"Болгария не заграница" – расхожая истина, близкая к правде. Здесь ты ощущаешь себя, как в России. Схожий менталитет и язык, теплое и знакомое Черное море, славянские связи. Приятно побывать здесь, потратив сравнительно небольшие средства, или купить собственное жилье для летнего отдыха. Недвижимость в Болгарии у россиян пользуется спросом благодаря низкой цене по сравнению с другими курортными странами Европы: Хорватией, Испанией, Португалией, Турцией.
Портал ee24.ru решил выяснить, что и где покупают русские в Болгарии, почему пенсионеры остаются здесь на ПМЖ, какие преимущества дает вид на жительство и почему можно обойтись без него. На эти и другие вопросы отвечает Юлия Сайфетдинова, директор агентства недвижимости "Sweet Home".
Основные риски связаны с дешевым жильем
– Считается, что самыми активными игроками на болгарском рынке недвижимости являются англичане и русские. Так ли это? В последнее время англичане частенько избавляются от жилья...
– Основные покупатели – англичане, ирландцы, белорусы, украинцы, русские. Встречаются клиенты из Казахстана. Англичане стали меньше интересоваться недвижимостью в Болгарии после кризиса и введенного налога на роскошь, поэтому сейчас они скорее продают, чем покупают. Вообще же жилье у моря в Болгарии является одним из самых доступных в Европе. По уровню цен к Болгарии подбираются Черногория, турецкая часть Кипра (но там экономическая ситуация непростая), отчасти – Испания.
– Болгарская недвижимость ассоциируется со словами "дешево" и "доступно". А как быть с качеством?
– На вторичном рынке можно найти разные объекты. Есть минимальный порог, гарантирующий нормальные условия. К примеру, студию у моря на южном побережье можно покупать за €20-25 тыс. – достойный вариант. Если ниже – уже вызывает сомнения: либо клетушка, либо коммерческая недвижимость, которая продается как жилая, либо ипотечное жилье, либо месторасположение не очень удобное (где-нибудь в поле), либо требует ремонта. Нюансов много.
– Какие риски существуют при покупке жилья в Болгарии?
– Все основные риски связаны с дешевым жильем, однако отсрочки могут быть и с объектами со средними ценами: например, дом могут на полгода позже сдать в строй, так как застройщик крупный, у него много объектов. Важно смотреть на статус объекта и цену. Если ниже €25 000, то качество может страдать. Курортные дома, строящиеся из гипсокартона с соответствующей шумоизоляцией и термоизоляцией, зимой не пригодны для жизни, да и соседей не будет в это время.
Если говорить про строящиеся объекты, то есть масса застройщиков: крупные, как в России, обычно более надежные; есть соинвесторы; ипотечные строители. Определенные трудности есть и со строящимся жильем. Агентство должно озвучивать покупателю все риски. Если жилье в стадии строительства, то клиент должен знать, что асфальтированной дороги, к примеру, не будет и проч.
Безбедная жизнь на пенсии за 15 тыс. рублей
– Каков портрет российского покупателя недвижимости в Болгарии?
– Условно можно выделить две-три категории. Первая – это те, кто ищет что-то комфортное для семейного отдыха (в том числе для последующей сдачи в аренду) и интересуется курортной недвижимостью; это семейные пары старше 35 лет, обычно с детьми. Такие люди могут себе позволить спокойно что-то приобрести.
Вторая категория – люди старшего поколения, 45+, предпенсионного возраста, которые ищут жилье для постоянного проживания; их привлекают хорошие условия для пенсионеров. Политика Болгарии такова, что пенсионный возраст является основанием для получения вида на жительство (ВНЖ). Для этого надо подтвердить, что вам есть где жить (договор аренды или нотариальный акт – свидетельство о собственности) и есть на что жить (на счету в банке Болгарии должно быть минимум около €837). Российской пенсии в 15 000 рублей вполне хватит для безбедного проживания в Болгарии.
Также есть те, кто хочет много и дешево. Эта категория есть и среди первых, и среди вторых.
– Какие вопросы, помимо пенсии, волнуют российских покупателей?
– Наиболее популярные – где лучше жить, сколько будет стоить содержание недвижимости, налоги на недвижимость, ВНЖ, ПМЖ, где можно работать, юридические моменты (как оформить землю или автомобиль в собственность). Вообще же люди не ориентируются на рынке и рассматривают варианты за €17-18 тыс. на Солнечном берегу для постоянного проживания, хотя они непригодны зимой. Есть путаница в отношении городской и курортной недвижимости. Россияне привыкли, что в цену включено все: отделка, мебель. Это действительно так, если речь идет о курортной недвижимости. Однако городская – редко продается с техникой и мебелью, в основном, это только стены с черновой отделкой. Еще один миф, который приходится развеивать, – покупка жилья не дает автоматически ВНЖ.
– Однако в Болгарии, как и в некоторых других европейских странах, действует закон о так называемом "золотом виде на жительство" ("золотой визе") – ВНЖ в обмен на инвестиции. Минимальная планка – €300 000 – не слишком ли завышена?
- Да, за такие деньги в Болгарии можно купить хорошую недвижимость, но для рядового покупателя это большая сумма. Однако тут важно знать, что можно получить ВНЖ в обмен на инвестиции, купив не один, а несколько объектов: кого-то интересует и морской курорт, и горнолыжка. Но и по другим основаниям можно получить ВНЖ. Например, российское юрлицо может зарегистрироваться в Болгарии в качестве иностранного представительства и получить ВНЖ для 4 человек. Для России это доступный способ. Еще один вариант – открыть фирму в Болгарии и трудоустроить 10 болгар.
Многие спрашивают, как получить ВНЖ в Болгарии, но не понимают зачем им это. Это, в первую очередь, необходимо тем, кто намерен жить в этой стране большую часть времени и в дальнейшем получить статус долгосрочно проживающего в Болгарии. Если же вы находитесь здесь наездами, то даже получив ВНЖ, в дальнейшем статус ДВЖ получить будет проблематично. ВНЖ сопряжен с переездом в другую страну. Две справочки возьмете – это миф, все не так. Непросто все продать и переехать в Болгарию, это ответственный момент, надо собрать большой пакет документов и какое-то время ждать... Одна только виза типа D оформляется в течение 45 дней.
И без ВНЖ у собственников недвижимости в Болгарии есть преимущества. Они получают мультивизы на 1-2 года с правом многократного въезда в страну и правом 3 месяца в полугодии находиться в Болгарии. Виза по "недвижке" оформляется быстро и просто.
Отмечу, что Болгария пока не входит в Шенгенскую зону, поэтому ВНЖ получить довольно просто. Но процедура осложняется, так как прогнозируется вступление в Шенген и переход на евро. Законодательная система находится в переходном состоянии. Кроме того, ВНЖ в Болгарии дает право оформлять визу в страны Шенгена по упрощенной системе, а в дальнейшем, при получении статуса долгосрочно пребывающего в Болгарии, можно получить карточку долгосрочно пребывающего в ЕС. В этом случае все упрощается максимально.
Курортная недвижимость сдает позиции городской
– Какую недвижимость обычно покупают россияне в Болгарии?
– Все чаще – квартиры и частные дома для постоянного проживания. Раньше курортная недвижимость была более популярна, сейчас же баланс городской и курортной – 50 на 50. Россияне хотят сэкономить, более взвешенно подходят к вопросу. Все больше интереса к курортному жилью в экзотических местах – "хочу там, где никто не узнает" – неожиданные варианты (не Солнечный берег и не Золотые пески). Есть запросы на городское жилье в Бургасе, Варне, Поморие, Созополе, на частные дома в поселках в 10-20 км от побережья, на недвижимость в Велико-Тырново и Малко-Тырново, в районах Велинград, Банско, Сандански. София реже интересует русских, так как это крупный город, людям хочется уединения.
– Какие необычные запросы вы получали?
– Был случай, когда мы продали жилье людям, а потом с ними встретились на отдыхе. Был еще клиент, который ездил на просмотр с 7 детьми разных возрастов, от 2 до 16 лет. Они приехали на отдых. Брокеру пришлось непросто. Большой компанией ездили по Болгарии в микроавтобусе.
– Скоро в Бургасе откроется русская школа для детей. Есть ли в Болгарии "русские кварталы"?
– Если честно, русские везде. Очень часто слышим ответ от застройщиков, что собственники недвижимости в их объектах – из России. Знаю, что в Бургасе есть сообщество русских собственников недвижимости в Болгарии; также наши соотечественники собираются по определенным дням в Бургасе для общения. Здесь и в Варне я находила русских парикмахеров и магазины с типично русскими продуктами (сметана, сгущенное молоко, соленые огурцы), владельцами которых являются граждане России.
– Назовите тенденции последнего года, замеченные Вами на рынке недвижимости в Болгарии.
– С одной стороны, в последнее время среди покупателей наблюдается спрос на изысканность во всем, тяготение к традиционным стилям (классицизм, барокко, рококо). Застройщики, особенно на рынке курортной недвижимости, все чаще завлекают российских покупателей тем, что используют в архитектурных проектах колонны, кованные перила, ажурную лепку. Наблюдается также интерес к традиционной греческой и итальянской архитектуре, в общем, ко всему тому, что создает особую возвышенную атмосферу. С другой стороны, к нам все чаще поступают совершенно абсурдные запросы, когда люди хотят приобрести недвижимость стоимостью менее €15 000 с видом на море (желательно на 1-й линии), для постоянного проживания, но при этом в курортной зоне, с чистовой отделкой, мебелью и возможностью получения длительной рассрочки платежа. Но такого не бывает.
...Могу сказать, что Болгария – страна не для всех, она отличается от других государств Евросоюза: дороги хорошие, но дома в глубинке и атмосфера очень похожи на российские. Болгария не заграница – это правда, здесь ты не чувствуешь себя в гостях, в этом есть плюсы и минусы; где-то грязновато, нет автобанов по всей стране, но атмосфера домашняя. Если уезжаешь в Болгарию на ПМЖ, то проще ассимилироваться. Но есть и минусы: социальный уровень, зарплаты ниже, чем в Европе. В Италии, Франции, Германии все иначе, ты чувствуешь себя там иностранцем, не ощущаешь себя, как дома.
Факт. В сентябре 2013 года в Болгарии зафиксирован рост цен на жилье впервые за 4 года. По данным Болгарского Национального Реестра, нынешним летом подорожали некоторые типы жилья в городах София, Пловдив, Стара-Загора, Благоевград и Добрич, а также в ряде приморских регионов. В среднем цены на недвижимость выросли на 1% по сравнению с 2009 годом. Также отмечается увеличение арендных ставок на 17%. Усредненные цены на проданные во второй половине года объекты загородной недвижимости по регионам: Бургас – €29 280; Варна и Добрич – €19 560; Пловдив – €10 930; Стара-Загора – €13 240; Велико-Тырново – €12 250; Плевен – €2500.
Текст: Павел Кузнецов, ee24.ru