Не секрет, что все больше и больше наших соотечественников, уставших от слякотной российской действительности, загораются мечтой сменить будничную "подземку" на солнечную "средиземку". Однако, как показывает практика, не все так просто, и наличие ваших законно (или не совсем) заработанных капиталов – еще не гарантия получения долгожданной квартиры-студии на первой линии моря.
Бесконечная самозабвенная покупательская вера в сказку про "дешево и хорошо в одном флаконе", юридическая неподготовленность и алчность наших соотечественников-риэлторов, паразитирующих на желании российского покупателя сэкономить любой ценой, приводят к тому, что покупка жилья в Испании растягивается на несколько лет тщетных поисков той мечты, которую мы видим на рекламных проспектах риэлторских компаний. Каковы же основные "правила игры" на испанском рынке недвижимости?
Двойная комиссия
В Испании по закону риэлторы получают комиссию за подготовку и заключение сделки от продавца. Только почему-то этот испанский закон не писан для "русскоговорящих" агентств недвижимости. У них один закон – под любыми предлогами взять с потенциальных покупателей какой-никакой депозитик "в подтверждение их покупательских способностей". Сразу после демонстрации объектов состряпают вам контрактик, который, конечно, никуда не испарится, но будет хитро составлен русским же юристом, состоящим "на службе" у данного агентства.
Потом окажется, что по всем бумагам ваш залог был добровольно уплаченным взносом за оказанные вам услуги, и пошел "на затраты по покрытию издержек по поиску и демонстрации клиенту недвижимости для покупки". В эти затраты включат и телефонные счета, и передвижения на автомобиле компании, и испитое кофе с потенциальными продавцами-испанцами, и многое другое.
"Наживка" для демонстрации
Аргументом для убеждения вас в необходимости внесения залога может служить демонстрация реально существующей квартиры на первой линии моря в Испании, со скидкой 50% или даже 70%, или подарочным бонусом – гаражом, который в туристическом центре прибрежного городка ценится в сезон на вес золота.
Вы несказанно радуетесь удаче, заключаете контракт, выплачиваете взнос за сотрудничество с данной фирмой, начинаете подготовку документов для сделки – и через некоторое время выясняется, что дешевые, уже ставшие милыми вашему сердцу апартаменты, были выкуплены более шустрым покупателем, или хозяин-испанец внезапно получил дядюшкино наследство и передумал продавать свою курортную жилплощадь.
"Но пожалуйста, не волнуйтесь, мы обязательно подберем вам другой вариант, и на сумму уплаченного нам депозита для вас будет снижена цена другого объекта!" Но тут вам уже предлагаются совсем другие объекты: меньше и дороже, дальше от моря, с видом на переулки, заселенные преимущественно выходцами из Южной Америки или Марокко.
Вы спросите, в чем же подвох? Оказывается, что такие квартиры на первой линии снимаются в аренду нечистыми на руку агентствами недвижимости и используются в качестве "дешевой" наживки для потенциальных клиентов с целью выманивания депозитов.
Магазин на диване
Некоторые покупатели ухитряются "приобретать" испанскую недвижимость, не выезжая за пределы МКАД. То есть прямо в московском офисе риэлторской компании, выбрав красивую картинку в каталоге. Такое жилье отличается крайне выгодной ценой, поэтому за него сразу вносится залог.
Дело в том, что ловкость рук и основы владения фотошопом гарантируют вам предложение, о котором вы могли только мечтать, за чисто символическую по испанским, и смешную по московским меркам сумму.
Но даже и не это самое страшное. Контракт, заключенный в России, не имеет юридической силы на территории Испании (если, конечно, он не был подписан у испанского нотариуса в консульстве Испании в присутствии присягнувшего "на честность" переводчика). Но российские "представители" испанской фирмы об этом, конечно же, не предупреждают.
"Нераскрученная целина"
Еще интересная стратегия продаж риэлторских компаний: "Хотите дешево? Нет проблем! Тогда вам в неблагополучные регионы Испании. Извините, оговорилась, в нераскрученные". И никто вас, конечно же, не проинформирует о том, что 90% объектов недвижимости в таком "нераскрученном" городе-призраке пустуют и пестрят объявлениями "Se vende".
Аренда "без прикрас"
А уж если, не дай бог, вы решили снять квартиру, выложенную в интернете агентством или "испанским собственником", почему-то в совершенстве владеющим русским языком, то тут нет пределов для полета фантазии, каким окажется ваше отпускное жилище в реальности. Конечно, при условии, что вам повезет, и у вас над головой окажется хоть какая-то крыша.
Самым невинным враньем можно считать местонахождение арендованных вами на время своего долгожданного отпуска апартаментов на "первой" линии, которая может находиться в километрах от пляжа.
Да и площадь квартиры как будто бы съежилась по сравнению с фотографиями, выложенными на сайте компании или на бесплатном портале объявлений. Если этаж высокий, то может, даже краешек отраженного в морской глади луча заходящего солнца можно будет увидеть, но вот проблема – лифта нет, тут вам и активный отдых бесплатным бонусом.
С конечной ценой за аренду квадратных метров тоже разные казусы происходят. Например, в момент вашего приезда и заселения выясняется, что вот, мол, необходимо уплатить налог "Испанской Короне" – никак не меньше €350 сверх оговоренных заранее €700 в неделю.
Руководство от обмана
Ну как? Не разочаровались еще в сказочном испанском береге? Тогда, вперед, на демонстрацию объектов, но уже с немного выцветшей розовой тонировкой солнечных очков!
Запомните:
– вы не обязаны подписывать с агентством никаких контрактов на предоставление вам услуг: риэлторскую комиссию выплачивает продавец при заключении сделки;
– если вы вносите залог, убедитесь, что по условиям договора, в случае отказа продавца от совершения сделки, он обязуется вернуть вам деньги;
– покупка дачи в Испании без выезда на место и осмотра объекта в реальности из-за желания сэкономить может очень дорого вам обойтись;
– внимательно изучайте перед покупкой карту местности, особенно, на предмет "близости к цивилизации" и расположения таких "отпугивающих" объектов, как атомные станции;
– покупка жилья в Испании не дает права на получение вида на жительства, вопреки уверениям большинства риэлторских компаний, за исключением инвестиций в недвижимость от €500 000 евро, когда резидентство предоставляется инвестору и его семье автоматически по закону и без каких-либо заслуг агента;
– заключение сделки должно происходить только у испанского нотариуса в присутствии независимого испанского переводчика с запросом и переводом всех документов, подтверждающих юридическую чистоту объекта недвижимости и прав собственности на него у продавца. Проверяйте, тот ли объект вам продают, который показывали;
– будьте начеку, если цена объекта ниже средней на подобные предложения у других риэлторских компаний в этом же районе: помните, что испанский сыр в испанской мышеловке не особо отличается от отечественного аналога.
И если после покупки вас все же будет мучить подозрение, что ваш "русский испанский" риэлтор каким-то образом "накрутил" больше своих законных 3% – утешьтесь мыслью, что в той же Болгарии или Турции русских клиентов обманывают похлеще! Испания – это все-таки еще Европа, с географической и юридической точек зрения.
Текст: Ирина Воронова, официальный представитель компании "На золотом берегу" ("Na zolotom beregu"), специально для ee24.ru.