В незнакомом городе сориентироваться трудно, особенно когда собираешься покупать в нем недвижимость. Портал ее24.ru начинает серию обзоров европейских городов, цель которых помочь разобраться начинающему покупателю в главных вопросах рынка недвижимости: что, где и почем?
С первым ознакомительным визитом мы отправляемся в столицу Лазурного берега - Ниццу. Когда начинаешь всерьез задумываться о том, где именно купить недвижимость в Ницце, то понимаешь, что, кроме набережной и центральной площади, толком ничего и не знаешь. А ведь будущее жилье хочется выбрать именно там, где нравится и где комфортно, а заодно понять, сколько стоит недвижимость в разных районах Ниццы и какие есть у этих районов особенности. Обо всем этом мы и поговорим в этом обзоре.
Россияне любят Променад
Пожалуй, самым популярным местом у российских покупателей многие годы является Променад дез Англе (Английская набережная). Построенный англичанами (именно поэтому он так и называется) величественный Променад тянется вдоль всего города - от аэропорта и практически до самого начала Старой Ниццы (Vieux-Nice). Его большая протяженность и обуславливает разницу в ценах на недвижимость. Если вам предлагают объект с нумерацией дома более двухсот, то это значит, что близость к аэропорту со всеми вытекающими шумовыми эффектами вам обеспечена.
Большим спросом, особенно у россиян и покупателей из бывшего СНГ, пользуется центральная часть Променада, которая начинается от отеля "Ле Меридиен" и заканчивается сразу после бульвара Гамбетта (boulevard Gambetta). Средняя цена квадратного метра жилья на Променаде превышает €6200. Если говорить о квартирах с видом на море, которые расположены в центральной части, то здесь цена кв.м может варьироваться от €8 тыс. до €10 тыс.
Так, например, на ее24.ru представлена квартира площадью 120 кв.м, с террасой и видом на море, находящаяся в центральной части Променада. Ее стоимость составляет €890 000. А шикарная квартира с ротондой и террасой площадью 135 кв.м стоит €1,2 млн.
"В последние годы типичная сделка на Променаде - россияне покупают, а итальянцы продают. Еще немного и здесь будут жить одни россияне, уже сейчас есть дома, в которых половина квартира принадлежит русским", - без особого восторга рассказывает один из местных риелторов.
В "Золотом квадрате"
Так называемый район "Золотой квадрат" (Carre d'Or) – это самый центр Ниццы. Недвижимость, расположенная здесь, практически всегда находится в шаговой доступности от моря (2-3 минуты), иногда имеет боковой вид на море. Днем и ночью здесь оживленно: работают рестораны, ходит общественный транспорт, днем и ночью много туристов. На это и стоит обратить основное внимание при покупке квартиры. К примеру, если окна квартиры выходят на улицу Бюфа (Rue de la Buffa), то, скорее всего, днем и ночью вам предстоит провести с включенным кондиционером и закрытыми окнами. Согласитесь, приятного мало. Обращать внимание при покупке недвижимости в "Золотом квадрате" Ниццы стоит и на соседей: если под окном бар или ресторан — бессонные ночи и вечный запах кухни вам обеспечены.
Тем не менее, вы можете найти хорошую квартиру, расположенную на небольших тихих улочках или на верхних этажах оживленных улиц. Стоит отметить, что "Золотой квадрат" — одно из самых популярных у покупателей мест в Ницце, именно здесь за период с июля 2012-го по июль 2013 года зафиксировано больше всего продаж недвижимости. Средняя цена за метр в этом районе составила €5320.
Цены на недвижимость очень сильно зависят от расположения квартиры. Например, двухкомнатную квартиру на улице Мейербее (Rue Meyerbeer) площадью около 40 кв.м можно купить за €180 тыс. Окна квартиры выходят на оживленную улицу с выделенной полосой движения общественного транспорта, а квартира требует серьезного ремонта. Зато 3 минуты до моря и идеальное расположение на карте.
Если говорить о квартирах, которые более близки к идеалу, то, к примеру, на улице Франс (Рю де Франс; фр. Rue de France) "двушку" можно купить за €275 тыс.
Старый город
Пожалуй, соглашусь с большинством агентов недвижимости Лазурного берега, которые характеризуют Старую Ниццу (Vieux-Nice) как район на любителя. Лично для меня это приятное место для прогулки, ужина, похода на книжный рынок, встречи с друзьями в шумном ресторанчике. Место во всех отношениях прекрасное, но не для жизни. Именно поэтому россияне покупают здесь недвижимость редко.
К основным минусам можно отнести шум, сырость, старые дома. Это же можно легко перевернуть и в плюс: назвав старость - налетом старины, а шум - атмосферой. Видимо, подобное позитивное мышление и помогает британцам и американцам, которые являются основными покупателями недвижимости в этом районе Ниццы. Хотя несколько раз я видел отличные квартиры, которые располагались именно в Старой Ницце. В среднем квадратный метр здесь стоит €4119, а покупательский спрос достаточно стабилен. Этот район можно смело отнести к середине списка популярности.
Квартир в Старом городе Ниццы продается много. Студию площадью 32 кв.м здесь можно купить за €121 500, а квартира из трех комнат площадью 83 кв.м недалеко от знаменитого Рынка цветов стоит €230 тыс. За €650 тыс. можно купить 12-комнатную квартиру площадью 210 кв.м, правда, переделанную под офис. Ее можно выгодно сдавать либо после ремонта получить шикарную квартиру в самом центре.
В любом случае покупка квартиры в Старой Ницце требует серьезного анализа и приглашения профессионалов, прежде всего архитекторов, которые смогут оценить состояние здания и апартаментов.
Welcome to Калифорния
Проспект Калифорни (avenue de la Californie) протянулся вдоль моря практически от самого аэропорта и до начала Рю де Франс. Этот проспект идет параллельно Променаду, а это значит, что некоторые дома имеют вид на море, что, безусловно, сразу повышает стоимость такой недвижимости. Средняя цена кв.м недвижимости в районе Ла Калифорни (La Californie) составляет €3828, вид на море вполне может повысить стоимость "квадрата" до €4500-5000. К минусам этого района можно отнести близость скоростной магистрали, которая была построена позже, когда основная застройка города уже была выполнена. Многим владельцам квартир не повезло, и теперь они имеют вид на шоссе, по которому постоянно с высокой скоростью проносятся машины. Такие квартиры продаются, как правило, годами.
Квартиры здесь, как и везде в Ницце, стоят по-разному. К примеру, двухкомнатная отремонтированная квартира с видом на море площадью 56 кв.м с отдельной кухней и балконом продается за €235 тыс. Хорошую "трешку" с видом на скоростную магистраль можно купить за €180 тыс.
Русская Гамбетта
Встретить на этом бульваре соотечественников проще простого, также как и встретить таблички с русскими фамилиями на парадных домов. Видимо, не случайно один из гастрономов с российскими продуктами находится именно на Гамбетта. Популярная часть Гамбетта ограничена с одной стороны морем и Променадом дез Англе (бульвар выходит к морю в районе гостиницы "Негреско"), с другой стороны – скоростной автомагистралью. После автомагистрали начинается так называемая Верхняя Гамбетта, которая к центру города уже не относится.
Безусловно, рекомендовать к покупке стоит недвижимость в нижней части бульвара и как можно ближе к морю. Например, квартира площадью 94 кв.м недалеко от моря в здании стиля буржуа стоит после ремонта €400 тыс., а небольшую "двушку" можно купить за €200 тыс.
В гостях у музыкантов
Здесь вы можете встретиться с Россини, Верди, Гуно, Космой или Берлиозом. Припарковать машину в крытом паркинге на площади Моцарт. Район Музыкантов (Musiciens) часто имеет оптимальное соотношение цена-качество недвижимости.
Район Музыкантов располагается в непосредственной близости от центра города. Например, дорога от улицы Верди до моря занимает максимум 10 минут неспешным шагом. Здесь не так шумно, больше шансов припарковать машину, есть магазины и ходят автобусы. Видимо, именно поэтому в этом районе продается недвижимости гораздо больше, чем в Старой Ницце. Фактическая цена продажи составляет в среднем €4882 за кв.м, что практически не отличается от цены, по которой объекты недвижимости были изначально выставлены - €4887 за кв.м.
Мне нравится этот район. Здесь много красивых домов в стиле буржуа, есть здания в стиле ар-деко и резиденции в классическом средиземноморском стиле.
Небольшую студию здесь можно купить начиная от €110 тыс., двухкомнатную квартиру с балконом – за €200-250 тыс. Есть и очень красивые квартиры в стиле буржуа. Например, шикарная квартира площадью 105 кв.м с двумя балконами стоит €525 тыс.
Держаться подальше
Граничит с районом Музыкантов еще один известный городской квартал — Либерасьон (Liberation). За таким романтичным названием, непосредственно связанным с французской революцией, скрывается пристанище эмигрантов из разных стран, в том числе из Африки. Несмотря на свое центральное положение и близость к центру и морю, покупать здесь недвижимость не рекомендуется. Хотя стоимость квадратного метра здесь на порядок ниже, чем в соседних районах.
В любом случае, если вы решите покупать недвижимость в Ницце, побывайте в каждом из потенциально интересных районов, постарайтесь почувствовать, насколько вам там комфортно. Ни в коем случае не старайтесь купить что-то быстро, ну и, конечно, обращайтесь только к профессионалам, которым доверяете.
Текст: Константин Грейп, ee24.ru