В конце 2013 года болгарский рынок недвижимости вовсю подает сигналы о начале восстановления. Об этом свидетельствуют рост объемов продаж, остановка падения цен, старт новых проектов, увеличение числа выданных кредитов. Болгарские риэлторы уже вполне определенно говорят о выходе рынка недвижимости из кризиса.
Мечты сбываются: россияне лидируют по покупкам жилья в Болгарии
Год назад эксперты делились своими ожиданиями и прогнозами. Они сбылись, правда, не на все 100%. Оправдались надежды на то, что среди покупателей сохранится и усилится лидерство россиян. По итогам 2013 года, его смело можно назвать "годом российских покупателей курортной недвижимости в Болгарии".
На вершине спроса – курортная недвижимость, далее идет городское жилье в морских районах страны. Заключаются сделки по покупке сельских домов. А вот что пока не получилось, так это привлечь россиян к активным покупкам недвижимости на горнолыжных курортах Болгарии.
Перед началом активного "наступления" покупатели выжидали не один год. В 2009 году цены на недвижимость в Болгарии упали почти на 50%, рынок застыл. За время кризисной стагнации, с начала 2009 по 2011 годы, ценопад в разных районах страны составил от 25% до 60%. Серьезно подешевела некурортная недвижимость в провинции. В сегменте горнолыжных комплексов максимально просел рынок в Банско (падение достигало 60%) и в Пампорово (40%). На побережье цены понизились в среднем на 30-40% по сравнению с пиковыми значениями 2008 года.
Балчик
Но теперь те болгарские риелторы и девелоперы, которым удалось пережить двухлетнюю стагнацию, вспоминают минувшее время как дурной сон. Прошлый, 2012 год, ознаменовался стабилизацией. А 2013 год уже закрепил наметившуюся позитивную тенденцию.
По данным "Болгариан Пропертис", российские граждане составили не менее 40% всех покупателей жилой и курортной недвижимости. Вторая по величине группа – это сами болгары, которые покупают недвижимость в основном в крупных городах, преимущественно в Софии.
"2013 год стал чрезвычайно позитивным для рынка недвижимости в Болгарии. Он запомнится нам постоянно растущим интересом со стороны российских покупателей к недвижимости по всей стране – не только на морских курортах, но и в столице Софии и в живописных болгарских селах. Болгарские покупатели также активизировались на предмет покупки недвижимости в Софии и других крупных городах страны. Все это привело к росту объема продаж примерно на 20% в годовом исчислении", – говорит Полина Стойкова, исполнительный директор "Болгариан Пропертис".
"В 2013 году мы стали свидетелями интенсивного освоения офисных площадей, а их годовая доходность превысила 3%. Иностранные инвестиции – основная движущая сила на рынке коммерческой недвижимости в Болгарии в 2013 году. Международные корпорации оптимизируют свои расходы и в связи с этим ищут дополнительные рабочие места в странах с более низкими налогами и зарплатами, в том числе в Болгарии. Поэтому здесь в 2013 году были созданы новые корпоративные центры, которые обслуживают международные офисы различных фирм, что привело к спросу на новые торговые и коммерческие площади. В производственном сегменте по аналогичной схеме появился спрос на производственные помещения для предприятий, импортирующих свое производство в Болгарию", – отмечает Оксана Чижденко-Николова, управляющая ООД "Алфасити".
Несебр
Было, но прошло: хороших квартир за бесценок не осталось
В Софии цены в последние два года колеблются между €720 и €750. В третьем квартале средняя цена заключенных сделок составила €741 за кв.м. (при €747 во втором квартале и €710 в третьем квартале предыдущего года). Средняя стоимость квартиры в Софии, по данным реальных сделок, составила €64 200.
Активно продается все побережье: от Балчика и Золотых Песков на севере, Варны, Св. Власа, Солнечного Берега, Бургаса, заканчивая Созополем, Приморско, Китеном и Царево на юге.
Сегодня, как и год-два назад, продажи идут чаще всего в сегменте €35-50 тыс. Дороже – есть, но такие сделки носят единичный характер. Находится совсем немного желающих покупать в Болгарии квадратный метр за €1000 и €1500, хотя такие объекты все равно строятся и продаются. Дешевле среднего – тоже есть, и даже много. Но истории о чудо-дисконтах на чудо-квартиры, хотя и были правдой, очень быстро остались в прошлом, точно так же, как и истории о чудесном расселении питерских коммуналок в начале 90-х, когда за комнату давали трешку.
София
В период стагнации, году в 2011-м, за €25 000 на черноморском побережье Болгарии иногда можно было найти хорошую видовую квартиру на вторичном рынке, которая продавалась дешево, потому что срочно – чаще всего англичанами. Такие предложения, дешевые и ликвидные, рынок быстро поглотил.
В низком ценовом сегменте предложения всегда востребованы, и они есть, но о виде на море из окна квартиры ценой в €25 000 можно теперь забыть – не исключено, что даже и навсегда. Для покупки чего-нибудь стоящего и радующего глаз сегодня придется увеличить бюджет раза в полтора. А ценнику в €25 000 соответствуют совершенно стандартные варианты – студия или апартаменты с одной спальней на Солнечном берегу, в 3 км от моря.
Усредненная цена проданных квартир на Солнечном берегу за третий квартал составляет €570 за кв.м. по сравнению с €490 за тот же период 2012 г. и с €550 в предыдущем квартале. Усредненная цена купленных в 3-м квартале апартаментов составляет €33 700.
Несебр
Болгария не может продать свои горы
Традиционно минимальным спросом пользуются квартиры на горнолыжных курортах. Это единственный сегмент, который до сих пор местами показывает снижение цен. Ответ на вопрос "почему" кроется в ответе на вопрос "кто покупает". До кризиса основными покупателями недвижимости в горах Болгарии были англичане, для которых море никогда не было самоцелью, но в целом их активность охватывала все сегменты рынка – от Солнечного Берега до Банско, включая сельские дома и даже сараи.
До сих пор местные издания о недвижимости любят щегольнуть статьей о том, какие роскошные дома по последнему слову моды и техники, перестроенные из бывших каменных амбаров и конюшен британскими эстетами, встречаются в болгарской глубинке.
Российским покупателям свойственен более стандартный подход, помноженный на традиционную любовь к теплому побережью. Отсюда картина спроса, а, следовательно, и динамика изменения цен.
"По всему видно, что рынок недвижимости в этом сегменте сложнее всего придет в себя после кризиса. Зато такая ситуация продлевает покупателям возможность совершить выгодную сделку, пока цены находятся на минимуме", – считает Полина Стойкова.
Смотреть в полном размере
Средняя цена проданных квартир в Банско в третьем квартале 2013 года составила €375 за кв.м., что показывает 6-процентный спад по сравнению со вторым кварталом (€400) и аналогичный спад в годовом исчислении. При этом бюджеты покупателей продолжают сокращаться: в 2013 году средняя стоимость купленной квартиры в Банско составила €25 400, в 2009 и 2010 годах – €40 000, в 2011 году – €35 000. Тем не менее, риелторы отмечают, что летом 2013 года в Банско прошло больше сделок, чем год назад.
Аналогичная ситуация и в Пампорово, где усредненная цена проданных квартир составила €375 за кв.м. Отрадно отметить, что в последнее время заметно повысился интерес к курорту как со стороны русских, так и болгар.
Боровец продолжает удерживать высокие цены, и сделки заключаются на ценовых уровнях в среднем около €600 за кв.м.
Сельские домики относятся к сегменту креативного спроса
Третий год операторы рынка отмечают новую тенденцию: растущий интерес россиян к покупке сельских домов в Болгарии, как в морских районах, так и в центре страны.
Цены в этом сегменте начинаются от €8-9 тыс. для домов "под ремонт" (от 25 км от моря и далее вглубь страны), на побережье – от €50-60 тыс. Частный дом на море дороже квартиры с аналогичной локацией раза в 2, кроме того, вариантов домов "совсем на берегу" почти нет – побережье застроено комплексами, а частные дома отстоят от береговой линии, как правило, на 2-3-5 км. Учитывая эту особенность и цены, основной спрос направлен на объекты в зоне от 25 до 100 км от берега.
Покупают главным образом люди предпенсионного возраста, рассчитывающие со временем переехать жить в Болгарию насовсем, поскольку это – единственная в Европе страна, которая предоставляет российским пенсионерам вид на жительство по упрощенной схеме. Но есть среди покупателей и молодые семьи с детьми. Движущая сила такой покупки – мечта о доме своей мечты, недостижимая в России по той причине, что цена реализации в несколько раз выше. Климат и стоимость проживания относятся к приятным бонусам.
По данным "Болгариан Пропертис", в нынешнем году доля российских покупателей в сегменте сельских домов достигла 30%. "Их основной интерес направлен на загородную недвижимость в районе городов Бургас, Стара-Загора, Пловдив и Ямбол. Вторая по величине группа покупателей сельской недвижимости – англичане (20%)", – резюмирует Полина Стойкова.
В конце 2013 года, по совокупным данным болгарских риелторов, усредненная цена проданных объектов загородной недвижимости составила €22 300 (при €19 400 в предыдущем квартале). Объем продаж загородной недвижимости все еще примерно на 80% ниже, чем во время бума, а усредненные цены сделок примерно на 20% ниже, чем на пике. Однако, важно то, что и качество сельских домов теперь иное. Если на пике рынка за €20 000 можно было купить лишь вариант, нуждающийся в серьезном ремонте, то сейчас за такой бюджет можно приобрести отличный сельский дом, готовый для проживания, в 30-50 км от моря.
Средняя стоимость проданных сельских домов по регионам, по данным на третий квартал 2013 года:
| Бургас |
€37 500 |
| Пловдив |
€35 250 |
| Стара-Загора |
€10 250 |
| Видин |
€5100 |
Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru.