В последнее время, в связи с изменением обстановки в большинстве Западно-Европейских стран, в среде иностранных покупателей недвижимости растет популярность Восточной и Центральной Европы.
И Польша является едва ли не самым привлекательным вариантом для покупки квадратных метров по целому ряду причин. Красоты природы сочетаются здесь с европейским комфортом и высокими стандартами безопасности. Рынок недвижимости Польши находится на стадии стабилизации, а коммерческие помещения имеют довольно высокий показатель рентабельности. Более подробно о преимуществах польской недвижимости расскажет Станислав Восконянц из агентства Private House Brokers.
Изменения цен, рентабельность
На протяжении последних трех лет в Польше наблюдается деликатный рост цен на жилую недвижимость в пределах 1-2% в год – рынок постепенно стабилизуется. В коммерческой недвижимости годовой прирост цен составляет около 4%.
Рентабельность жилых помещений при покупке и последующей сдачи в аренду составляет в среднем 4-7%, коммерческих – от 8% до 12%.
Основные рынки
Самым дорогим рынком в Польше является Варшавский, цены на покупку и аренду там на 10-15% выше, чем в двух других популярных городах - Кракове или Вроцлаве.
Сейчас идет очень активное развитие Кракова. Многие иностранные компании приезжают сюда и открывают филиалы своих компаний. Поэтому сделки с коммерческой офисной недвижимостью ведутся очень активно, есть спрос и на квартиры и дома.
По объему инвестиций на 3 месте находится Вроцлав. Недвижимость во Вроцлаве стоит на 10-15% дешевле, чем в Кракове, но сдается в похожем ценовом диапазоне. В связи с этим более привлекательны инвестиции в жилую недвижимость Вроцлава.
Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в средней ценовой категории, которые расположены в хороших районах неподалеку от крупных офисных центров или университетов, и роскошные апартаменты в центре города или в других престижных местах (возле реки, парков).
Цены на объекты на первичном и вторичном рынках Польши практически одинаковые, поэтому продажи нового жилья идут быстрее. Однако учитывайте, что при покупке первички необходимо сделать отделку, ремонт, приобрести мебель и всю технику. Затраты составят, это около €230 – €460 за кв.м
Инвестиции в коммерческую недвижимость Польши
Перед покупкой в первую очередь нужно оценить расположение помещения. Также нужно изучить рынок, историю объекта – кто и за сколько его продавал и покупал, кто арендовал, были ли периоды, когда недвижимость пустовала и т.п.
География продаж
Последняя тенденция на местном рынке – рост числа покупателей из самой Польши. Многие из них прибегают к помощи ипотеки.
По данным Министерства внутренних дел, в 2015 году сделки с иностранцами составили 17%, что эквивалентно 3 754 объектам.
Среди иностранцев, наиболее активных в Польше, следует отметить граждан Германии. В 2015 году общая площадь купленного немцами жилья составила 35 000 кв.м. С каждым годом растет число сделок с украинцами. За последние 2 года объем продаж с гражданами Украины возрос на 90%. Украинцам легче «акклиматизироваться», устроиться в Польше, чем в другой европейской стране. С другой стороны, сами поляки по большей части позитивно смотрят на приезд рабочей силы из-за рубежа. Речь идет не только о низкоквалифицированной работе – к примеру, из Украины в Польшу переезжает огромное количество специалистов IT-сферы, как правило, вместе с семьями.
На третьем месте в рейтинге - британцы, которые в прошлом году в общей сложности купили более 15 тысяч. кв.м. Далее идут французы, итальянцы, русские и киприоты.
Самым популярным городом является Варшава. В 2015 здесь было реализовано более 1000 квартир (27 % от общего объема сделок с иностранцами в Польше). Следующие позиции заняли Краков (473 квартир), Вроцлав (276), Познань (148) и Гданьск (103).
Процедура покупки для иностранцев
Процедура покупки недвижимости для иностранцев может занять от 1 дня до 2-4 месяцев. В первом случае заключается один договор и вся сумма передается продавцу. Но по закону, на территорию Польши можно ввозить не более €10 000 на человека, поэтому процедура покупки зачастую делится на 2 этапа.
Сначала заключается предварительный договор и вносится задаток в размере 10% от стоимости покупки, а через 3 месяца участники сделки подписывают окончательный договор, покупатель перечисляет оставшуюся часть суммы.
В Польше для приобретения некоторых объектов недвижимости требуется разрешение МВД на покупку (речь идет о домах, участках площадью от 5 га, квартиры и гаражи в приграничных районах). Разрешение выдается в течение 2-4 месяцев.
Налоги и сборы
При покупке квартиры на вторичном рынке уплачивается 2% в качестве налога. При приобретении жилья на первичном рынке такая статья расхода отсутствует.
Максимальный уровень нотариальной таксы определен стоимостью сделки:
1. менее €690 - €23;
2. от €690 до €2 300 - €23 + 3% от избытка свыше €690;
3. от €2 300 до €6 900 – €71,3 + 2% от избытка свыше €2 300;
4. от €6 900 до €13 800 - €163 + 1% от избытка свыше €6 900;
5. от €13 800 до €230 000 - €253 + 0,4% от избытка свыше €13 800;
6. от €230 000 до €460 000 - €1 907 + 0,2% от избытка свыше €230 000;
7. от €460 000 - €1543 + 0,25% от избытка свыше €460 000, но не более €2 300.
Кроме того, иностранцам потребуется оплатить услуги профессионального переводчика, который должен присутствовать на сделке.
Ежегодный налог на недвижимость очень низкий. Например, для Кракова это €0,17 с 1 кв.м жилой недвижимости и €0,05 с 1 кв.м коммерческой площади.
Налог для арендного бизнеса
Инвесторы, покупающие жилье в Польше для последующей сдачи в аренды, могут применять одну из двух систем налогообложения:
- 18% и 32% от прибыли в соответствии с налоговой шкалой. При этом из облагаемой суммы вычитаются затраты на ремонт, износ и амортизацию недвижимости, стоимость услуг нотариуса, брокера или налога в случае покупки с вторичного рынка (2% стоимости).
- Фиксированная ставка без вычетов - 8,5% от выручки. Такую схему выбирает большинство инвесторов, если количество квартир не превышает 3-5 штук.
ВНЖ в Польше при покупке жилья
Для получения вида на жительство есть несколько оснований – учеба, работа по найму, собственная деятельность. Наличие собственной недвижимости не может быть достаточным основанием, но на практике покупки жилья в Польше часто служит отправной точкой для переезда. Иными словами, существует несколько работающих схем получения ВНЖ после покупки недвижимости – какая из них подойдет именно Вам нужно решать в каждом конкретном случае.
Текст – Алена Елисеева, ee24
Фотоматериалы Depositphotos.com