Как обзавестись домиком в Испании и не страдать потом от последствий своей беспечности? Давайте рассмотрим основные вопросы, стоящие перед покупателями испанских квадратных метров.
1. Действительно ли продавец владеет объектом?
Это может звучать немного странно, но тот, кто продает Вам объект, должен быть зарегистрирован в качестве владельца. Проверить это можно через Кадастровую службу.
Если у объекта несколько владельцев, то при оформлении сделки каждый должен поставить свою подпись в договоре. Если у дома или квартиры сменилось несколько владельцев, необходимо убедиться в том, что каждый из них утратил право собственности.
2. Есть ли объекта какие-то обременения и долги?
Проверяя полномочия продавца, удостоверьтесь в том, что у объекта нет никаких обременений и долгов. Неуплаченный IBI (El Impuesto sobre BienesInmuebles, налог на недвижимость) может стать препятствием при регистрации, так же как и долги по коммунальным платежам. Кроме того, существует опасность наложения обременения в случае, когда владелец объекта не уплатил какие-то другие налоги, например, налог на наследство.
Если зарегистрирована ипотека, выясните, покрывает ли цена покупки сумму долга. В противном случае, нужно установить, как продавец планирует закрывать оставшуюся часть долга. Все долги должны быть уплачены до перехода права собственности, либо в день завершения сделки. Вы же не хотите в дополнение к своей ипотеке получить ипотеку бывшего владельца!
В Ваших интересах, чтобы коммунальные платежи также были погашены продавцом. Если есть, к примеру, неоплаченные счета за электричество, настаивайте на том, чтобы эта сумма была вычтена из стоимости покупки. Таким образом, предыдущий жилец оплатит свои же расходы.
3. Возведен ли объект с разрешением на строительство или без него?
Этот вопрос имеет очень важное значение. Нужно узнать, были ли штрафы, связанные с первоначальной сборкой здания или последующими ремонтно-строительными работами.
После окончания первоначальной постройки любые работы по изменению планировки (расширение площади, строительство бассейна и т.д.) должны быть согласованы. Если какие-то изменения так и не были зарегистрированы, обязуйте продавца подписать declaración de obra nueva (кадастровую регистрацию нового объекта) и завершите регистрацию задним числом. Однако помните: тот факт, что расширение или постройка бассейна были зарегистрированы, не означает, что это произошло на законных основаниях. Убедитесь, что разрешение на строительство было предоставлено на все, что Вы покупаете.
4. Есть ли у объекта все необходимые сертификаты?
Владелец дома или квартиры должен иметь всю необходимую техническую документацию, чтобы продавать недвижимость. Например, сертификат энергоэффективности подтверждает, что подача электроэнергии в доме соответствует самым последним стандартам безопасности и эффективности.
Другим важным документом является cédula de habitabilidad (сертификат технического соответствия) или licencia de primera ocupación (свидетельство, подтверждающее пригодность недвижимости для проживания). Эти бумаги доказывают, что имущество признается в качестве жилища. Во многих случаях они будут свидетельством того, что при планировании объекта были получены соответствующие разрешения.
5. Объект находится в сельской местности?
При покупке объекта недвижимости в сельской местности всплывают дополнительные нюансы:
- Находится ли дом в охраняемой зоне? Если да, то могут возникнуть проблемы при дальнейшей перепланировке или же ремонтных работах.
- Дом на земле, которую Вы покупаете, должен быть зарегистрирован в качестве жилого объекта. Зарегистрированы должны быть и иные постройки, включая бассейны.
- Как происходит подача воды и очистка сточных вод? Подключен ли дом к канализационной системе? Если есть септик (сооружение для механической очистки сточных вод отстаиванием), узнайте, где он находится и как часто его нужно очищать.
- Существует ли местная организация, ответственная за поддержание подъездных путей в надлежащем состоянии? Если нет, то вероятно, что Вы обязаны делать это
