На первый взгляд Черногория вызывает недоумение. Если внимательно посмотреть на карту, то даже дорог по всей стране – раз, два и обчелся! Там нет промышленности, а столица Подгорица даже в будний день совершенно без пробок легко проезжается на автомобиле вдоль и поперек за полчаса – такова "деловая активность" местных. Почему же тогда цены на недвижимость на берегу Адриатического моря в 2,5-3 раза выше болгарских приморских цен, в 2 раза выше турецких и в 1,5 раза выше греческих и кипрских?
Этот парадокс невозможно объяснить рациональными аргументами. И все-таки в Черногории покупали и продолжают покупать квартиры на берегу моря и дома в горах – и россияне, и европейцы. Впрочем, сегодняшним покупателям далеко до тех, что "орудовали" в Черногории до 2007 года, устраивали ажиотаж и взвинчивали цены до небес… все было так многообещающе чудесно, но на смену тем покупателям не пришли другие, столь же активные и готовые практически на все. И все-таки даже в кризис квартиры на берегу Адриатики почти не потеряли в цене, а сделки не остановились. Но риелторы все равно недовольны – хотя, скорее, все-таки уже по привычке.
Дорогу среднему классу
Поводов для недовольства на самом деле немного. В конце весны всех насторожил резкий спад числа арендаторов и рост отказов от ранее зарезервированного жилья на берегу моря – как в частном секторе, так и в отелях. В начале июня туристов, по оценкам операторов рынка, было минимум на 30% меньше, чем в это же время в прошлом году. Но сейчас ситуация выравнивается, туристы прибывают, спрос на аренду повысился. Хотя это, считают риелторы, все равно меньше, чем в прошлые годы.
--------------------
"По сравнению с прошлым годом, активность россиян снизилась. Но при этом спрашивают и покупают не самые дешевые объекты"
--------------------
"По сравнению с прошлым годом, активность россиян, точнее русскоговорящих, снизилась. Но при этом спрашивают и покупают чаще не самые дешевые объекты. В прошлом году акцент спроса был либо на супердешевые квартиры, либо на дорогие, т. е. средний сегмент (от €100 тыс. до €200 тыс.) почти выпадал. Сейчас спрос направлен на средний сегмент и люкс. При этом как таковой массовый спрос снизился, это было заметно в том числе и по весенним выставкам недвижимости", – комментирует Наталья Дьюконова, управляющий партнер Invest Montenegro и мой гид по Черногории на несколько июньских дней.
Людей, покупающих дорогие объекты, в принципе меньше, чем тех, кто может позволить себе дешевую квартиру на море. "Конечно, на снижение массового спроса повлияли и ситуация с Украиной, и временное падение рубля. И еще важный момент. Все ждали выхода нового закона об иностранцах, в котором должна была быть информация о возможности получения ВНЖ за покупку недвижимости в Черногории на определенную сумму. Этот закон должен был быть принят в начале июня, но принятие отложили на конец 2014-го – начало 2015-го", – говорит Наталья.
Русский подход
Долгожданный закон о ВНЖ, если только он и вправду появится на свет, подстегнет покупателей – это верно. Желающие поселиться "среди черных гор" лет пять-семь назад пользовались лояльностью законодательства молодой страны, а затем иммиграционные власти затянули гайки: сейчас в стране без оформления ВНЖ можно находиться не более 90 дней в полугодии. Правда, виза по-прежнему не нужна. Но вид на жительство миграционные службы просто за красивые глаза не раздают: нужна работающая фирма.
Кстати, в прибрежных районах за последние годы появилось немало интересных бизнес-проектов "с русским лицом". В первую очередь в сфере инфраструктуры туризма и отдыха. "Черногорцы ленивы и консервативны. Видишь лодочников у причала? Предлагают морские прогулки и рыбную ловлю. Как сидели тут десять лет назад, так и сидят, и думаешь, что-нибудь поменяли? Ни-че-го! А пришли наши. И вот уже варианты: прогулка на лодке, на яхте, на катере, для семей, для маленьких компаний и для больших и т.п. Если рыбалка – так у них полностью все предусмотрено. А если с местным ты пойдешь в море рыбу ловить, так у тебя должно быть все свое, а не каждый турист готов на это", – на конкретной мелочи Наталья объясняет разницу подходов к организации бизнеса у "наших" и "местных".
Кроме морских прогулок, русские, обосновавшиеся в Будве, внедрили и новые туристические маршруты – пешие по горам, водные по рекам – и это тоже пользуется спросом. Постоянно придумывают что-нибудь новенькое для детей и подростков – причем как на сезон, так и в расчете на тех, кто живет здесь постоянно.
Рынок жив
Глядя из России, кажется, что частные инвесторы давно забыли думать о покупках в Черногории, а местные риелторы и девелоперы перестали работать. На выставки уже который год компании почти не приезжают, рекламу в российской прессе особо не дают… Как-то не на слуху страна и с чисто обывательской позиции – что верно, то верно. Но приехав сюда, можно увидеть картину, ровно обратную. Жизнь бьет ключом, все трассы увешаны рекламными щитами разных предложений квартир и вилл, риелторы бегают по показам, но самая главная иллюстрация живого рынка – это то, что по всему побережью (на Будванской Ривьере, в Боко-Которской бухте, в Херцег-Нови и Тивате) стартуют и завершаются новые проекты.
"На Будванской Ривьере самые дорогие варианты в Будве, в районе Св. Стефана и Режевичи, это если говорить о строительстве комплексов класса люкс. Но есть и точечная люксовая застройка – виллы, в основном расположенные в прибрежной зоне, в Боко-Которской бухте, на полуострове Луштица, на Будванской Ривьере, в районе Бара. Вместе с тем много качественных объектов среднего класса", – рассказывает Наталья.
--------------------
"Везде в Черногории и начинают, и продолжают строить"
--------------------
В Тивате продолжается строительство известного комплекса Porto Montenegro.
На полуострове Луштица началось строительство огромного комплекса Lustica Bay: уже возведено несколько домов и началась засыпка причала для марины.
В Кумборе (район Херцег-Нови) начали строить огромный комплекс вилл и шестизвездочный отель One&Only.
В Боко-Которском заливе недавно построено несколько комплексов апартаментов высокого класса, варианты есть в Костанице, в Доброте. В местечке Моринь сейчас возводят комплекс Lavander Bay.
В районе Режевичи в прошлом году появился комплекс с апартаментами класса люкс и несколько вилл.
В Сутоморе (Барская Ривьера) продолжается строительство комплекса Soho Hotels&Resort.
Во всех этих проектах открыты продажи, причем покупателям предлагают различные варианты оплаты и кредитования.
Деньги и дороги
Но больше всего проектов – целых девять – строится в Будве. Пожалуй, самый известный и заметный из них, это Dukley – огромный комплекс на мысе, буквально в 20 метрах от воды, и, пожалуй, самый дорогой: цена "квадрата" здесь уже перевалила за отметку €7000. Долгие годы объект, невзирая на супервыгодное расположение, являл собой унылый недострой (из-за бездействия компании Сергея Полонского. - Прим. ee24.ru), но теперь и здесь появился инвестор, и вновь идут продажи.
Вообще считается, что основные инвестиции сосредоточены на Будванской и Боко-Которской Ривьерах – здесь своеобразный культурный и природный колорит, условия и инфраструктура для швартовки яхт и кораблей, близость аэропортов в Тивате и Дубровнике. В Тиват со всей России прилетает гораздо больше рейсов, чем в Подгорицу, а из хорватского Дубровника до Херцег-Нови по времени добираться столько же, сколько от аэропорта в Тивате.
Хотя, честно сказать, разговоры о расстояниях и времени в масштабах этой страны кажутся надуманными. От Будвы до Тивата – не больше получаса на машине по хорошей дороге. До Подгорицы – около часа по серпантину, но бонусом станут сумасшедшей красоты виды с высоты более 1000 метров на Будву и всю Ривьеру. А за следующей горой – уже Скадарское озеро, которое тоже можно в определенный момент увидеть с трассы, поднявшись достаточно высоко.
Если ехать из Будвы в Котор, то после поворота на Тиват дорога почти прекращается – точнее, она продолжается, но становится "очень черногорской", то есть в большей степени приемлемой для местных. Туристы, следующие в Котор, едут от Тивата через прорубленный в горе тоннель – и через 10 минут уже можно начинать восхождение вдоль стен знаменитой крепости на вершину, откуда не только весь Котор, но и вся Боко-Которская бухта – как на ладони. А те, что следуют в Херцег-Нови, заезжают на паром, устроенный в горловине бухты, и через 20 минут, отдав за перевозку легкового авто с пассажирами €4,5, причаливают на другом берегу бухты.
Только местные из ближних деревень да отчаянные любители экзотики едут по пути, обходящему берегом Боко-Которскую бухту по периметру. Дорога – внимание! – становится однополосной. Это значит, что встречных приходится пропускать в более-менее широких местах, прижавшись к скале. Встречный поток, кстати, идет по краю берега, и ограждения местами отсутствуют. Такова живописная реальность. Зато в этом случае бонусом будет потрясающий вид на противоположный берег, живописные рыбацкие деревеньки, стоящие у самой воды, с приветливыми тавернами и лавчонками, как из позапрошлого века.
Впрочем, слово "живописный" в этой стране теряет силу: здесь оно подходит к любому отрезку реальности и совершенно от этого обессмысливается. Постепенно становится понятно, за что туристы любят сюда ездить и почему инвесторы не жалеют денег при достаточно высоких здесь ценах.
О неприличном
Кстати, о ценах. Для тех, кто приезжает в Черногорию из России и сравнивает с Кипром, Грецией, Испанией, цены кажутся адекватными. Для скандинавов – тем паче. Но вот если приехать сюда прямиком из Болгарии, то дороговизна элементарных вещей неприлично бросается в глаза: цены выше ровно в два раза по сравнению с болгарскими. Например, черешня на уличном фруктовом развале стоит 3,5. В Болгарии – тоже 3,5. Но – лева. А в Черногории – евро. Курс 1 к 2. Все то же самое касается кофе, лежаков на пляже, обеда в ресторане, покупки тапок и маски для плавания. Последняя байка нынешнего сезона: на одном пляже Будвы с целью отсечения лишней публики цены на лежаки и зонты подняли до €15.
В таком же ключе здесь можно рассуждать и о ценах на недвижимость. Впрочем, нет. Если вы не покупатель, а просто досужий экскурсант, то поговорить о ценах на недвижимость вволю не удастся. Cколько стоит недвижимость в Черногории узнать не получится, особенно когда речь идет о дорогих комплексах.
"Не все застройщики разрешают озвучивать цены просто так. Некоторые даже риелторам сообщают их только после подписания договора, т. е. это считается конфиденциальной информацией, – говорит Наталья. – Разумеется, клиентам я цены озвучиваю, но сомневаюсь, что стоит называть их всуе".
Однако, кое-что все же удалось узнать. В Porto Montenegro цены на апартаменты площадью от 71 кв.м в жилом комплексе Ksenija начинаются от €350 тыс.
В Soho Hotels&Resort говорят, что у них цены начинаются от €99 тыс., но в реальности сейчас квартиры, расположенные на первой линии от моря, не могут стоить меньше €2200 за кв.м.
В целом в элитных вариантах цены начинаются от €5000 за "квадрат". В обычных, но расположенных близко к морю – от €3500 за кв.м. На Барской Ривьере можно найти квартиры в доме на первой линии от €2500 за кв.м. На Будванской и Боко-Которской таких цен на первую линию нет.
--------------------
"Неприлично сходу спрашивать про торг. Но на "вторичке" иногда удается сбить цену на 10% и больше"
--------------------
Точно также неприлично сходу спрашивать и про торг. Интуитивно понятно, например, что если в комплексе остались 1-2 квартиры, то на них цены, скорее всего, уже снижены. Можно торговаться на "вторичке", причем иногда удается сбить цену на 10% и больше.
"У нас же народ какой? Если узнают на одном примере, что можно скинуть €5-7 тыс., то потом будут требовать скидку: мол, вы же сами говорили, что можно. А ситуации разные: кто-то готов до €10 тыс. скинуть с цены, а кто-то ни цента не уступит. И торг всегда идет только конкретно, когда есть заинтересованный клиент", – говорит Наталья Дьюконова.
Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru