2012 год приближается к своему логическому завершению, оставляя о себе память как о годе, который практически подвел черту кризису. За последние 12 месяцев Европа сделала большой шаг навстречу стабильности и устойчивости на рынке недвижимости. Цены на жилье начинают медленно расти в направлении докризисных планок, а количество сделок набирает былые обороты.
В преддверии нового года ee24.ru проанализировал изменения, тенденции и перспективы развития наиболее популярных среди покупателей и инвесторов стран Европы:
Италия стремится к докризисным ценам
Италия оказалась в списке стран, значительно пострадавших, но довольно быстро вырвавшихся из лап кризиса. Смена власти благоприятно сказалась на экономике страны, поставив Италию на путь к былой стабильности.
В 2012 году в Абруццо и Калабрии, несмотря на остаточные кризисные явления, эксперты зафиксировали положительную динамику цен. Рынки Венето, Тосканы и Лигурии на протяжении всего года оставались стабильными, чего нельзя сказать о Кампании, где наблюдалось хоть и незначительное, но падение цен - на 3-5%.
"2012 год показал, что наиболее стабильным регионом Италии является Тоскана, в которой кризис был практически незаметен, а последствия так и не наступили. Это объясняет приток инвесторов именно на эту солнечную и теплую землю", - говорит Erik Karselius, управляющий итальянской компании Jan Boomkamp.
В среднем по стране стоимость жилья «зависла» на ценовом уровне 2007 года. В первой половине 2012 года цены на новую недвижимость в 13 самых крупных городах Италии снизились в среднем на 1,8%. Поэтому сегодня, в конце 2012 года, местная недвижимость выставляется на продажу на 11% дешевле, чем в 2008 году, когда в отрасли наблюдался подъем.
В первом квартале 2012 года число сделок с коммерческой недвижимостью упало более чем на 90%, что обусловлено страхом инвесторов вкладывать деньги в еще неокрепшую с экономической точки зрения страну.
Интерес иностранных инвесторов к сектору элитного жилья возрос на 23% по сравнению с 2009 годом. Эксперты отмечают, что более 11% от всех сделок с престижным жильем совершается нерезидентами. Наибольшей популярностью у иностранных покупателей пользуются особняки в Риме и Милане, дома в туристических регионах и поместья в Тоскане и Умбрии.
Доход от сдачи недвижимости в аренду в Италии колеблется в пределах 5-7% в год. Например, объект, стоимостью 110 тысяч евро, в высокий сезон сдается в аренду в среднем за 750 евро в неделю.
Современный итальянский рынок недвижимости ориентирован, в первую очередь, на иностранцев. Спрос внутри страны остается очень слабым – причиной тому все еще расшатанная экономическая ситуация. Максимальное количество сделок заключается с гражданами Великобритании, жителями Скандинавских стран, немцами и россиянами.
Чего ждать?
По мнению экспертов ee24.ru, перспективы развития рынка недвижимости Италии неоднозначны. С одной стороны, падения рынка не предвидится ни в ближайшем, ни в далеком будущем. Даже наоборот, можно прогнозировать рост цен на недвижимость в Италии. С другой стороны, расшатанная экономическая ситуация может вогнать в режим застоя некоторые регионы страны. Тем не менее, на итальянском рынке недвижимости остаются традиционные беспроигрышные варианты, такие, например, как Тоскана, где приобретение жилья –выгодная инвестиция при любой экономической обстановке в мире.
Испания - борьба с последствиями кризиса
Испания входит в число стран, на которых последствия мирового кризиса сказались особенно болезненно.
В течение всего 2012 года Испания являлась живым примером самого высокого уровня безработицы, стремительно падающих цен на недвижимость, масштабного изъятия жилых объектов за долги (более 330 тысяч объектов с 2007 года) и всевозможных ухищрений правительства с целью восстановления экономики.
Например, власти страны фламенко и корриды рассматривают законопроект о том, чтобы выдавать ВНЖ иностранцам при условии приобретения недвижимости стоимостью от 250 тысяч евро. Это событие, безусловно, повысит интерес российских покупателей к испанскому рынку.
Эксперты отмечают, что недвижимость потеряла в цене около 30% по сравнению с активным и динамичным 2007 годом. Рынок страны оказался переполнен объектами, владельцы которых не могли выплачивать кредиты по ипотеке. Единственным выходом из ситуации стали быстрые продажи по заниженным ценам. Такая тенденция положила начало общему снижению цен на недвижимость в стране. Стоимость квадратного метра в Испании сегодня варьируется от 1000 до 1 500 евро. Приток иностранных инвестиций за второй квартал 2012 года возрос на 2,5% в годовом исчислении.
"Кризис не отступает, все ниже опуская планку цен. В стране отсутствует возможность строить новые объекты, поэтому на продажу последние годы выставляются дома и квартиры, построенные до кризиса. Большинство таких построек сосредоточено в Барселоне, поэтому рынок недвижимости здесь пользуется особым спросом", - считает Ricard Guinart, представитель испанской компании Casa.
С 1 января 2013 года будут отменены налоговые льготы при приобретении недвижимости в Испании. В случае покупки дома придется оплатить НДС в размере 10%. По мнению экспертов, это серьезно осложнит работу строительных компаний.
С 1 ноября 2012 года в Каталонии к закону о туристическом налоге вступила в силу поправка. Теперь пошлина будет взиматься не только с туристов, которые останавливаются в отелях, но и с тех, кто проживает в частном секторе.
После сдувания "пузыря" на рынке недвижимости, общая стоимость жилых объектов уменьшилась на 360 миллиардов евро, что эквивалентно приблизительно 35% ВВП страны.
Сегодня совокупный объем транзакций на рынке недвижимости Испании на 33% ниже показателей, которые были отмечены в середине "пикового" 2007 года.
В отличие от испанцев, которые не в состоянии себе позволить приобрести жилье и ждут лучших времен, иностранные инвесторы, в свете серьезного упадка цен, скупают недвижимость "под ноль". Объемы продаж нерезидентами за последние три года достигли своего максимума.
Самыми активными иностранными покупателями сегодня выступают жители Северной Европы. Шведы и норвежцы предпочитают покупать квартиры и дома для личного отдыха недалеко от прибрежных курортных зон. Россиян в большей мере интересуют Андалусия, Каталония и Валенсия.
Чего ждать?
Сегодня в Испании наблюдается активное развитие инфраструктуры. Правительство надеется таким образом привлечь потенциальных покупателей. Например, в провинции Аликанте запустили скоростной поезд в Мадрид. Это дает возможность собственникам жилья в курортной зоне за пару часов добраться до столицы страны.
Несмотря на то, что на жилищном рынке Испании заметны слабые признаки улучшения, по мнению специалистов ee24.ru, еще слишком рано делать выводы о грядущем восстановлении – не исключено, что к концу 2013 года жилье упадет в цене еще на 6%.
Кроме этого, к четвертому кварталу 2014 года число вакантных объектов недвижимости в Испании упадет до отметки в 500 тысяч. Количество непроданных единиц жилья на сегодняшний день варьируется от 850 тыс. до 900 тыс., из которых 200-250 тыс. принадлежат банкам.
На сегодняшний день Испания располагает не самым стабильным рынком, и решение о покупке недвижимости зависит от целей, которые вы преследуете. Если вы заинтересованы в отдыхе на море по доступной цене, то вас вряд ли смутит падение или рост цен на 5%, если же вы заинтересованы в инвестициях с целью стабильного роста, то лучше сделать свой выбор в пользу Франции.
Франция как оплот Европы
Приблизительно со второго квартала 2011 года, цены на недвижимость во Франции медленно росли. В целом по стране они поднялись на 3,3%, а в столичном регионе - на 4,3%. Именно с Парижа началось повышение стоимости недвижимости впервые за 20 лет.
Сегодня рынок жилья в стране остается стабильным. Иностранные инвесторы не опасались вкладывать свои средства во французское жилье даже в самый разгар кризиса. Сейчас, когда кризис на последнем издыхании, зафиксирован рост инвестиций. В третьем квартале 2012 года во Франции был отмечен огромный скачок продаж: плюс 114%. За первые 3 квартала 2012 года нерезиденты вложили 40% от всей суммы инвестиций в рынок недвижимости Франции.
Растущая популярность французского жилья объясняется одними из самых низких в Европе ставок по ипотечному кредитованию. За третий квартал 2012 года большинство банков Франции не только не повысило процентные ставки, но даже снизило их. У нерезидентов есть все возможности получить кредит на 25 лет со ставкой в 3,75 – 4%.
Высокий спрос на недвижимость Франции стал закономерной причиной повышения цен. В южных регионах страны – в Ницце и на Лазурном Берегу – стоимость квартир выросла на 4%, домов – на 8%. Если говорить о Париже и его окрестностях, то здесь дома подорожали на 3,8%, а квартиры – на 6,2%.
Французское правительство заявило о повышении налога на прирост капитала и дохода от аренды для иностранных собственников домов. Налог на доход от аренды в секторе элитной недвижимости возрастет с 20% до 35,5%, в то время как налог от прироста капитала после перепродажи недвижимости – с 19% до 34,5%. Таким образом правительство Франции надеется привлечь в государственный бюджет около 50 миллионов евро к концу 2012 года и 250 миллионов евро в 2013 году.
С января 2012 года желающим стать подданными государства, необходимо будет предъявить диплом или свидетельство государственного образца о знании французского языка.
Россияне традиционно предпочитают покупать жилье на Лазурном берегу, в Провансе и Альпах. Недвижимость в Париже в большинстве своем скупают итальянцы, немцы и британцы. Тенденциям европейцев следуют и представители Ближнего Востока и Азии.
По мнению Демченко Андрея, директора французской компании «Great Mile»: «На фоне всех регионов страны выгодно выделяется район Женевского озера, где рынок продолжал расти даже во время кризиса. Из-за дороговизны недвижимости в Швейцарии, которая граничит с данным регионом Франции, многие предпочитают вкладывать средства в последнюю страну. Также кризису не подвергся сектор элитного жилья во Франции – Лазурный Берег по-прежнему привлекает покупателей».
Чего ждать?
«В 2013 году рынок недвижимости Франции останется одним из наиболее стабильных в Европе. Жесткая налоговая реформация для местных жителей не затронет интересы иностранных инвесторов», - считает руководитель проекта ee24.ru Гришина Анастасия.
Таким образом, можно сказать, что рынок европейской недвижимости в разрезе наиболее популярных стран с точки зрения инвестирования, медленно, но верно выходит из длительного застоя. Ценовая планка начинает медленно подниматься, стремясь к докризисному уровню. Сложившиеся тенденции на рынке европейской недвижимости делают приобретение жилья максимально выгодным и перспективным.
Текст: Полина Панкова, ee24.ru