Недорогая, но элитная недвижимость? В Болгарии!

Недорогая, но элитная недвижимость? В Болгарии!

В ушедшем году портал ee24.ru развенчал миф о том, что качественная недвижимость в Болгарии может быть очень дешевой. А сколько же тогда стоит элитная недвижимость в Болгарии? Да и вообще, какое жилье может считаться элитным по болгарским меркам?

Чтобы получить ответы на эти и другие интересующие нас вопросы, мы поговорили с Николой Стояновым, совладельцем компании "Чобанов и Стоянов", занимающейся строительством именно элитного жилья на всех курортах Болгарии (как на побережье, так и в горах). Компания работает в основном "на Россию", ведь россияне – главные покупатели такой недвижимости.

Недорогая, но элитная недвижимость? В Болгарии! | Фотография 1 | ee24

–​ Почему так мало компаний занимается строительством  элитной недвижимости в Болгарии?

– 95% покупателей в Болгарии приобретают жилье эконом класса, то есть обычные квартиры, и лишь 5% интересуются элитным жильем. Но, с другой стороны, не так много и компаний, его предлагающих. Чтобы продавать элитную недвижимость, компании нужен большой потенциал. Надо знать, как строить, надо приглашать лучших архитекторов, надо проводить рекламные компании и иметь для этого мощный маркетинговый отдел. Все это обходится дороже, чем заниматься недвижимостью эконом класса. Дешевые квартиры легче продавать, и все сейчас этим занимаются.

До кризиса у нас был хороший рынок в Англии. Теперь наши основные усилия сконцентрированы на российском рынке. 50% покупок элитной недвижимости в Болгарии совершают россияне. У нас также хорошие продажи в Казахстане, есть клиенты с Украины, из Германии и из самой Болгарии.

Недорогая, но элитная недвижимость? В Болгарии! | Фотография 2 | ee24

– Правда ли, что рынок элитной недвижимости Болгарии находится в кризисе?

– Низкий сегмент упал после кризиса на 50-60%, а премиум сегмент в Болгарии вообще не упал, поскольку на рынке мало предложений, а интерес есть всегда.

В начале нашего бизнеса, 10 лет назад, компания почти все объекты продавала на английском рынке. С началом кризиса в 2008 году английский рынок в Болгарии перестал существовать. Англичане, которые покупали у нас до кризиса, теперь предлагают свою недвижимость на вторичном рынке. Такие объекты часто покупают россияне.

-------------------
"Последние 2 года рынок стабилен, а на Солнечном берегу, в Созополе и Софии цены начинают расти"
-------------------

Дело в том, что англичане покупали в кредит. До кризиса это обходилось в Англии в 2-3% в год. Англичане покупали их не для себя, как это делают россияне, а с целью инвестиций для сдачи в аренду или перепродажи с большой прибылью. До кризиса был момент, когда цены за 3 года выросли в 3 раза. Последние 2 года рынок стабилен, а в некоторых местах, таких как Солнечный берег, Созопол, София, цены начинают расти. На Солнечном берегу в 2013 году элитная недвижимость подорожала на 4%, в Софии – на 2%.

Строительство по-настоящему элитных домов началось после кризиса. Стандарты так поднялись, что то, что до кризиса строили под называнием "элитного", уже таковым не является.

Где в Болгарии искать элитную недвижимость

– Какие популярные города и районы страны вы могли бы выделить?

– Клиенты из России чаще интересуются курортами на Черном море, это район Варны, Бургаса и города рядом с ними. Многие клиенты покупают в Софии, это в основном люди, которые приобретают квартиры для инвестиций и сдачи в аренду.

Многие покупают для постоянного жительства, развивают бизнес. Условия ведения бизнеса в Болгарии очень либеральны. Налог на прибыль 10% – самый низкий в Европе. Болгария – член Евросоюза, и многие россияне ведут свою деятельность по Европе из болгарского офиса.

Есть интерес к горнолыжным курортам. Наша компания сейчас развивает объект, который находится рядом с горнолыжным курортом Банско – это самый развитый курорт в Восточной Европе.

Недорогая, но элитная недвижимость? В Болгарии! | Фотография 3 | ee24

– Какие у вас сейчас объекты в стадии строительства и сколько занимает возведение одного здания?

– У нас сейчас 4 объекта в процессе строительства. Это низкоэтажное строительство, не более 4 этажей. В районе Солнечного берега у нас строится 2 комплекса – возле Бургаса и к югу от него, в болгарском Сен-Тропе – поселке Лозинец. Еще один проект – в горах Болгарии возле курорта Банско. Это уникальный комплекс, на территории которого есть собственный источник с минеральной водой и спа-центр.

На строительство одного здания уходит не более 18 месяцев. Но и здания наши небольшие, мы не строим крупномасштабные проекты. В каждом комплексе – не более 60 квартир. Мы тратим много усилий на элитную отделку, на мелкие детали.

"Элитная" Болгария – по цене "обычной" Испании

– Каков уровень цен на вашу недвижимость?

– По одной и той же цене можно купить элитную недвижимость в Болгарии и жилье эконом класса в Испании, Италии и других западноевропейских странах.

У нас есть отличные комплексы закрытого типа, на первой береговой линии, где квартиры можно купить от €1,5 тыс. за квадратный метр. Наш комплекс "Бель Эпок" находится на первой линии, рядом с пляжем, и цены там именно такие, то есть около €1,5 тыс. Элитные квартиры в Болгарии стоят от €50 тыс. до €250 тыс. Имеются как студии, так и 2-3-комнатные квартиры, а также пентхаусы. При этом у нас квартиры свободной планировки, и любую можно видоизменять.

Недорогая, но элитная недвижимость? В Болгарии! | Фотография 4 | ee24

– Сколько стоит недвижимость на горнолыжных курортах?

– Она дешевле, чем на море, в рамках €1100-1200. В наших проектах квадратный метр стоит около €1000.

– Популярен ли формат вилл?

– Виллы в Болгарии популярны, но строить их в 2 раза дороже, себестоимость в 2 раза больше. Но у нас есть поселок, в котором мы уже построили 5 вилл и собираемся строить еще 5 вилл. Но нужно найти специального клиента, поскольку цены на виллы высокие – от €150 тыс. до €350 тыс.

–​ Какова доходность от сдачи элитной квартиры в Болгарии в аренду?

– Если покупается элитная недвижимость в городах, таких как София, Пловдив, Варна или Бургас, то она генерирует хорошую доходность по европейским меркам. Это около 10% годовых. На курортах на море и в горах сдача в аренду имеет сезонный характер, и доходность составляет около 5% годовых.

–​ Что ищут россияне в Болгарии?

– Элитная недвижимость Болгарии не очень знакома на российском рынке, потому что большинство клиентов интересуются низкобюджетными вариантами. Но становится все больше и больше россиян, которые покупают в Болгарии именно элитную недвижимость. Они видят, что наши цены достаточно интересные.

Я сказал, что большинство русских покупателей связывают Болгарию с дешевой недвижимостью. Наша компания, "Чобанов и Стоянов", в первые пять лет своего развития тоже строила в среднем сегменте. После кризиса с 2009 года наша компания полностью сконцентрировалась на рынке премиум класса, потому что у нас уже достаточно опыта в строительстве, и мы нашли хороших клиентов.

Недорогая, но элитная недвижимость? В Болгарии! | Фотография 5 | ee24

– Как разрушить стереотип о дешевой недвижимости в Болгарии?

– Подобный имидж страны препятствует развитию элитного сегмента рынка, но мы все-таки верим, что будущее нашей компании именно в этом. В Болгарии немного компаний-застройщиков, которые развивают элитные комплексы, но как я сказал, у нас есть аудитория клиентов, которой нравится то, что мы строим.

Думаю, что через несколько лет русская публика уже увидит, что наша страна тоже может предложить хорошие объекты для состоятельных клиентов, ищущих специального отношения и специальных услуг. Многие клиенты чувствует себя более комфортно именно в Болгарии: нет языкового барьера, но есть общая религия и история.

– Приведут ли новые стандарты строительства к удорожанию жилья в Болгарии?

– Сейчас в Болгарии идет дискуссия среди застройщиков о повышении цен на строительство. Со следующего года у нас будут новые стандарты по пожарной безопасности, строительству, защите от природных бедствий и аварий. Нам нужно более четко проектировать, и эти стандарты приведут к удорожанию себестоимости строительства. Новые стандарты касаются всех сегментов строительства. Мы с коллегами, другими застройщиками, подсчитали, что это приведет к удорожанию на 15%. Продажные цены поднимутся как минимум на 10%.

Дополнительные расходы при покупке и владении элитным жильем в Болгарии

– Легко ли получить в Болгарии ипотечный кредит?

– Болгария – страна Европы, и ипотечные кредиты у нас выдаются на более выгодных условиях, чем, например, в России. Ставка – от 7 до 8% в год.

Есть одна существенная проблема: банки очень консервативные и почти не дают ипотечные кредиты русским покупателям. Поэтому им приходится покупать либо за наличные, либо кредитоваться у нас, застройщиков. В одном из наших проектов есть рассрочка до 10 лет. Это единственный элитный комплекс на рынке Болгарии, где возможна рассрочка на 10 лет. Годовая ставка – 12%.

Недорогая, но элитная недвижимость? В Болгарии! | Фотография 6 | ee24

– Насколько больше расходы по содержанию элитной недвижимости?

– От €10 до €15 за квадратный метр в год. Годовое содержание жилья площадью 100 кв.м будет стоить около €1000 или немногим больше. Это включает управление недвижимостью, уборку комплекса, то есть все обязательные платы в комплексе закрытого типа. Думаю, что это низкие цены для содержания такого типа недвижимости. В Болгарии также есть ежегодный налог на недвижимость, но он один из самых низких в Европе.

Интервью: Павел Кузнецов, ee24.ru