Хорошие квартиры в Болгарии дешевыми быть не могут

Дек. 20, 2013

Хорошие квартиры в Болгарии дешевыми быть не могут

Многие скажут, что знают о Болгарии достаточно. Это страна на юго-востоке Европы, выходящая к Черному морю, бывшая социалистическая народная республика, а ныне член Евросоюза. Там холодно зимой, но тепло летом. А еще там ультрадешевая и высококачественная недвижимость, поэтому можно не глядя скупать квартиры на побережье Болгарии, сдавать их в аренду, получать с этого деньги и ничего не делать. Но так ли обстоят дела на самом деле?

Если при покупке вы не хотите остаться и без денег, и без квартиры, если вы рассчитываете приобрести жилье, которое не начнет разваливаться уже через пару лет, обязательно обратите внимание на советы Милена Янкова, управляющего компании "Болгарстрой – ГК БГ Эстейтс", одного из крупнейших игроков на рынке недвижимости в Болгарии. Прочитав интервью ee24.ru, вы также узнаете, где лучше всего покупать квартиру, за сколько лет окупится коммерческая недвижимость и как российские мигранты могут спасти Болгарию.

Хорошие квартиры в Болгарии дешевыми быть не могут | Фотография 1 | ee24
Солнечный берег

Дешевые квартиры: бесплатный сыр бывает только в мышеловке

– Болгария в глазах россиян – одна из самых дешевых стран по предложениям. Очень часто приходится слышать это от русских клиентов. Нет ли обиды или сожаления, что цены такие низкие? Как, по-вашему, можно улучшить ситуацию? Может быть, рекламой?

– Да, к сожалению, мы очень часто встречаемся с такими мнениями. Конечно, обида есть. Все переживают, и я в том числе, потому что наша красивая страна предлагает так много, а люди не оценивают этого. Когда идет речь о недвижимости, клиенты не виноваты. Просто уровень многих инвесторов не настолько высок, насколько должен бы быть. Поэтому у них плохие финансовые прогнозы, возможности, а соответственно и результаты. И это заставляет их намного снижать цены, чтобы избавиться от долга перед банком, например.

Однако, в последнее время стали строить больше, и повысилась конкуренция. За счет повышения конкуренции становится все тяжелее продавать, и появляется момент, что кто-то строит, но не обеспечивает себя финансово достаточно. Недостаток финансов побуждает инвестора резко снижать цену, потому что он думает, что так привлечет больше людей. Это одна причина.

А вторая причина снижения цен – это вина тех строителей и инвесторов, которые "косячат", нарушая действующие строительные нормы. Есть технологии, материалы, которые должны использоваться, и это прописано в законе. Многое иногда не делают даже половину из того, что предусмотрено в болгарских строительных стандартах.

Если работать строго по стандартам, как это должно быть, то цена не может быть ниже, чем €500-600 за кв.м. А у нас уже готовые квартиры везде продают за €500-600 за кв.м. Сами подумайте: только земля стоит не менее €100 за кв.м. Где прибыль, где налоги, где рекламные затраты? Все это – за счет качества строительства. То есть, чтобы продавать квартиры по  цене €500-600 за кв.м., себестоимость строительства "квадрата" должна составлять примерно €200. А что вы за €200 получите? Ровно то, что ваше жилье уже через пару лет начнет разваливаться, и будет выглядеть так, как будто там уже 200 лет кто-то жил.

– А в чем они "косячат"?

– Многие недобросовестные строители используют очень дешевые материалы, плохую изоляцию. Реально в таких квартирах невозможно круглогодично жить, потому что зимой вы замерзнете. Их просто невозможно отопить. Строители даже кондиционеры не ставят, заставляют дополнительно заплатить. Поэтому хочу проинформировать всех людей, думающих о приобретении недвижимости в Болгарии: нормальная цена – около €1300-1400 за кв.м!

Такая цена уже сама говорит о том, что это хорошая постройка, выполненная с использованием качественных стройматериалов, по европейским стандартам, законная! Покупая недвижимость по этой цене, человек может быть уверен в том, что застройщик построил качественную квартиру, подходящую для круглогодичного жилья, заплатил налоги, потратился на маркетинг и немного заработал.

Хорошие квартиры в Болгарии дешевыми быть не могут | Фотография 2 | ee24
Золотые пески

– А есть ли хорошие квартиры городские за €25 тыс.?

– Это невозможно! Есть куча таких предложений, но это за городом. Это непонятные места и супернекачественное жилье. Конечно, все зависит и от метража. Если это 25-30 кв.м, то это возможно, но опять же это будет либо за городом, либо в районе с плохой репутацией, или же без удобств. Но вы ничего не сможете найти в городе, например, в Софии, или в Бургасе. Нормальная двухкомнатная квартира стоит €60-70 тыс. Это реальность.

Очень часто приходится говорить с людьми, которые видели где-то в интернете, что продаются квартиры за €12-15 тыс. Я лично видел в "Яндексе"! Это нереально, чистая "замануха"! Однако у людей складывается впечатление, что в Болгарии действительно дешевые квартиры. Нормальные люди должны понимать, что бесплатный сыр – только в мышеловке. Никто не может вам дать что-то нормальное по €25-30 тыс., даже приличные студии столько не стоят.

Однако, не все в Болгарии так негативно. Последние полтора года наблюдается очень хорошая тенденция на увеличение спроса и заключение сделок на хорошую, приличную и даже дорогую недвижимость. Покупают россияне, которые уже понимают ситуацию. Уже нет того, чтобы люди тупо вперед шли: давайте, покупаем, дешево! Потому что то, что они раньше купили, их не радует, это совсем не та квартира в Болгарии на море, которую они себе представляли. Сейчас те, кто покупал раньше, по тем, низким ценам, стараются избавиться от своей собственности. При этом каждый хочет подороже перепродать. Начинается глобальная перепродажа – еще один фактор, влияющий на повышение цен. Цены в Болгарии последний год чуть-чуть увеличиваются.

Могу сказать, что в 2011 году средняя стоимость недвижимости, которую мы продавали, была €74 тыс., в 2012 году – €81 тыс., сейчас, до этого момента – €97 тыс. К концу 2013 года возможно будет более €100 тыс.

– А какой объем сделок?

– В нашей компании? Идет увеличение объема. До конца прошлого года было заключено 700 с лишним сделок, и это только на российском рынке.

Хорошие квартиры в Болгарии дешевыми быть не могут | Фотография 3 | ee24
Строительство домов на курорте Балчик

Хороший риэлтор гарантирует безопасность сделки

– Покупателю лучше обращаться к застройщику или риэлтору?

– Самый главный момент – найти не только хорошего застройщика, но и хорошего риэлтора. Застройщик всегда пристрастен и говорит: мое – самое хорошее. Мы тоже строим свои комплексы, но принципиально не продвигаем свои объекты. Мы стараемся предложить клиентам качественную профессиональную консультацию, предлагаем всю Болгарию, включая и наши объекты, но только если клиенты сами обратят на них внимание. Иногда клиенты говорят: ваши комплексы очень нам нравятся, вы хорошо строите, но мы себе не можем этого позволить. В таких случаях мы показываем им другие предложения, помогая и им, и нашим партнерам. При этом обращаю ваше внимание на факт, что мы продаем только недвижимость от проверенных застройщиков!

Очень часто люди думают, что работа напрямую с застройщиком – это хорошо. А потом жалуются, что их "кидали" несколько раз. Большинство застройщиков, почти  80% инвесторов – необразованные, строительство – это не их главный бизнес. К недвижимости они подходят так: сейчас построю, и если мой основной бизнес когда-нибудь обанкротится, у меня будет второй бизнес.

Совсем  другое дело, когда это крупный застройщик, у которого строительство и недвижимость – на первом месте. Который вложил душу и средства в строительство комплекса. Такой как мы, "Болгарстрой". В нашу группу компаний входят "БГ Эстейтс Дивелопментс" – компания, которая строит и управляет комплексами, "БГ Декор" – компания, которая меблирует и создает внутреннее убранство каждой квартиры, учитывая вкусы и желания клиента, ну и конечно же "Болгарстрой" – компания, которая продает и оформляет сделку, проверяет ее на чистоту (если это не наш объект). Я могу вам привести много примеров застройщиков-однодневок. Вчера он начал строить, продал несколько квартир, деньги в карман положил, и поехал кутить в Майами или Сен-Тропе, покупать дорогие часы и так далее. Приезжают клиенты, спрашивают: где наши квартиры?

Профессиональная риэлторская компания осуществляет фильтрацию таких застройщиков и объектов. Мы ни одного клиента не "кидали". Не было такого, чтобы клиент заплатил, а ему не построили. Наша служба безопасности все проверяет, у нас для этого есть целый юридический отдел, а также независимое юрбюро. Нас знают, и мы не можем позволить себе работать с сомнительными объектами. Наша компания гарантирует своим именем чистоту сделки. Мы можем даже выкупить обратно вашу недвижимость по той же цене, если вы купили ее с нами, но недовольны и не можете перепродать по лучшей цене. Ни одна другая болгарская компания этого не делает.

Мы на рынке уже 20 лет, а с конца 2004 года официально продвигаемся в России. Хотя работает в этой стране уже более 10 лет.

Хорошие квартиры в Болгарии дешевыми быть не могут | Фотография 4 | ee24
Солнечный берег

Правила предоставления ВНЖ вредят демографии Болгарии

– Что касается ВНЖ в обмен на инвестиции, не является ли минимальная сумма в €300 тыс. слишком большой?

– Я с такой суммой абсолютно не согласен. Я, как управляющий компании, принимал активное участие в создании проекта закона, который предполагал, что вид на жительство Болгарии будет выдаваться при покупке недвижимости на сумму от €100 тыс. Но европейское лобби в Болгарии привело к принятию другого решения. Я же смотрю на этот бизнес еще и как на уникальную возможность сблизить наши народы вновь, как это в принципе и должно быть. Мы, болгары, никого не любим больше, чем русских.

У нас очень сильные демографические проблемы. Мы на первом месте по сокращению населения в Европе и в первой пятерке в мире. Поэтому нам нужны хорошие экономические мигранты – россияне, славяне, которые могут нас спасти. У нас почти миллион турок, еще цыгане, а через 20 лет, возможно, их будет больше, чем нас. У нас другого выбора нет, кроме как быть с Россией. Почему бы не начать сейчас?! Я все это написал и отправил в парламентскую комиссию.

Кстати, я предлагал, чтобы €100 тыс. оплачивались через банк, а не наличными. Ведь реальный годовой объем купли-продажи в Болгарии – около €1 млрд, а официально объявляется, что €400 млн. Потому что не все деньги проходит через банк и налоговую.

А €300 тыс. для минимального порога – это очень много. Хотя есть люди, которым мы продаем дома и квартиры в Болгарии по цене более €300 тыс. Есть тенденция, что люди увеличивают свой бюджет. Русский покупатель стал очень продвинутым и знает: лучше потратить побольше, но купить что-то нормальное.

Хорошие квартиры в Болгарии дешевыми быть не могут | Фотография 5 | ee24
Созопол

Где в Болгарии престижно жить

– Расскажите, где в Болгарии преобладает русскоязычное население?

– Есть хорошая диаспора, но очень продвинутая, там богатые люди покупают. Это Пирин Гольф. Просто шикарное место, уникальное. Это огромная территория со спа-комплексом, пятизвездочной гостиницей, ультрахорошее место.

Еще такое место, очень популярное – Поморие, маленький городок на южном побережье, славящийся минеральными источниками и целебной грязью. Там есть квартал Малая Москва.

Еще место, где покупают жилье премиум-класса – это курортный поселок Черноморец – болгарский Сен-Тропе, расположенный к югу от Бургаса. В Созополе популярен Созополис СПА резорт – своеобразная болгарская "Рублевка".

Хорошие квартиры в Болгарии дешевыми быть не могут | Фотография 6 | ee24
Созопол

– Софию вроде бы спрашивают реже. Какие там районы можно выделить, к чему присмотреться?

– Это вам кажется, что не спрашивают. Нас спрашивают, и мы предлагаем Софию, очень много. Многие покупают себе одно жилье на море и одно в Софии. Преимущества Софии: это не только столица, аэропорт и отличная инфраструктура, но и гора Витоша, где находится центр лыжного спорта и курорт Витоша-парк. Поэтому в Софии хорошо и зимой и летом.

В Софии цены на недвижимость очень стабильны. В центре – очень дорого. Есть местечко Докторский памятник, также есть квартал Бояна – как ваша Рублевка. Рядом резиденция президента и премьера, хороший парк прямо у подножия горы. С высоты на город открываются прекрасные виды. Многие россияне купили там дома и живут постоянно.

Тем, кто хочет постоянно проживать в Болгарии, мы предоставляем полный пакет. Человек ищет работу, хочет себя устроить, смотрит, куда устроить детей. Мы помогаем ему начать бизнес, знакомим, связываем, подбираем детские сады и школы.

Хорошие квартиры в Болгарии дешевыми быть не могут | Фотография 7 | ee24
Вид с горы на Софию

Коммерческая недвижимость в Болгарии: магазины, доходные дома и винодельни

– Мы смотрели по запросам, что россияне  интересуются, в том числе, коммерческой недвижимостью. Насколько популярно и рентабельно покупать ее на первых этажах жилых зданий?

– Это очень развито. Почти все строения в городах строятся с тем, чтобы на первых этажах располагались магазины. В зависимости от места, рентабельность может составлять от 7 до 15% в год, но скорее всего ближе к 7-10%. Такая рентабельность считается хорошей по мировым меркам.

Допустим, за €100 тыс. вы купили маленький магазинчик на море или в Софии и сдаете его в аренду. Если это 50 кв.м, то аренда будет приносить от €500-700 и до €1000. За год может выйти €12 тыс.

– Какая коммерческая недвижимость представляет наибольший интерес?

– Очень много покупается торговых площадей, это на самом деле популярный бизнес. В Болгарии сейчас очень бурно развивается торговый бизнес, построено очень много торговых зданий. В секторе коммерческой недвижимости Болгарии популярны жилые комплексы на 4-6 квартир. Инвестор их покупает, одну квартиру оставляет для собственного проживания, а другие сдает в аренду. Допустим, вы купили 5 квартир по €80 тыс. То есть всего потратили €400 тыс. 4 квартиры приносят в месяц около €3,5- 4 тыс., соответственно в год – €42-48 тыс.

Новым хитом сейчас стало виноделие, на которое есть большой спрос. Это интересная и очень выгодная вещь. В Европе уже нельзя посадить новые виноградники, а у нас отрасль только развивается. Совсем недавно за €4 млн было продано очень хорошее винодельческое поле.

Хорошие квартиры в Болгарии дешевыми быть не могут | Фотография 8 | ee24
Деревня в винодельческом регионе Болгарии

– А какие регионы – винодельческие?

– Болгария – очень богатая страна для виноделия.  В основном можно выделить два региона – южная часть страны (Фракийская низина) и северная (Дунайская равнина).

В южной части самые популярные районы – это Стара Загора, Свиленград, Пловдив, район Сандански и южное побережье (Поморие). Есть несколько местечек и в северной части Болгарии – это Русе, Варна – Эвскиноград, Карнобат.

Иметь собственное виноделие – та мечта, которую многие богатые люди хотят воплотить в жизнь. Во Франции или Италии это стоит намного больше. У нас же это очень доступно. Болгарское вино уже хорошо известно во всех странах мира.

– Если покупаем землю и строим какой-то проект, сколько времени уходит на бюрократические проволочки?

– Это везде, во всех странах, довольно сложно. Нужно получить много разрешений, заплатить налоги. По сравнению с другими местами, в Болгарии проще. Процедура может занять 3-5 месяцев. Если вы нанимаете хороших консультантов, а мы также выступаем в этой роли, срок может сократиться до пары месяцев.

Хорошие квартиры в Болгарии дешевыми быть не могут | Фотография 9 | ee24
София

– Вы получаете необычные запросы от инвесторов?

– Меня удивил человек, который хотел построить деревянную гостиницу прямо в центре Софии. Деревянный сруб. Он представлял, что люди удивятся, если он это сделает.  Но это было просто невозможно, никто бы такого не разрешил в центре столицы. Я ему об этом сказал, и он был разочарован.

– Каково положение вашей компании на рынке Болгарии?

– Мы входим в тройку агентств по продажам, однако лидируем на международном рынке. Наша компания единственная , которая имеет международный сертификат качества предлагаемых услуг ISO 9001. Мы осуществляем весь цикл от строительства через продажи и перепродажи до послепродажного обслуживания. Наши клиенты становятся нашими друзьями в Болгарии.

Интервью: Павел Кузнецов, ee24.ru.