Подбирая объект, каждый инвестор надеется, во-первых, получать хороший доход, во-вторых, минимизировать риски, связанные с уходом арендаторов. Коммерческие помещения под эти критерии подходят больше, чем обычное жилье. Однако из-за высоких первоначальных затрат, такие проекты по карману далеко не всем. Вкладчикам средней руки, как правило, приходится приобретать жилые квартиры или дома и соглашаться таким образом на низкую прибыль.
Студенческое жилье как инвестиционный продукт – это отличный вариант, находящийся на стыке трех критериев – повышенной прибыли, минимальных рисков и доступного ценового порога для входа на рынок. По данным фирмы PwC, около 70% инвесторов полагают, что вложения в студенческие апартаменты имеют хорошие либо очень хорошие перспективы в 2016 году. Последние 3 года в этот сектор поступает, как минимум, $6 млрд. ежегодно.
Высокий спрос = низкие риски
Количество студентов, которые обучаются за границей, с 2000 по 2012 году возросло более, чем в 2 раза (с 2млн до 4,5млн). К 2025 году число студентов-иностранцев составит 8 млн человек. Растущий спрос на студенческие апартаменты объясняется также постепенным увеличением доли обеспеченных людей в развивающихся странах.
Учащимся необходимо жилье даже в кризис, а арендаторы коммерческих помещений в большей степени зависимы от экономической ситуации в стране. Как правило, ликвидность у студжилья ниже, чем у обычных квартир, но выше, чем у коммерческой недвижимости.
От каких факторов зависит спрос?
- Престижность ВУЗа. Падение спроса на данное учебное заведение автоматически приводит к тому, что студенческое жилье в его окрестностях дешевеет и его сложнее продать. Наибольшее число известных и популярных за рубежом университетов находится в США, Великобритании и Германии.
- Цена обучения. Чем ниже стоимость обучения, тем больше приток учащихся из других стран и регионов.
- Визовые правила.
- Уровень безработицы среди молодых людей.
Стоимость и доходность
Студенческие апартаменты в Европе можно приобрести за €100 000, цены на целые общежития начинаются от €15 млн.
Средняя доходность студенческих апартаментов – 4-6%, при условии правильно подобранного места. Такие апартаменты должны располагаться в специализированном комплексе рядом с крупным университетом. Если в выбранном вами регионе много жилья, сдающегося в аренду по низкой цене, это снизит показатель доходности.
Лучше всего покупать новые объекты. В случае приобретения недвижимости на вторичном рынке возрастают расходы на ремонт.
Пассивное управление
Как правило, всеми рабочими вопросами, начиная от починки оборудования и заканчивая поиском жильцов, занимается управляющая компания. Таким образом, речь идет о пассивном управлении объектом. УК получают за свои услуги около 10% от арендной прибыли.
Популярные направления инвестирования
Наиболее высоким и стабильным спросом на жилье для студентов отличается Германия, Франция и Великобритания. В этих странах на долю учащихся из-за границы приходится от 10 до 20%. В 2015 году инвестиции в студжилье в Германии возросли вдвое и достигли отметки в €525 млн. В Великобритании этот показатель по итогам 2015 года находился на уровне €5,8 млрд и продемонстрировал увеличение в 3 раза.
В таких государствах, как Австрия или Швейцария, студенческие комплексы еще на этапе возведения приобретаются крупными фондами и инвестиционными корпорациями.
И последнее: нужно отличать студенческие общежития (в которых могут проживать только студенты) от обычных квартир, расположенных вблизи от ВУЗов. Студенческие апартаменты представляют собой многокомнатную коммунальную квартиру с общей ванной и кухней.
Текст – Алена Елисеева, ee24
Фотоматериалы Depositphotos.com