Болгария – страна, купить квартиру в которой может позволить себе практически каждый россиянин. С одной стороны это хорошо, с другой – довольно опасно. Как не остаться и без денег, и без недвижимости? Какие тонкости должен знать каждый, кто подумывает об инвестировании в Болгарию? Сколько будет стоить покупка и оформление жилья? На эти и другие вопросы отвечает Антония Вирт, управляющий партнер Crystal Realty, член правления FIABCI International.
Как переехать в Болгарию и не остаться без денег
– Ваша компания работает в основном на южном побережье Черного моря и предлагает элитное жилье, коммерческие объекты и земельные участки, в том числе на первой линии от моря. Давайте сначала поговорим о рисках, которые существуют при покупке жилья в Болгарии, ведь есть случаи обмана российских покупателей...
– Покупка недвижимости в Болгарии через интернет, по объявлениям и фотографиям, без "живых" визитов, кажется, начинает уходить в прошлое. Раньше в таких объявлениях часто врали о площади, а фотографии не давали представления о реальном положении дел. Что же происходит сейчас? Бывает, что при заключении предварительных договоров продавцы умалчивают о непогашенном ипотечном кредите. А как покупателю в одиночку узнать о наличии долга? Только при вселении в свою квартиру он получает "приятный" сюрприз. При финансовых спорах продавец может объявить себя банкротом, банк накладывает арест на уже ваше, но все еще заложенное имущество, и вы оказываетесь без денег и жилья. Помочь – очень сложно, предотвратить – легко. Оговорите в договоре поэтапную оплату, а погашение процентов, да и любые значимые операции производите с участием нотариуса.
Некоторые застройщики специально затягивают ввод дома в эксплуатацию (получение акта 16), особенно когда у них много непроданных квартир. Покупатели не могут жить в своем жилье, а также у них возникают сложности с получением виз.
--------------------
"Есть одна особенность жилья в Болгарии: в предварительном договоре нотариус заверяет не законность самой сделки, а только ваши подписи и дату договора. И если что – его можно обжаловать в суде"
--------------------
Учащаются случаи, когда покупатели не могут зарегистрировать собственность. Вы находите идеальную квартиру в Болгарии в доме на стадии строительства, подписываете предварительный договор, вносите сумму и ждете, когда же это здание наконец достроят. Обычно по завершении строительных работ вы договариваетесь с застройщиком, идете к нотариусу и подписываете основной договор. Но иногда на этой стадии выясняется, что на это помещение (а вы уже там можете жить) есть долг по ипотеке или другие обременения, а потому оформление в собственность невозможно.
Иногда на один и тот же объект заключается несколько предварительных договоров с разными лицами. Помните, что это лишь договор о намерениях, а заключить основной договор и купить недвижимость можете вовсе не вы, а кто-то другой. Иногда лучше вообще избегать подписания предварительных договоров.
Обратите внимание на одну особенность покупки недвижимости в Болгарии: в предварительном договоре нотариус заверяет не законность самой сделки, а только ваши подписи и дату договора. И если что – это можно обжаловать в суде, например, по требованию банка, выдавшего застройщику кредит, обеспеченный этим зданием. С другой стороны, будущим покупателям важно знать, что предварительный договор является обязательством между продавцом и покупателем.
– Как происходит процесс покупки недвижимости в Болгарии?
– Вы заключаете предварительный договор, затем основной договор, оплачиваете пошлины от 2% до 3%, а также нотариальный сбор в 1% (но не более €3700).
После покупки в течение двух недель подаете заявление о выдаче единого идентификационного кода, подаете сведения в налоговую, а также меняете на свое имя счета на электричество, воду и другие коммунальные услуги. Это будет стоить еще около €100. Также придется переподписать договор управления, если он есть. В комплексах это стоит от €6 до €15, в "обычных" квартирах – около €200.
И все эти расходы по сравнению с теми, которые россияне оплачивают в России или Западной Европе, очень небольшие. Поэтому все, включая российских пенсионеров, могут спокойно купить квартиру в Болгарии и проживать в этой солнечной стране на свою русскую пенсию.
Что, где, зачем и почем покупают россияне в Болгарии
– Вы давно уже занимаетесь недвижимостью, часто бываете на выставках в России. Какие заблуждения приходится развеивать при общении с российскими покупателями?
– В основном, россияне думают, что в Болгарии можно купить дешевую недвижимость, при этом качественную, за €15-20 тыс. Конечно, можно сэкономить, покупая у застройщика, но все же не в разы. Но есть и другие мифы. Считают, что жить в Болгарии не престижно (курица – не птица, Болгария – не заграница) или что наша страна – только для пенсионеров. До сих пор люди уверены, что недвижимость в Болгарии нужно и можно покупать только на побережье Черного моря. Еще приходится слышать, что в Болгарии не существует рынка элитной недвижимости.
– Как вы думаете, почему россияне покупают недвижимость в Болгарии?
– Прежде всего, здесь хорошо, удобно и уютно. Можно общаться на русском языке практически везде. Болгария для пожилых людей – это вообще излюбленное место, здесь разработана программа предоставления ВНЖ для пенсионеров.
Недвижимость в Болгарии – это хорошее сочетание цены и качества. Элитная недвижимость в Болгарии также доступна по низким ценам. Мы видим, что рынок уже достиг дна, и теперь начинается восходящая тенденция. Предложения в лучших местах на побережье Черного моря и особенно на первой линии уже заканчиваются, новое строительство затруднено, поэтому цены на квартиры на море в Болгарии будут расти, что мы, впрочем, уже наблюдаем с 2013 года.
– Какое жилье интересует русских?
– Запросы варьируются от небольших сельских домов с собственным участком земли до дома класса люкс площадью 600 кв.м, а что касается коммерческой недвижимости, тоже покупают все – от отелей до винодельческих хозяйств. Россияне – везде и во всех сегментах. Они ценят роскошь и удовольствие, и все больше из них открывают для себя качество "болгарского lifestyle", например, такие места, как поле для гольфа Thracian Cliffs в Каварне, находящееся в тройке лучших в Европе; набережная с яхтами "Марина Диневи" (Свети-Влас), что входит в европейскую десятку; комплексы "Созополис", "Анель", "Санта Марина". Все больше запросов получаем и на бальнеологических курортах Болгарии, таких как Сандански, Велинград, Хисаря, Сапарева-Баня, где находится самый горячий термальный источник в Европе и начинается строительство российского центра.
--------------------
"Россияне ценят роскошь и удовольствие, и все больше из них открывают для себя качество болгарского образа жизни"
--------------------
Естественно, самый активный спрос – в ценовом диапазоне примерно от €45 тыс. до €60 тыс. Увеличивается спрос на двухкомнатные квартиры. Все чаще наши клиенты, которые уже купили дом, покупают второй для своих родителей или переключаются на дома побольше, с лучшим расположением и более высоким качеством. Российские покупатели постепенно начинают ориентироваться на внутренний рынок, покупая городскую недвижимость, а не апартаменты в комплексах, где можно жить только летом.
– Граждане каких стран, помимо русских, активно ведут себя на рынке недвижимости в Болгарии?
– Наиболее часто квартиры дома в Болгарии покупают жители Великобритании, Ирландии, Польши, Дании, Украины. Неплохой спрос из Норвегии и Германии, а также из Литвы и Латвии.
– Какие необычные запросы или требования от покупателей вы получали?
– Самое смешное, что я слышала, это когда клиент сказал, что не будет платить за лифт, потому что русские освободили нас от турецкого ига. Или просят найти двухкомнатную квартиру на первой линии от моря за €10 000.
Болгария: самочувствие хорошее!
– В Болгарии есть закон, предоставляющий так называемую "золотую визу" при покупке жилья стоимостью от €300 000. Насколько сложно вообще получить ВНЖ в Болгарии?
– Вы получаете вид на жительство и в течение первых пяти лет ежегодно его обновляете. Необходимо учесть, что из этих пяти лет, то есть 60 месяцев, вы должны 50 месяцев провести на территории Болгарии. По истечении этого пятилетнего срока иностранец получает право на долгосрочное пребывание. Подаете заявление, документы об уплате пошлины, паспорт, документы на недвижимость, справку о доходах (не менее минимальной зарплаты или пенсии), справку об отсутствии судимости. Ждете от 3 до 6 месяцев – и получаете документы о ПМЖ в Болгарии. А еще через пять лет можно подавать на гражданство.
– Напоследок о прогнозах и итогах. Что интересного произошло на рынке недвижимости в Болгарии за последний год? Какие тренды будут в 2014 году?
– С одной стороны, положительные тенденции на рынке недвижимости, выражающиеся в снижении темпов удешевления, возвращении покупателей на рынок и росте количества сделок. По данным Болгарского народного банка, в первой половине 2013 года число сделок с недвижимостью выросло в годовом исчислении почти на 30 тыс. Было заключено 110 тыс. сделок против 80 тыс. за тот же период 2012 года. С другой стороны, случились потрясения в политической жизни страны, что неизбежно влияет на экономическую активность людей.
Мы отмечаем и новый тренд спроса со стороны россиян: покупка не для отдыха, а для переезда за границу. Русские проявляют большой интерес и к приобретению коммерческий недвижимости в Болгарии. На данный момент выгодные направления инвестиций - это винные заводы, объекты пищевой промышленности, торговые объекты, магазины с русскими товарами, рестораны, отели, а также участки на первой линии от моря. Привлекательными также можно назвать покупку детских лагерей, инвестиции в здравоохранение и в сферу IT.
Интервью: Кирилл Озеров, ee24.ru