, то обычно его услуги оплачивает продавец, и лишь за редким исключением – покупатель. А в Словении, например, риелторы часто взимают плату как с продавца, так и с покупателя.
– Насколько накладно владение недвижимостью, какой уровень коммунальных платежей?
– Отопление старого дома зимой может составить €300 и более. Отопление и содержание современного дома (вода, электричество, вывоз мусора и так далее), скорее всего, не превысят €150 в месяц. Речь идет о плате за современный дом с 3 спальнями, гостиной и кухней – самый ходовой размер.
– Сейчас в Венгрии продаются дома, изъятые банками у неплательщиков по ипотечным кредитам. Насколько выгодно приобретать такую недвижимость?
– Многие жители имеют ипотечные кредиты. В Венгрии их выдавали в швейцарских франках, а некоторое время назад курс резко изменился в 2 раза, так что теперь венгры должны банкам в 2 раза больше. Домов во владении банков не так много, скорее, у банков имеется коммерческая недвижимость. Люди не доводят кредитное состояние до момента продажи банком, они сами продают свои дома. И с ними можно торговаться, получить дом ниже рыночной цены. В сделках купли-продажи недвижимости торг уместен, и мы, риелторы, имея авторитет в глазах продавцов, помогаем покупателям достичь компромиссной цены.
Интервью: Александр Фетюков, ee24.ru