Недвижимость в Германии: надежные инвестиции для серьезного капитала

Янв. 17, 2014

Недвижимость в Германии: надежные инвестиции для серьезного капитала

Согласно статистике запросов в поисковых системах и на портале ee24.ru, в 2013 году значительно вырос интерес россиян к инвестиционной недвижимости в Германии. Эта страна является локомотивом экономики Евросоюза, а инвестиции в немецкое жилье относятся к одним из самых надежных. Портал ee24.ru взял интервью у Харальда Панцера, генерального директора Wohninvest GmbH (Германия), компании, которая занимается реализацией эксклюзивных проектов в сфере немецкой инвестиционной недвижимости и которая громко заявила о себе осенью 2013 года в России. Немецкий партнер портала ee24.ru рассказал о возможностях инвестиций в недвижимость в Германии, которые скрыты от широкой аудитории, а также о своих масштабных проектах и совсем ином подходе к работе, не свойственном большинству компаний.

- Расскажите о своей компании. В каких городах Германии вы продаете недвижимость?

- Мы находимся в Штутгарте, земля Баден-Вюртемберг. Мы прежде всего сервисное предприятие, которое предоставляет широкий спектр услуг, связанных с недвижимостью. Кроме того, у нас есть собственные проекты в Гамбурге, Кельне, Лейпциге, Штутгарте, Мюнхене — в основном это эксклюзивные объекты. В этом одно из наших ключевых преимуществ — мы не продаем воздух, мы продаем недвижимость, которую хорошо знаем, потому что она принадлежит нашей компании. Германия — не единственный для нас рынок. К примеру, во время кризиса 2008 года мы интересовались недвижимостью, принадлежащей ранее обанкротившемуся американскому банку Lehman Brothers. Если есть интересный проект, который можно приобрести и повысить его стоимость прежде всего при помощи грамотного маркетинга и управления, то мы это делаем.

К примеру, мы купили у люксембургского фонда здание телекоммуникационного университета в Штутгарте, довели его до нужных кондиций, а теперь сдаем его в аренду городским властям. А совсем недавно мы купили портфель недвижимости, состоящий примерно из 100 квартир. Таким образом, мы работаем с объектами как оптом, так и в розницу. К примеру, данный портфель "расщепляем" и предлагаем к покупке нашим партнерам в разных странах (в Великобритании, Италии и др.).

Недвижимость в Штутгарте

- В России вы впервые появились осенью 2013 года и сразу же поразили размахом своего стенда на петербургской выставке в "Ленэкспо". Насколько интересен для вас российский покупатель?

- Наша позиция следующая: в России много инвесторов и крупных компаний, которым могут быть интересны проекты на данном закрытом рынке, где мы работаем. Берлин, Гамбург и Мюнхен известны иностранным инвесторам, а более маленькие немецкие города, такие как Штутгарт и другие населенные пункты земли Баден-Вюртемберг, менее популярны. Именно поэтому мы и приехали в Россию для участия в осенних выставках (интервью проходило во время выставки "Ярмарка недвижимости" в "Ленэкспо", 1-3 ноября 2013 года).

Мы предлагаем крупные объекты стоимостью от €2 млн и более. В фокусе не только продажа недвижимости, которая является нашей собственностью, но и предоставление услуг по купле-продаже и аренде, банковское и юридическое сопровождение. Мы говорим нашим клиентам: "Вы не остаетесь одни, так как мы поддержим вас на всех этапах оформления сделки".

Да, мы приехали в Россию впервые. Наша цель сейчас не продать конкретный объект, а заявить о себе. Мэрия нашего города, поддерживающая нашу компанию, передала через нас для вручения властям Петербурга вымпел нашего города.

- Как кризис сказался на закрытом рынке недвижимости, на котором вы работаете?

- Финансовый кризис не так сильно затронул Германию, как остальные страны. Вся серьезность ситуации чувствуется в Испании, Португалии, Италии… В Германии же за последние пять лет ставки по ипотечным кредитам упали очень сильно — до 2,5%, что очень выгодно для немцев. Кроме того, свою роль сыграла урбанизация в нашей стране, благодаря которой кризис был преодолен еще быстрее. В регионе Штутгарт нет проблем с рабочими местами: здесь расположены головные предприятия таких автогигантов, как Daimler AG (Mercedes-Benz) и Porsche, а также Robert Bosch и IBM, а рабочим необходимо жилье. Урбанизация, одна из проблем в Германии, сказывается и на выборе объектов, которые мы продаем. К примеру, наша компания активно предлагает доходные дома, популярность которых не падает и во время кризиса.

Недвижимость в Германии, панорама Мюнхена

- Вы работаете с довольно дорогими объектами. Может ли иностранный инвестор рассчитывать на ипотечный кредит в Германии?

- Русские инвесторы могут не беспокоиться, так как мы работаем с разными банками, которые могут дать иностранцам кредит. Наши партнеры — Deutsche Bank, Volksbank, Kreissparkasse. Немцы детально работают благодаря прецизионной юридической базе, поэтому проблем с оформлением сделок не возникает. Нашими партнерами также являются нотариальные и юридические компании, такие как юридическая фирма Thümmel, Schutze & Partner, которая является одной из самых солидных юридических компаний в нашем регионе, а один из старших партнеров этой фирмы входит в наш консультативный совет. Мы хорошо знаем, какие могут возникнуть сложности в процессе работы с недвижимостью, и предугадываем их.

- Насколько привлекательны ваши объекты с точки зрения инвестиций? Какова доходность?

- Возьмем в качестве примера уже упоминавшееся здание университета в Штутгарте — контракт на 20 лет заключен с городом, поэтому вопрос с арендой и доходом здесь решен надолго. Или возьмем здание торгового центра — как тут рассчитать доходность? Это из разряда, сколько бензина надо машине? Точных ответов в процессе инвестирования нет. В Германии существует такое мнение: чем надежнее капиталовложение в недвижимость, тем меньше рендиты. В Штутгарте риск минимален, так как здесь находится много коммерческих предприятий, работают автомобильные и машиностроительные заводы, поэтому можно получить прибыль в районе 4-5% годовых. В очень крупных городах жилые объекты приносят от 6% и более, но объектов с такой рентабельностью мало. Есть некоторые объекты на периферии, которые приносят 8%, но мы не занимаемся ими, так как считаем вложения в такие объекты недостаточно надежными. Девиз нашей компании: лучше надежность, чем риск. Уж лучше мы предложим инвестору объект, где будут не слишком высокие рендиты, приносящие стабильный доход, чем будем обещать 15% годовых сроком на 2-3 года.

- Каков прирост стоимости недвижимости в Германии? Например, в Штутгарте?

- В районе 4% в год. Это очень высокий показатель. Полагаю, что развиваться будут не только крупные города, такие как Берлин, Мюнхен, Штутгарт, но и окружающие районы, периферия. Это связано с демографическим развитием и урбанизацией, происходящими в Германии. Страна очень быстро стареет, многие жители уезжают из крупных городов в пригороды, в деревни, за город... Демографическое развитие влияет на стоимость недвижимости, что доказано серьезными маркетинговыми исследованиями рынка, поэтому мы предлагаем объекты на периферии, которые очень выгодны сейчас и будут выгодны в дальнейшем из-за урбанизации, происходящей в крупных городах Германии.

Недвижимость в Германии, панорама Штутгарта

- Какие же ваши прогнозы на следующий год? Как изменятся цены, если говорить без спекуляций?

- Многие утверждают, что скоро Германия будет нуждаться в домах престарелых, так как население стареет. Три работающих человека на одного пенсионера сейчас, а к 2050 году будет один рабочий на трех пенсионеров. Все перевернется. В Германии низкая рождаемость и хороший уровень жизни, много долгожителей. Однако из этого вытекает еще один факт: в будущем в Германии будет меньше рабочих, но станет больше стариков, а это значит, что дома престарелых не будут финансироваться, не будет рабочих рук. Наша компания предлагает дома престарелых, однако утверждает, что, даже если есть нужда в этом объекте прямо сейчас, в будущем он перестанет приносить прибыль. Откуда брать деньги? С налогоплательщиков? Кто будет обслуживать эти дома? Много вопросов.

Или квартиры для студентов — еще одна популярная в Германии тема, так как сейчас большой спрос на студенческие квартиры. Такие объекты активно строят и предлагают на рынке. Но я говорю "нет", потому что через 10 лет число студентов в Германии сократится. Таковы прогнозы. Все говорят: "Инвестируйте в дома престарелых и студенческие квартиры". Но наша компания предостерегает от таких объектов, потому что в будущем они будут нерентабельны и начнут приносить убыток.

Что же тогда покупать? Вариантов много. Можно приобрести объекты под офисы, которые по отдельности можно сдать в аренду, или искать интересные проекты. К примеру, мы покупаем объект в небольшом городке, где можно недорого сдавать квартиры в аренду молодым семьям и парам. Можно не повышать арендную плату, так как она выгодна арендатору: пускай вы получите небольшой доход, но он стабильно у вас будет.

Или другой пример — дом (показывает на стенд), который находится под охраной государства и который надо реставрировать. Для его перестройки под студенческое жилье застройщик получает большие налоговые льготы, благодаря которым потом может снизить арендные ставки, и дом в таком положении окажется вне конкуренции с коммерческой точки зрения. Вот пример нашей работы. За такой дом мы возьмемся. Перед приобретением недвижимости мы проводим тщательную техническую и юридическую оценку каждого объекта, а также , проводим серьезный маркетинговый анализ рынка. Успех инвестиций зависит от того, насколько хорошо информирован инвестор.

В Германии есть масса нереализованных возможностей. Наша задача - своевременно их спрогнозировать, чтобы получить максимальную прибыль при минимальном риске капиталовложений. Стабильность превыше рисков — наш девиз. Ничего нового не открываем, честно смотрим на факты. Однако мы не являемся церковью: мы ничего не обещаем, а просто предлагаем качественный продукт для надежных капиталовложений и услуги квалифицированных специалистов.

Интервью: Павел Кузнецов, ee24.ru