Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости

Апрель 17, 2014

Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости

В Болгарии можно найти объект коммерческой недвижимости по цене, начиная от €10 тыс. Большинство сделок с участием российских инвесторов идут все-таки в районе €150-600 тыс. Востребованность объектов в этом сегменте растет с каждым годом. Правда, такие сделки не всегда можно назвать инвестиционными. Портал ee24.ru представляет обзор коммерческой недвижимости в Болгарии: что и где купить, при этом не прогадав.

Ожидание позитива

Эксперты международных консалтинговых компаний заявляют, что болгарский рынок коммерческой недвижимости в 2014 году ждет подъем – в том числе и по причине роста спроса на недвижимость в мировом масштабе. По данным Cushman&Wakefield, в 2013 году объем инвестиций в болгарскую коммерческую недвижимость составил €54 млн., что на 26% больше, чем за 2012 год. Специалисты Forton International прогнозируют увеличение в нынешнем году объема инвестиций в два раза – до отметки €100-130 млн.

"В течение последних двух лет мы наблюдали активность инвесторов значительно ниже ожидаемой. Учитывая количество предложений и исторический интерес иностранных и местных покупателей, мы уверены, в этом году рынок наверстает упущенное", – отмечает в комментариях к очередному отчету Михаэла Лашова, управляющий партнер Forton в Болгарии.

Возвращение иностранных инвесторов на болгарский рынок приведет к увеличению количества сделок с крупными объектами, которые могут приносить стабильный доход от аренды – это сегмент офисных зданий с высокой занятостью, торговые центры и отели. Ожидается рост предложений банковской недвижимости.

Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости | Фотография 1 | ee24
Ресторан в Несебре

Игра по-крупному

За последние три месяца различными фондами и частными инвесторами совершено более 50 сделок по покупке земли в Болгарии. Например, Фонд Black See Agriculture инвестировал в земледельческие земли в северной части Черноморского побережья страны. "Покупка земледельческой земли в Болгарии – одна из лучших инвестиций, болгарская земля ежегодно прирастает в цене более чем на 10%, и тем не менее все еще считается самой дешевой в Европе. При этом и доход от аренды такой земли растет", – отмечает Оксана Чижденко-Николова, управляющая ООД "Алфасити" (Варна).

По данным "Алфасити", с 2011 года продолжается спрос на офисные площади, как в форме чистой покупки, так и в форме инвестиций в строительство офисных площадей.

"Сейчас одна российская строительная компания инвестирует в Варне в строительство офисной недвижимости в центре города. Цена продажи завершенного офиса в центре города – €1800 за кв.м. Цена аренды офиса – €7-10 за квадрат. Продолжается и интерес к строительству комплексов на побережье. В основном покупают уже готовые строительные проекты, которые позволяют сразу начать работы по возведению объекта. Цена на такие участки с готовым разрешением на строительство зависит от площади участка и РЗП (развернутая застроенная площадь) будущего здания. Инвесторы в строительство возвращаются в том числе и с помощью проектов, финансируемых Европейскими фондами. Идет строительство парков, аквапарков, центров развлечений", – отмечает Оксана.

Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости | Фотография 2 | ee24

Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости | Фотография 3 | ee24
Коммерческая недвижимость в городе Трявна

Малые формы

Есть еще одно обстоятельство. В последние годы эксперты называют массовым отъезд россиян в Болгарию на ПМЖ – число новообращенных резидентов из Петербурга, Москвы и других российских городов ежегодно составляет несколько тысяч человек (данные основаны на количестве выдаваемых иммиграционных виз консульскими отделами крупных городов).

"В связи с этим значительно увеличился спрос и на покупку ресторанов, кафе, магазинов, в основном в крупных городах: Варна, Бургас, София. Недавняя сделка с недвижимостью подобного типа у нас прошла в Варне, бюджет составил €140 тыс., было приобретено помещение под ресторан площадью около 120 кв.м", – рассказывает Оксана.

--------------------
"Способность объекта коммерческой недвижимости приносить доход почти целиком зависит от степени вовлеченности в бизнес его владельца"
--------------------

Спрос на аренду таких помещений при условии удачной дислокации достаточно высок. Ставки в крупных городах доходят до €1000 за объект.    

Если смотреть перечень выставляемых на продажу объектов, то в Болгарии масса предложений "для инвесторов". Помимо участков под застройку, офисной недвижимости, ресторанов, магазинов, мини-пекарен в крупных и мелких городах, это: виноградники и фруктовые сады, расположенные на участках земли сельхозназначения, складские и производственные площадки под реконструкцию, автосервисы, автомойки, паркинги.

Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости | Фотография 4 | ee24

Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости | Фотография 5 | ee24
Виноградники в Болгарии - популярное направление инвестиций. На фото: окрестности города Мелник

За €15-25 тыс. можно купить в центре небольшого городка маленький магазин или офис. Гектар плодородной земли с посадками (это может быть кукурузное поле, персиковый сад или виноградник) – земля, разумеется, вне населенного пункта – от €6 тыс.

Но болгарские специалисты из разных регионов страны утверждают, что способность объекта для специализированного бизнеса приносить доход почти целиком зависит от степени вовлеченности и профессионализма его владельца. Иногда – в случае удачной покупки хорошо дислоцированного объекта – проще получать доход от сдачи в аренду.

Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости | Фотография 6 | ee24

Русская мечта

"В прошлом году мы продали покупателю из Петербурга мини-отель в Равде (область Бургас). Номерной фонд – 10 комнат. Стоимость объекта составила €200 тысяч. Очень удачное расположение. Первое лето покупатель вместе с семьей просто жил в "хозяйской" части отеля, присматривался... Не было отбоя от желающих снять номер, хотя отель пока не работал. Это убедило нового собственника, что объект выбран правильно. Кстати, он совершенно адекватно оценил и свои последующие действия – работать в отеле они будут семьей, сводя к минимуму число наемных сотрудников", – рассказывает Алексей Лозев, владелец компании "Стар Сервис".

Мини-отели продаются в большом количестве – как на побережье, так и в любом городке по всей стране, а городков без достопримечательностей в Болгарии практически нет. Цены – от €150 тысяч евро.

"Россиянам свойственна так называемая "русская мечта" – открыть в маленькой европейской стране собственный ресторанчик или отель. Не только клиенты с определенными средствами, позволяющими начать дело, но даже соискатели со сверхмалыми бюджетами заявляют о желании начать адаптацию с открытия точки общепита. К сожалению, они при этом не всегда понимают суть такого маленького бизнеса", – говорит Илияна Христова, владелица риелторской компании "Селвина".

--------------------
"Русская мечта – открыть в маленькой европейской стране собственный маленький ресторанчик или отель"
--------------------

Елена – дама, у которой сбылась "русская мечта": она – хозяйка небольшого, мест на 30-40, ресторана в одном из уютных городков центральной Болгарии, область Габрово. Русская девушка из Москвы, замужем за болгарином-ресторатором. Включилась в семейный бизнес, приехав двенадцать лет назад в страну. С тех пор не была на родине. На вопрос "почему?" – резонно отвечает: "Во-первых, нет времени. Куда я уеду? Вот смотри, мы работаем 6 дней в неделю, кроме воскресенья. Муж на кухне, я в зале. Есть девушка-помощница – официантка, ну и все. И вдвоем мы не можем никуда уехать. Бизнес останавливать, что ли?"

С Еленой мы поговорили о том, до каких размеров надо развить этот бизнес, чтобы можно было управлять, не работая там самим каждодневно. Нет, зарабатываемых средств никак не хватает. Хотя Елена с мужем не жалуются: жить можно, и дохода хватает на мелкие радости.

Таких примеров – целая Болгария, да и, в общем, целая Европа.

Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru