В апреле 2016 года количество сделок с иностранными покупателями в Турции сократилось на 14,4% по сравнению с апрелем прошлого года. Однако россияне по-прежнему входят в пятерку стран, жители которых активно приобретают турецкие квадратные метры.
Таким образом, рынок вовсе не обвалился, а продолжает существовать. Омар Джахш, эксперт из агенства Just Invest Turkey, рассказал порталу EE24, почему сейчас вложения в недвижимость Турции наиболее выгодны и дал несколько советов, касающихся инвестирования.
Как изменятся цены?
Прошлогодние события на мировой политической арене привели к тому, что рост цен на турецкую недвижимость прекратился. Но до этого момента наблюдалось планомерное удорожание квадратных метров. В течение 2 лет (до ноября 2015 года) цены на объекты недвижимости увеличились на 100%. Стоимость земельных участков удвоилась всего за 1 год.
В июне-июле ожидается спад цен на недвижимость, с последующим возобновлением роста в августе. Это связано с очень быстрым развитием транспортной инфраструктуры Стамбула и Турции в целом: совсем скоро в столице откроют третью объездную дорогу, возводятся новые мосты. В стадии завершения находится Евразийский туннель под Босфором и третий аэропорт Стамбула с пропускной способностью в 150 млн. человек. В связи с этим к концу 2016 года ожидается еще один дополнительный импульс для рынка недвижимости.
Совершенствование транспортной системы способствует постепенному росту цен на жилье, коммерческие помещения и земельные участки в Турции. Столичные застройщики уже сейчас повысили цены на 30-40% в сравнении с прошлым годом. Конечно, из-за непростой геополитической ситуации ожидается некоторый спад, однако все равно цены будут на 20-30% выше прошлогодних. Все вышесказанное относится к жилым объектам, в сфере коммерческой недвижимости рост цен будет выше.
Таким образом, турецкий рынок недвижимости на данный момент находится на начальном этапе роста цен, поэтому инвесторы могут рассчитывать на хорошую капитализацию в обозримом будущем. Объем вложений в инфраструктуру страны, приведший к стремительному росту цен на недвижимость, составил $45 млрд., и в ближайшие 6 лет достигнет $100 млрд.
Политическая ситуация
Что касается внутриполитической ситуации, то она очень устойчивая. Правящая партия стоит во главе Турции с 2003 года. В 2016 году будет проводиться референдум о переходе к президентской форме правления, что также является залогом стабильности и дальнейшего развития рынка недвижимости.
Состояние экономики
К 2023 году правительство хочет превратить в страну в крупный торговый и логистический центр Европы. У Турции, благодаря ее выгодному положению, есть все шансы стать связующим звеном между европейскими державами и восточными странами.
Кроме того, в 2023 году оканчивается срок действия Лозаннского соглашения, согласно которому Турция не имеет права заниматься добычей полезных ископаемых. После снятия этого запрета страна, богатая нефтью, газом и бором, несомненно, будет оказывать влияние на формирование мировых цен на энергоносители.
В 2015 году экономический рост Турции составил 4% - это больше, чем во всех других государствах Большой двадцатки. В 2010 и 2011 годах по росту экономики Турцию опережал лишь Китай. Ну и наконец, Турция сегодня не имеет долгов перед МВФ, а наоборот, одолжила ему $5 млрд.
Еще несколько фактов в пользу Турции:
- безвизовый режим с 89 странами (кстати, в этом году Турция отменила визы в отношении граждан стран Шенгенской зоны);
- простая процедура получения ВНЖ через покупку недвижимости;
- готовится проект выдачи гражданства сразу после покупки недвижимости;
- с октября 2016 года граждане Турции смогут находиться в зоне Шенгена без виз;
- доступная ипотека для иностранцев;
- приемлемые цены на все категории объектов;
- низкий налог на недвижимость
- европеизированность и хорошее отношение к иностранцам;
- нет препятствий для открытия и ведения бизнеса.
Во что инвестировать?
Инвесторы могут руководствоваться следующим принципом: «Магазин лучше, чем квартира, земля лучше, чем магазин». Но даже квартира даст Вам 20% годовых. Для проживания наиболее выгодно покупать квартиру на этапе строительства.
Хотите постоянной прибыли – выбирайте магазин. Он обеспечит Вам доход в 2 раза больший, чем при покупке квартиры. Плюс, при грамотном подходе, высокая капитализация гарантирована. Земля может принести 50% годовых и выше.
Кроме того, при подборе объекта необходимо учитывать направления роста города: изучите план застройки. Обращайте внимание на то, где будут сооружены основные коммуникации, каков будет размер фонда, где находятся университеты, школы, торговые центры, больницы, парки, рестораны и т.п.
Недвижимость в Стамбуле
Наибольшее количество сделок с недвижимостью традиционно заключается в Стамбуле. Есть даже поговорка «В Стамбуле земля и камень на вес золота».
За последние 30 лет население турецкой столицы увеличилось колоссально. В 1985 году тут проживало 5,5 млн человек, сейчас – 16 млн по официальным данным, 20 млн - по неофициальным. Активная индустриализация и заселение Стамбула стимулируют спрос на жилье. Это приводит к увеличению числа предложений на рынке.
Сейчас в столице идет настоящая «стройка века». Годовая потребность в жилье составляет 300,000 квартир. По традиции, после свадьбы молодожены в Турции должны переехать в собственное жилье. А есть еще внутренние мигранты и приезжие из других стран. И все же фонд жилья в Стамбуле очень обширен, как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек.
Около 80% земельных участков в Стамбуле находится в государственном фонде. Даже банковские учреждения вкладывают свои средства в местную недвижимость.
Что касается цен, то они совсем «не кусаются». Трешка в новом доме в спальном районе (час езды от центра) обойдется всего в $60,000. В пригородах (30-60 минут до Стамбула) можно найти объекты и за $30,000, причем рядом будет море, природа, магазины с более дешевыми продуктами.
Выбираем квартиру
В 2015 году средняя доходность квартир составила 20%. В некоторых районах не поднималась выше 10%, в других достигла отметки в 30% или даже 50%. Разумеется, наиболее выгодно покупать жилье на самых ранних этапах строительства.
На первом этапе квартиру можно купить за полцены. На втором этапе, который иностранцам часто выдают за первый, строительство уже идет, поэтому жилье стоит несколько дороже. На третьем этапе, после окончания всех работ, квартиры продаются по 100%-стоимости. Однако в этом случае Вы сразу будете видеть то, что покупаете. А на ранних этапах существуют риски – затягивание сроков сдачи проекта, использование более дешевых материалов, чем было заявлено и т.п.
На что следует обращать внимание при покупке квартиры
- Своевременная сдача проектов застройщиком
- Послепродажные услуги
- Выигрывают ли покупатели при покупке (расчет инфляции, аренды, и т.д.)
- Низкие ежемесячные затраты
- Как было организованно жилищное самоуправление в предидущих объектах застройщика – это особенно влияет на ежегодний прирост стоимости недвижимости после завершения стройки. Чем меньше проблем в доме и выше качество проживания и жильцов - тем соответственно выше прирост.
Преимущества магазинов
Магазин, как уже было отмечено ранее, окупается в 2-3 раза быстрее, чем квартира. В некоторых районах капитализация коммерческих помещений превышает годовую доходность.
Кроме того, магазин можно сдать с голыми стенами - арендатор отделает его на свой вкус. Соответственно, когда он съедет, то оставит Вам помещение с ремонтом.
А с квартирой, сданной в аренду, все происходит наоборот: перед поиском нового жильца Вам, скорее всего, придется потратиться на ремонт.
Преимущества участков
Доходность земельного участка в Турции растет в геометрической прогрессии. Чем дольше Вам принадлежит участок, тем больше прибыль.
При краткосрочном инвестировании (1 -2 года) доход составит до 50% в год. При среднесрочном вложении (3-5 лет) прибыль увеличится. При длительном вложении (от 5 до 10 лет) Вы получите максимальный прирост.
При этом земля не портится, ее не нужно ремонтировать или держать под пристальным вниманием. Неслучайно вложения в земельные участки в Стамбуле, практикует большинство турецких инвесторов.
Текст – Алена Елисеева, ee24
Фотоматериалы Depositphotos.com и Just Invest Turkey