Цены на недвижимость во Франции снижаются уже на протяжении двух лет. На вторичном рынке это происходит практически повсеместно: и в Париже, и в Ницце, в меньшей степени – в некоторых центральных и атлантических департаментах. Стоит ли откладывать покупку и ждать продолжения ценопада, или же рынок собирается отыграть потерянное?
Мы знаем, что средние цены на недвижимость в Португалии составляют порядка €1000 за кв.м, в Эстонии – около €900 за кв.м, но сколько же стоит квадратный метр во Франции? Ответа на этот вопрос не дают ни нотариусы, ни банки, ни статистические агентства. Это либо разрозненные сведения о средней стоимости домов и квартир в городах и регионах, либо данные французских сайтов, продающих недвижимость.
Французский "квадрат" – разный и свой для каждого
По сведениям портала LaCoteImmo на февраль этого года, в 90% случаев стоимость домов находилась в пределах €1278-3240, квартир – €2297-5526 за кв.м. Усреднив эти данные, получается, что дома во Франции продавались в среднем по €2216, квартиры – по €3706, а недвижимость в целом – по €2950 за квадрат. Много это или мало? Это больше чем в соседней Италии и в два раза больше, чем в соседней Испании.
Предыдущее максимальное значение средней цены в €3036 было зафиксировано во Франции два года назад, в апреле 2012-го. С тех пор цены шли вниз, и метр подешевел соответственно на €86. Падение шло и продолжает идти равномерно, по €4-6 каждый месяц.
-------------------
"После нескольких лет спада французский рынок начинает восстанавливаться. Правда, цифрами это не подтверждается"
-------------------
О том, что купить недвижимость во Франции можно дешевле, чем раньше, говорит и Национальный институт статистики и экономических исследований Франции (INSEE). Правда, по его данным, падение цен на вторичку началось еще почти три года назад. В четвертом квартале 2013 года они снизились на 1,4% в годовом исчислении, но набрали 0,3% в поквартальном.
И это приводит статистиков к глобальному выводу о том, что после нескольких лет спада французский рынок начинает восстанавливаться. Все бы хорошо, только никаких абсолютных показателей и тем более цен в индексе INSEE нет. Одна лишь динамика, и к тому же весьма неоднозначная.
Своя динамика – у риэлторов. Национальная ассоциация FNAIM сообщила, что в 2013 году цены на недвижимость во Франции за пределами Парижа упали на 3%. При этом из 27 регионов только 3 смогли выйти в плюс: Пикардия (на 0,1%), Аквитания (на 0,2%) и Верхняя Нормандия (на рекордные 1,1%). Намного хуже рынка – Франш-Конте (-6%), Бретань (-5,7%) и Лангедок – Руссильон (-5,3%).
Смотреть в полном размере
Кто может знать о реальной стоимости недвижимости лучше, чем французские нотариусы, получающие порядка 1% от суммы каждой сделки? Здесь есть две основные проблемы. Первая – та же, что и у статистиков: мы практически не получаем информации о средней стоимости проданного в стране метра. А если и получаем, то "включается" вторая проблема: нотариусы обрабатывают данные так медленно, что на это у них уходит по 3-4 месяца, и сведения к этому времени уже успевают устареть.
Вот, например, нотариусы сообщают, что за год с декабря 2012 года по конец ноября 2013 года реальная стоимость сделок на вторичном рынке квартир во Франции составила €2290 за кв.м, но это – за исключением столичного региона Иль-де-Франс. Метр в студиях шел дороже всего – по €2810. Территориально самый дорогой квадрат в €3070 продавался в регионе Прованс – Альпы – Лазурный берег. Новые квартиры во Франции в этот же период стоили €3470 за кв.м, но опять же – без учета столицы и окрестностей.
Париж
Зато в отчете за третий квартал 2013 года нотариусы Париж упоминают. Повторяется эффект Москвы и Лондона: квартиры в Париже идут с заметным отрывом от всей остальной страны и продаются по €8260 за кв.м. И в этом же отчете нотариусы солидаризуются с порталами недвижимости, статистиками и риэлторами, рапортуя о снижении цен за предшествующий период.
-------------------
"В падении цен виновата внутренняя и внешняя политика Франции"
-------------------
Елена Андриё, менеджер агентства Monaco Properties, считает, что в сложившемся положении можно обвинять как внутреннюю, так и внешнюю политику Франции. Внутренняя политика выстроила налоговую систему, неблагоприятную для инвесторов-французов и инвесторов-иностранцев. Внешняя политика направлена на визовые ограничения и не дает никаких привилегий по въезду для иностранцев, покупающих недвижимость.
"Таким образом, клиенты, приобретающие недвижимость по очень высоким ценам вынуждены платить бесконечные налоги, которые служат поддержанию экономики страны, но при этом не получают ни льгот на въезд и пребывание в этой стране, ни ожидаемых минимальных условий безопасности", – говорит Елена.
Где искать недвижимость во Франции
Итак, можно считать, что за вычетом Парижа и Лазурного берега новую квартиру во Франции можно купить по €3-4 тыс., вторичную – по €2-3 тыс. за квадрат. В пересчете на метры дома во Франции стоят дешевле апартаментов. На что стоит обратить внимание?
Начнем с Парижа. Даже высокое положение в табели о рангах европейских столиц не спасло его от падения цен на жилье. Квартиры там подешевели за год на 2%, дома – на 1%. Элитная недвижимость подешевела на все 4%, в то время как в городе-конкуренте Лондоне она прибавила в цене 7,5%.
-------------------
"Жить почти в Париже – не такая уж и неосуществимая мечта"
-------------------
По расчетам LaCoteImmo, недвижимость в Париже сейчас стоит €8539. Но это только в самом городе, который в официальных границах немногим превышает пределы московского Садового кольца. В Иль-де-Франс, который в 4 раза меньше Московской области, стоимость парижского метра уже можно смело делить на два. В общем, жить почти в Париже – не такая уж и неосуществимая мечта.
Марсово поле в Париже
Особенность Франции: крупные города здесь являются внутренними рынками. Париж, Лазурный берег и Альпы? Конечно! Двухмиллионный Лион или миллионная Тулуза? Не самые популярные места у иностранцев. Кстати, за последние пять лет департамент Приморские Альпы – самая желанная часть Лазурного берега (Ницца и Канны!) – лидирует по доле иностранных покупателей. Их 12%, то есть каждая восьмая сделка. Посмотрим, что происходит с недвижимостью на южных берегах.
Во всем регионе Прованс – Альпы – Лазурный берег (включает в себя и Приморские Альпы) к третьему кварталу 2013-го годовое падение цен на дома и квартиры превысило 3%. В самих же Приморских Альпах, куда россиян тянет как магнитом, цены также снижались и составляют около €4000 за кв.м. Элитная недвижимость в Каннах и Сен-Тропе в прошлом году сбросила 6% от своей стоимости. А дешевой недвижимости со стоимостью метра менее €1500 в этом департаменте попросту не найти, даже вдали от берега.
Марсель
Но что стало причиной падения цен здесь? Елена Андриё отмечает наличие серьезных проблем с преступностью, обострившейся в последние годы: все чаще можно услышать о кражах и разбойных нападениях. Постройка огромного количества социального жилья, которая резко снизила имидж "элитности" региона, явно не способствовала снижению уровня преступности.
"В конечном итоге, – говорит Елена, – клиенты предпочитают выбор другой более "благосклонной" к ним страны (например, покупают недвижимость в Монако, что по соседству). Одновременно с этим те, кто уже являются обладателями домов и квартир на Лазурном берегу, приходят к желанию от них избавиться... В результате на рынке создается ситуация, при которой предложение намного превышает спрос, и цены падают".
Дешевая недвижимость дорожает
В основном, падение касается объектов высокой ценовой категории, покупателями которой являлись и являются иностранные граждане и, в частности, российские. Рынок объектов средней ценовой категории не претерпевает особых изменений, так как в этой категории жилье приобретают и продают сами французы. А дешевое жилье даже немного дорожает.
Ночной Париж
Куда же податься в поисках дешевого жилья во Франции? В центр или на северо-восток страны, поближе к Германии. Лимузен и Овернь в центральной части Франции, а также Франш-Конте и Лотарингия на северо-востоке – это, пожалуй, регионы с самой недорогой недвижимостью. Квартиры там можно купить по средней стоимости в €1200-1500 за кв.м.
Кстати, как раз таки дешевая недвижимость во Франции дорожает сильнее всего. К третьему кварталу прошлого года квартиры на вторичном рынке в Лиможе, столице Лимузена, прибавили в цене 5,1%, а в Клермон-Ферране, столице Оверни – 8%.
Клермон-Ферран
Куда движется рынок
Ответа на этот вопрос никто не знает. Ассоциация французских риэлторов FNAIM делать точные прогнозы не берется, мотивируя это слишком большой неопределенностью на рынке. Тем не менее, специалисты полагают, что рост ставок по ипотеке сократит продажи, и падение цен в этом году составит вплоть до 4%. Не стоит забывать и о том, что безработица во Франции достигла 15-летнего максимума.
Крупные агентства, такие как Century 21 и Laforêt, настроены более оптимистично, но и они предрекают снижение стоимости жилья – на 2%. Схожего мнения придерживается The Economist. Отмечается, что с конца 2007 года цены выросли на 2,7% (для сравнения: в Испании упали на 24,3%), и поэтому она одна из наиболее переоцененных в Европе.
Деревня в Кот-дю-Рон
Что касается популярного у россиян Лазурного берега, то власти региона опомнились и начали принимать меры к тому, чтобы элитное место не утратило своего статуса. Вводятся меры, направленные на обеспечение безопасности в регионе, но процесс идет медленными темпами.
------------------
"Цены навряд ли будут падать ниже, но и роста не будет"
------------------
"Не думаю, что в 2014 что-либо кардинально изменится, – делится своим прогнозом относительно недвижимости на Лазурном берегу Елена Андриё. – Цены навряд ли будут падать ниже, но и роста не будет. Учитывая, что цены достаточно сильно упали, дальновидные инвесторы приобретают интересные объекты, так как уверены, что регион все-таки останется востребованным. Возможно, в ближайшие два-три года цены постепенно вернутся на свое место, особенно если общая политика Франции (и на этой надеются и сами французы) изменится в благоприятную для работающих людей и иностранных инвесторов сторону".
Текст: Александр Фетюков, ee24.ru