Чехия – небольшая европейская страна, про которую так и хочется сказать: "обычная", "среднестатистическая", "классическая". Казалось бы, какие сюрпризы может преподнести Чехия, чем она способна удивить покупателей и инвесторов?! Прага, конечно, красивый город, традиционно популярный у туристов, но квартиры здесь – далеко не самые дешевые, а наличие собственности не является основанием для получения вида на жительство.
При ближайшем рассмотрении все эти недостатки оказываются "плюсами". Да, недвижимость в Чехии стоит дороже, чем, скажем, в Прибалтике или Болгарии. Но это говорит о качестве и стабильном спросе. Неслучайно каждый третий покупатель новых домов и апартаментов в Чехии – иностранец. А автоматический вид на жительство при покупке недвижимости Чехия не дает, поскольку с ее экономикой все в порядке, а власти не хотят превращать страну в большую пересадочную станцию для состоятельных зарубежных, прежде всего азиатских, путешественников.
Но это не значит, что покупка недвижимости в Чехии ничего не дает. Напротив, это прекрасный вариант для учебы, работы или заслуженного отдыха, а также выгодная инвестиция и важный шаг к получению ВНЖ. О том, почему стоит купить недвижимость в Чехии, мы поговорили с Натальей Кляп, директором агентства недвижимости DůmProspekt, а также с Ириной Михальчук, менеджером этого агентства. Компания существует с 2009 года и специализируется на рынках недвижимости Праги и Карловых Вар.
Прага недорогая, Прага элитная
– Расскажите, какая недвижимость пользуется спросом в Праге. На какие районы города стоит обратить внимание?
– Хороших районов много: это Старый город, Новый город, Винограды, Жижков, Прага 6… В центре города живут студенты и состоявшиеся люди, семьи. На окраине столицы, где больше зелени, живут молодые семьи, которые также часто покупают дома в пригородах Праги. Они работают в Праге, а живут за городом.
В столице Чехии живет много семей из России и Украины. В основном они обитают в районе Прага 5, где находятся кооперативные дома. Раньше для покупки жилья надо было либо открыть фирму, либо вступить в кооператив. Те, выбирал кооператив, как раз и селились в Праге 5. Это русский анклав, там русские магазины, парикмахерские и вообще – все что нужно для жизни.
– Какие районы Праги – самые дорогие, а какие – самые дешевые?
– Самые дорогие квартиры в Праге – в Старом городе и Виноградах. В Праге 1, в Старом Городе и дипломатическом районе квадратный метр стоит €5000. Есть резиденции с террасами, откуда открывается великолепный вид на Прагу, стоимостью порядка €8000 за кв.м. На Парижской улице, также в Старом городе, апартаменты в реконструированных зданиях продаются по €9000 за квадрат.
Самые дешевые районы – спальные: Прага 9, часть Праги 5, 8 и 10 (в зависимости от расстояния до центра). Там можно купить квадратный метр даже за €1000. В панельном доме, часто без ремонта.
Кризис миновал, и цены растут
– Как кризис сказался на рынке?
– Цены упали, были проблемы с ипотечными кредитами. Сейчас все позади, рынок стабилен, спрос восстановился. Кризис сильнее ударил по новостройкам эконом класса, они снизились в цене. Стабильными остались цены на недвижимость в исторических кирпичных домах Праги, и даже во время кризиса они не снижались.
– Как цены будут вести себя в дальнейшем, по вашим прогнозам?
– Цены на квартиры в Праге будут расти, поскольку рынок уже прошел период наибольшего падения.
К иностранцам в Чехии относятся как к своим
– Как в последнее время обстоят дела со спросом из стран СНГ?
– Русскоязычные покупатели сейчас больше инвестируют, приобретают доходные дома, покупают коммерческую недвижимость в Чехии, магазины, которые либо перепродают, либо сдают в аренду.
Если мы говорим о покупке для проживания, то зачастую родители покупают квартиры детям – студентам или молодым специалистам. Если жизненные планы детей впоследствии меняются, они перепродают квартиры или сдают их в аренду.
Также среди наших клиентов есть много семейных пар, либо уезжающих в Чехию на ПМЖ, либо покупающих квартиры для отдыха. Спрос в основном на квартиры за €100-200 тыс. и поближе к центру. Доходные дома в Праге ищут стоимостью от €1 млн.
– Какие существуют ограничения на продажу недвижимости нерезидентам?
– Никаких. В 2009 году все ограничения по покупке недвижимости иностранцами отменили. Для покупки недвижимости достаточно желания, действующего загранпаспорта и необходимой суммы денег. По срокам все зависит от условий каждого конкретного клиента, но обычно занимает одну-две недели. Наше агентство также оформляло сделки в течении трех рабочих дней.
Процедура покупки без предварительной резервации как правило следующая: подписывается трехсторонний договор между банком или адвокатом, продавцом и покупателем, далее деньги переводятся либо на целевой депозитный счет в банке, либо на нотариальный счет, затем подписывается договор о купле-продаже и подаются документы на регистрацию. После получения выписки из кадастра недвижимости, где покупатель уже зарегистрирован как владелец, средства переводятся со счета нотариуса на счет продавца.
Здесь очень важно сотрудничество с надежным и проверенным агентством недвижимости, которое проследит за соблюдением всех юридических нюансов и тем, чтобы процесс покупки был именно таким, чтобы продавец получил полную оплату только после выполнения всех обязательств по отношению к покупателю. Иностранцы, покупающие недвижимость в Чехии, часто не знают о такой возможности, а некоторые продавцы больше заинтересованы в быстром получении денег, чем в доведении сделки до конца с соблюдением всех необходимых процедур и формальностей.
Финансовые операции, связанные с процессом покупки недвижимости, значительно упростит открытие текущего счета в чешском банке. Для этого достаточно личного присутствия и наличия двух документов, например, загранпаспорта и другого удостоверения личности (водительские права и т.д.). Пожалуйста, поинтересуйтесь особенностями открытия банковского счета за рубежом еще у себя в стране, так как некоторые государства СНГ требуют регистрации банковских счетов в налоговой инспекции по месту постоянного жительства. Это может немного замедлить процесс покупки.
– Каковы дополнительные расходы при покупке?
– Комиссионные агентства при покупке квартиры в Чехии составляют как правило 3% от суммы сделки. Налог по переводу недвижимости оплачивает продавец. Ежегодный налог на недвижимость зависит от места расположения и площади квартиры. За среднестатистическую квартиру площадью около 50 кв.м ежегодный налог на недвижимость составит около €40.
ВНЖ: Возможен при Наличии Желания
– Насколько сложен процесс получения ВНЖ в Чехии?
– Для получения ВНЖ в Чехии нужно определить цель прибывания. Это может быть учеба, работа, воссоединение семьи или ведение бизнеса. При этом следует подчеркнуть, что для получения ВНЖ, особенно с целью предпринимательской деятельности, необходимость именно личного присутствия в стране требуется доказать. При грамотном подходе, организации и соблюдении всех необходимых формальностей, получение ВНЖ в Чехии реально.
После 5 лет постоянного пребывания в Чехии на основе ВНЖ можно получить документы на постоянное место жительства. У студентов каждый год пребывания засчитывается как 6 месяцев.
Для получения студенческой визы, а также вида на жительство в Чехии, потребуется справка о зачислении студента в аккредитованное учебное заведение, справка о наличии места жительства на территории Чехии (например, от арендодателя или собственника квартиры), а также доказательство о наличии средств на проживание в размере от €4000 в год.
– Нет ли планов давать ВНЖ за инвестиции?
– Чехия – не чета Прибалтике. Здесь развитая экономика и нет нужды раздавать ВНЖ всем подряд.
В очереди за покупкой коммерческих помещений
– Какая бывает коммерческая помимо доходных домов?
– Довольно распространены гостиницы, в 1990-х их скупили зарубежные инвесторы, в основном итальянцы, а сейчас перепродают как готовый бизнес. Покупают и магазины, и офисные помещения. Высок спрос на магазины в Старом городе. Но владельцы не спешат продавать хорошо работающий бизнес. В центре города есть знаменитая Парижская улица, где находятся фешенебельные магазины. Цены на недвижимость здесь достаточно высоки, спрос на помещения достаточно стабилeн и значительно превышает предложение. Приобретение помещений в этом районе привлекает как местных, так и иностранных инвесторов, которые часто подолгу ждут предложения по продаже или аренде недвижимости. Такое ожидание может растянуться даже на годы.
– Все стоят в одной "очереди" – и местные, и зарубежные инвесторы?
– Именно так, никаких различий власти не делают. При этом цены на коммерческую недвижимость в Праге очень выросли. Раньше в центре квадратный метр продавался за €3000, а сейчас – за €5000-6000. А действующий бизнес чаще всего передается путем переуступки аренды. Офисы в Праге обычно сдаются в аренду. Доходные дома чаще всего формируются так: на первом этаже коммерческие площади, на остальных жилые.
– Какие советы дадите покупателям недвижимости в Праге? Есть ли что-то, чего следует опасаться?
– При покупке недвижимости настоятельно советуем обратиться в надежное и проверенное агентство, которое поможет оформить сделку и будет сопровождать клиента на всех ее этапах. Хороший риэлтор грамотно примет запрос, уточнит все важные детали и пожелания клиента, в случае необходимости разъяснит все плюсы и минусы района и местоположения. Очень часто клиенты, которые приезжали с целью купить квартиру именно в центре Праги 1, после беседы с риэлтором и просмотров понимали, что они будут себя чувствовать лучше в Праге 3 или 8, близко к центру, но в то же время в стороне от толп туристов.
Также на этом этапе обсуждается оптимальный вариант собственности. Кооперативные квартиры в Чехии в прошлом были весьма популярны среди местного населения. Такие квартиры привлекательны по цене, но приобретая квартиру в кооперативном доме, покупатель получает не недвижимость, а долю в этом кооперативе. Кому-то такая форма собственности подходит, но иностранцы предпочитают все-таки самую надежную – частную собственность.
Далее хороший риэлтор сделает подборку квартир, которые будут отвечать критериям клиента, и проследит за юридически правильным оформлением всех необходимых документов от подписания договора и до передачи квартиры новому владельцу.
Интервью: Павел Кузнецов, ee24.ru