Об Италии и итальянском рынке недвижимости написано немало cтатей, создавших определённые стереотипы.
Что касается иностранных покупателей «бетонного золота», то при упоминании слова «Италия» многие из них вспоминают старинные борго, выставленные на продажу некоторыми коммунами Сицилии за символическую цену в €1. О том, сколько действительно может стоить такой объект, о других новостях и особенностях итальянского рынка рассказывает Кристина Гудим-Левкович, владелец и легальный представитель компании по продаже недвижимости на территории Италии CasaSolariS-Alta Marea S.r.l.
Итальянский магнит для покупателей
Италия по праву находится в числе стран с большим количеством культурных и исторических достопримечательностей. Кроме того, она необычайно привлекательна ввиду уникального климата и доброжелательности населения.
В настоящий момент на рынке недвижимости Италии наблюдается уникальная ситуация:
- невероятно широкий выбор и чрезмерное предложение со стороны продавцов,
- определённые трудности по получению финансирования со стороны банков,
- слабый спрос со стороны потенциальных покупателей.
Все это привело к тому, что цены на недвижимость в некоторых районах Италии снизились за последние 10 лет на 50%. Соответственно, сейчас покупатели имеют возможность приобрести жилье по ценам, которые 5-10 лет назад сложно было представить – даже ниже себестоимости возведения объекта.
В основном выходцы из стран СНГ отдают предпочтение крупным городам, в которых существует возможность будущего трудоустройства и обучения подрастающего поколения.
В то же самое время, благодаря обширному предложению на рынке недвижимости Итали, свою мечту могут реализовать состоятельные люди с неограниченными финансовыми возможностями. Они могут приобрести здесь старинные замки и вилл, которые относятся к категории редких и уникальных объектов. Я имею ввиду виллы типа «Villa Feltrinelli», «Villa Carlotta» и другие - они во многом превосходят уровень вилл, купленных на Комо в последние годы некоторыми звездами и «сильными мира сего»
О ценах
Объекты, представляющие наибольший интерес для «инвестора средней руки», имеют стоимость от €20 000 до €70 000. В основном это квартиры или полноценные 4-х этажные дома, расположенные в районе Пьемонта: Алессандрии, Турина, Новары, Кунео.
В Милане cегодня можно за €20 000 евро и выше приобрести небольшую квартиру-студию, состояние которой требует проведения ремонтных работ. Стандартные цены на “двушки” в некоторых районах городах снизилась до €50 000 - €60 000. Это могут быть двухкомнатные квартиры, нуждающиеся в минимальном ремонте.
В центре города цены на вторичное жильё по-прежнему достаточно высокие (от €4000 - €5000 за кв.м). Но бывают и приятные неожиданности, например, сегодня в одном из перспективнейших районов Милана, Изола (Isola), возможно приобретение по цене €5000 за кв.м нового жилья, возведенного с использованием современных строительных технологий. Комфортабельная двух- или трехкомнатная квартира площадью 50-60 кв.м стоит в этом районе €250 000 - €300 000, гараж оплачивается отдельно.
В районе Пьемонта за €70 000 - €100 000 евро можно купить 4-х этажный дом/виллу c панорамным видом на горы и обширной площадью в 250-350 кв.м (отлично подходит для большой семьи). Это районы Новары, Алессандрии, преимуществом которых является удобное расположение (от аэропорта Мальпенсы в Милане в 40-100 км, от моря – в 80-150 км).
В курортных районах, таких как Лигурия, Тоскана, Эмилья, Романья, Сардиния ситуация на рынке недвижимости находится в постоянном движении и далеко не однородна. Например, если говорить о Сардинии, то после наводнения 2013 года цены в некоторых районах снизились до рекордной отметки – на 66%. Речь, конечно, идёт об уникальной экономической ситуации, которая складывается на рынке чрезвычайно редко и представляет хорошую возможность для инвесторов с опытом.
О возможности приобретения объектов недвижимости за символическую цену в €1.
Откуда на сайтах агентств и порталов недвижимости появляются объекты за €1? Некоторые поселки были покинуты жителями по тем или иным причинам (например, после землетрясения 1968 года). Итальянские Коммуны Сицилии (Ганджи и Салеми) первыми выступили начали выставлять такие объекты на продажу за символическую плату.
Приобретая такой дом за €1, покупатель берет обязательство оплатить регистрацию в Кадастровом Отделе, налоги на приобретения жилья, а также нотариальные услуги. Кроме того, будущий владелец должен полностью отреставрировать недвижимость за 2 года c момента подписания нотариального акта, что само по себе является непростым условием.
Подобная инициатива, по общему мнению, может являться стимулом для развития локальной экономики. Она позволяет Коммуне пополнять кассу за счёт выдачи строительных лицензий и сбора налогов.
Строительные работы по восстановлению объекта покупатель обязуется начать в течение 2-х месяцев с момента выдачи строительной лицензии. В среднем расходы по приобретению вместе с регистрацией и созданием проекта могут составить от €6000 и более, в зависимости от площади и состояния объекта (не менее €500 за кв.м). Так что я настоятельно рекомендую всем заинтересованным лицам тщательно просчитать кажущиеся преимущества подобного рода сделок.
Объекты, имеющие культурно-историческую ценность
Преимущественным правом на покупку объектов недвижимости, представляющих историческую или культурную ценность, обладает Министерство Культурных Ценностей Италии. Срок, в течение которого Министерство может воспользоваться этим правом, составляет 60 дней.
Реставрационные работы должны производиться специализированными компаниями под надзором, и только после получения авторизации от Министерства. Cчитается недопустимой перепланировка, модификация архитектурных характеристик и оригинальных качеств. Кроме того, на практике такую покупку могут позволить себе далеко не все, так как стоимость реставрационных работ в некоторых случаях может превышать цену самого объекта.
Цены на исторические виллы на озёрах варьируются от €75 000 за виллу под реставрацию и до €10 млн за замок в отличном состоянии, выставленный на продажу со старинной мебелью и предметами искусства.
Процедура покупки
Перед оформлением сделки необходимо получить ИНН (в отделении налоговой службы в Италии или в консульстве Италии по месту жительства). Первый этап – подписание Proposta di acquisto («Предложение о покупке»), срок действия которого может составить от 15 до 45 дней. В нем указываются основные условия оплаты. Далее вносится денежный залог, подтверждающий серьёзность намерений со стороны покупателя в размере 5% -10% от общей суммы сделки на условиях «депозита».
Вторым этапом может быть подписание Предварительного контракта у Нотариуса (Contratto Preliminare), который создаёт юридическую базу по правам и обязанностям сторон. Деньги, оставленные ранее риэлтору на условиях «депозита», суммируются с подтверждающим задатком. Его размер может составлять до 33% от суммы сделки. Внесение промежуточных платежей происходит на основе взаимных договорённостей сторон.
При подписании Нотариального акта (Atto notarile) покупатель становится полноправным владельцем и получает ключи от объекта недвижимости. Подписи на акте проставляются в присутствии нотариуса, в чьи обязанности входит подготовка и контроль необходимой документации, а также проверка факта оплаты оставшейся суммы, регистрационных сборов и налогов.
Ипотека
В соответствии с европейским законодательством, для получения финансирования для приобретения недвижимости жилого типа необходимо соблюдение следующих условий:
- наличие резиденции не менее 3-х лет;
- наличие дохода на территории Италии (не менее 2-х лет);
- сумма ежемесячной выплаты банку не может превышать 33% от ежемесячного дохода.
Но несмотря на выше перечисленные условия, являющиеся сложно выполнимыми для иностранных покупателей, возможна гибкая системы оплаты (от 2-х до 5-ти лет) при согласии продавца и при определённых финансовых гарантиях по выплатам. Выплаты могут быть 1/2/3/6-ти месячными.
ВНЖ при приобретении недвижимости
Многие покупатели, решившие приобрести недвижимость на территории Италии, со временем по тем или иным причинам задумываются о получении вида на жительство c правом или без права на работу. Основными условиями, позволяющими подать документы в консульство Италии, являются:
- наличие места для проживания (приобретённое или арендованное жильё);
- достаточные финансовые средства или источник постоянного дохода на территории Италии.
Например, приобретение небольшого отеля на 8-10 номеров за €130 000 - € 200 000, позволяет получить «автономный» ВНЖ с правом осуществления рабочей деятельности на территории Италии.
До 31.12.2016 года возможно предоставление онлайн-запроса в Министерство Внутренних Дел Италии при следующих одном из следующих условий:
- возможность осуществления автономной предпринимательской деятельности;
- наличие контракта на работу;
- реализованные инвестиций в соответствии с установленными лимитами и финансовыми реквизитами (элитный вид на жительство);
- особая квалификация и профессиональная подготовка соискателя ВНЖ.
После получения положительного ответа от Министерства Внутренних Дел и Консульства Италии дальнейшая процедура оформления ВНЖ занимает от 20 до 90 дней. Потребуется действующий загранпаспорт, документы на недвижимость и документация, подтверждающая обширные финансовые и экономические возможности соискателя.
Текст – Алена Елисеева, ee24
Фотоматериалы Depositphotos.com