Про Мадейру слышали все, но многие довольно смутно представляют, где находится этот остров и чем он может завлечь обычного туриста. Мадейра – это курортная зона Португалии, где вся экономика держится на индустрии отдыха и развлечений. Яна Лоскутова, директор компании IMadeira Home Consult, рассказывает, какую недвижимость можно купить на Мадейре, как заработать на сдаче в аренду и почему на острове лучше владеть трехзвездочной гостиницей, чем производить мадеру.
Мадейра избалована туристами, но россиян среди них немного
– Насколько рынок недвижимости Мадейры – довольно неизведанный в России – открыт для иностранцев? Как местные жители относятся к приезжим?
– Португальцы – очень приветливые люди, и они не делят приезжающих по национальности. Они очень избалованы туристами (обычно британцами и немцами), но при этом всегда стремятся помочь и сделать пребывание в стране приятным. Многие даже учат несколько фраз на русском: это полезно, может принести неплохие чаевые или просто помочь людям. Думаю, что многие люди, посетившие Португалию, открывают для себя их интересный менталитет: абсолютно неиспанские спокойствие, медлительность и доброжелательность. Я, например, живя на Мадейре семь лет, никогда себя не чувствовала изгоем: наоборот, португальцам все интересно, они задают вопросы о России, спрашивают, холодно ли там и как вообще живется.
Покупка недвижимости на Мадейре – хорошее решение для тех, кто ищет для себя островок умиротворения и счастья на пенсии. Что касается молодежи – тоже есть что предложить, хотя до Ибицы с пляжными вечеринками нам далеко. Важным фактором для покупки жилья на Мадейре может стать пока еще небольшое количество русских туристов. Часто интересуются: "А много у вас русских?" Видимо, люди все еще часто хотят уехать подальше и отдохнуть от российской реальности.
Вид на Фуншал – столицу Мадейры
– Как россияне сейчас относятся к покупке квартир на Мадейре – больше как к инвестиции или как к сиюминутной прихоти?
– До нас дошла волна состоятельных и думающих русских: в последние два года дома b на Мадейре стали покупать не только для проведения хорошего отпуска, но и в качестве инвестиций. Ранее это была эмоциональная покупка: замечательный остров, круглогодичное лето, красивые цветы. У нас +16 зимой и +25 летом. Приехал на экскурсию – понравилось – купил, а потом задумался, что с этим делать. Сейчас люди отрезвели и заранее думают о доходности.
Основные игроки на рынке недвижимости Майдеры – это не англичане, не китайцы и даже не русские, а местные жители и эмигранты из Африки и Южной Америки. Бывает, что стоят полупустые комплексы – но не потому, что апартаменты там не проданы, а потому, что приезжает венесуэлец, звонит своим друзьям, и все они заочно покупают квартиры. Это и вывод денег, и хорошая инвестиция в интересный объект в стабильной стране. Часто они приезжают один раз в год или реже – проведать свои владения.
На подлете к Фуншалу
Аренда жилья на Мадейре – чуть ли не повсеместный бизнес
– Какая доходность может быть от сдачи недвижимости на Мадейре в аренду?
– У нас нет таких периодов, когда наплыв туристов спадает. Сезон длится круглогодично, хотя высокий сезон – с конца апреля до середины октября. Затем – рождественские праздники, карнавал, апрельский фестиваль цветов… Отсутствие этого провала помогает в плане аренды. Есть разные типы рынка: летняя аренда – это чаще российские, британские и немецкие туристы, зимняя аренда – это туристы из Северной Европы. При правильной стратегии сдачи квартиры на Мадейре в аренду можно получать круглогодичный доход. А доход этот – среднеевропейский – 5-8% годовых.
Допустим, студию на Мадейре в комплексе недалеко от моря стоимостью €75-85 тыс. реально сдавать по €250-350 в неделю со средней загруженностью в 80%. Но следует учитывать и коммунальные расходы: €35-50 в месяц на работу кондоминиума, еще €50 – на свет и газ.
Камара-ди-Лобуш
– Насколько распространена сдача в аренду и на какие сроки обычно берут дома?
– Аренда жилья на Мадейре – чуть ли не повсеместный бизнес и своего рода традиция. Местные имеют свое жилье, кроме этого покупают квартиры либо строят дома и сдают их в аренду. Обычно дома и квартиры под отпуска берут на неделю-две, хотя бывает, что снимают и месяцами – на все лето. В этом случае цена будет меньше.
– В каких городах Мадейры можно сдавать недвижимость в аренду с большей выгодой? Куда надо инвестировать?
– Во многих регионах есть свои привлекательные места. Все по-разному: есть пляжи, горы, леса, а за счет перепада высот можно сразу попасть из лета в межсезонье. Англичане больше любят места, где попрохладнее, эвкалиптовые леса, а другие предпочитают жить возле моря.
Но есть априори популярные регионы – это столица Фуншал, где живет половина населения острова, а точнее новая часть города рядом с набережной и пляжами. Там более современная застройка, высотные дома и отели. Частный сектор и виллы – это деревушки около Фуншала.
Старый город Фуншала
Еще есть Старый город Фуншала, который достаточно долго был заброшен. Интерес к району привлекли с помощью ежегодного арт-фестиваля: на старых стенах и дверях рисуют современные картины и получается выставка под открытым небом. Когда я туда приехала семь лет назад, район был довольно депрессивным, а сейчас – с точностью до наоборот, и когда думают, где открыть магазинчик или ресторан, всегда начинают подбирать варианты именно со Старого города. И для тех, кто ориентирован на зимнюю аренду, тоже могу порекомендовать этот район – когда пляж уже не так актуален (так как в +18 не много желающих поплавать), люди больше обращают внимание на колорит улочек и местной архитектуры.
Сам Фуншал довольно быстро разрастался, и развивалась в основном высотная застройка. Если и есть дома и виллы – то они уже на склонах холмов и не очень рассчитаны на аренду. В плане аренды вилл интересны два других города: Кальета на южном побережье к западу от Фуншала, и более близкая к столице элитная деревня Гаражау. Русские и англичане покупают дома на Мадейре именно там. В Гаражау наверно половина англичан и немцев, 30% состоятельных португальцев и 20% русских. Цена за небольшой дом под ремонт начинается от €300 тыс., средняя цена за добротный дом с видом на океан, бассейном и садом – €500-700 тыс.
Центральная часть Фуншала
– Какие цены на недвижимость в самом Фуншале?
– Понятно, что в столице при схожем качестве апартаментов цены на них будут выше, чем в соседних городках. Цены начинаются уже от €50 тыс., но для этого нужно знать места и агентов. Это может быть, к примеру, долговая недвижимость. Квартиры же, интересные для россиян, расположены ближе к морю, они видовые, стоимостью от €60-70 тыс. Трехкомнатные апартаменты стоят €120-250 тыс. Стоимость квадратного метра будет порядка €1200 – но это с отделкой и укомплектованной кухней.
Говоря о квартирах на Мадейре – острове, размером 50 на 30 км, – следует заметить, что хороших предложений, интересных для россиян, в том числе и под сдачу в аренду, может быть очень и очень немного, буквально сотня-другая.
– А во сколько встанут расходы на подобную собственность?
– Ежемесячные расходы для двухкомнатной квартиры могут составлять от €30 до €100. Зависит от состояния и от придомовой территории – есть ли сад и бассейн.
Санта-Круш
Банки продают недвижимость, но не дают ипотеку россиянам
– Хорошо ли продается банковская недвижимость на Мадейре?
– Такие предложения есть, но иностранные туристы на них просто "не успевают". Местные выжидают выгодные объекты и успевают быстро среагировать и выкупить жилье. Риелторы на таких сделках зарабатывают меньше, чем на вторичном рынке: комиссионные от банка невелики. Но все равно мы довольны и активно продаем банковскую недвижимость. Но постепенно рынок долговой недвижимости начинает сокращаться, и по сравнению с ситуацией трехлетней давности выброс предложений от банков уже не такой большой, так что желающим обзавестись дешевой недвижимостью на Мадейре нужно поспешить.
У нас бывают необычные случаи продаж, связанные с ходовой недвижимостью. Человек приезжает, оставляет задаток и говорит, чтобы мы с ним связались, если появятся предложения в конкретном доме. Когда такое происходит, мы отправляем фотографии квартиры, клиент быстро возвращается на Мадейру либо высылает доверенность и заключает сделку.
Элитная вилла на Мадейре
– Совершить такую сделку с привлечением кредита – это сложно?
– Россиянам как нерезидентам Евросоюза получить ипотеку в Португалии сложновато. Для португальского банка российский клиент не вполне прозрачен, и даже когда вы привозите справку с работы – непонятно, реальна она или же просто напечатана дома на принтере. Мы ожидаем, что в ближайшем будущем банки Португалии будут работать через партнеров в России, то есть клиент будет брать кредит в российском банке, но деньги на это будет выделять португальский банк. Ставки для иностранцев составляют порядка 4-5%, а для резидентов уже появляются предложения по 2,8% годовых. В любом случае необходимо иметь 30-50% собственных средств.
Камара-ди-Лобуш
В Португалию – навсегда. Как остаться жить и делать бизнес на Мадейре
– Сейчас много новостей о том, что китайцы в массовом порядке скупают дома в Португалии ради получения вида на жительство. Не замечали такого на Мадейре?
– К сожалению или к счастью, китайцев на Мадейре мало. В материковой Португалии – в Лиссабоне, Кашкайше, на Серебряном берегу и в Алгарве – их достаточно много, а до нас пока не добрались. Но китайцы активно получают ВНЖ в Португалии, наравне с россиянами и выходцами из бывших колоний в Африке.
– Спрашивают ли у вас россияне о "золотых визах" Португалии?
– Вы знаете, спрашивают. Но парадокс: те, кто в состоянии приобрести недвижимость на Мадейре за €500 тыс. или за €1 млн, не ставят самоцелью получение вида на жительства. Проблемы с визами у них уже решены. ВНЖ больше интересует тех, кто располагает бюджетами в €200 тыс. – и у них тоже есть шанс его получить, правда, не по ускоренной, а по стандартной программе.
Живописный серпантин
– Насколько интересна покупка коммерческой недвижимости на Мадейре и бизнес-иммиграция в Португалию?
– На Мадейре, например, есть зона-франко (свободная экономическая зона), то есть территория льготного налогообложения: налог с прибыли составляет всего 5%. В пределах зоны очень развито т. н. "отверточное производство", это когда завозят комплектующие из-за рубежа, а здесь собирают и наклеивают надпись Made in Portugal. При этом продукция освобождается от ряда пошлин и имеет свободный доступ на европейские рынки.
Еще одно интересное направление для инвестиций – гостиничный бизнес. Рынок Мадейры в настоящий момент перенасыщен пятизвездочными отелями, а вот с трехзвездочными – беда. Это непаханое поле для местных и зарубежных инвесторов. Трехзвездочные гостиницы на Мадейре у моря – это вообще чуть ли не нонсенс, таковых буквально 3-4 штуки, и все постоянно заполнены на 90%.
Статуя Святого Сердца Христова
– Что может заинтересовать иностранцев на Мадейре, помимо солнца и моря?
– Мадейра – это отличное место для любителей экотуризма, пеших походов по знаменитым оросительным каналам левадам, дайвинга, серфинга, дельтапланеризма, морских прогулок, велосипедных туров и т. д. Визитными карточками Мадейры также являются Криштиану Роналду и игрок "Зенита" Данни, который, кстати, выполняет миссию посла вина Мадейры в России. Недавно был открыт интерактивный музей Роналду: здесь есть его восковая фигура, множество призов и наград, в т. ч и два золотых мяча. Посетители могут даже сделать интерактивное фото, как будто держишь золотой мяч в своих руках. Вход стоит €5.
Попасть на Мадейру можно без проблем и в любое время года. Правда, прямые рейсы из России есть только летом, но всегда можно сесть на ежедневный самолет Москва – Лиссабон, а далее по маршруту Лиссабон – Фуншал, где самолеты летают практически каждый час. С недавнего времени открыли прямой рейс Санкт-Петербург – Лиссабон. Хотя с лишней пересадкой, например, в Амстердаме или Риме, иногда получается дешевле.
Интервью: Кирилл Озеров, ee24.ru
Читайте также:
Португальская "золотая виза" при покупке жилья лучше испанской