Купить недвижимость в Дублине в нынешних условиях могут себе позволить считанные единицы: каждый месяц жилье дорожает на €6600! Эксперты из банковского сообщества полагают, что скоро "пузырь" лопнет и рынок обвалится. Неизбежен ли такой сценарий, или лучше инвестировать сейчас без опаски?
Небольшой, по сути, городок Дублин сумел вырваться на первые позиции по инвестиционной привлекательности, обогнав финансовые центры Германии и восточноевропейские столицы (согласно исследованиям Candy GPS Report и Knight Frank). Спрос настолько превышает предложение, что ежемесячно среднестатистический объект дорожает на €6600, а за последний год совокупный рост цен составил почти 25% (данные Central Statistics Office). Сегодня обзавестись жильем в Дублине стоит €349 000 – на €71 000 дороже, чем прошлым летом. Примечательно, что за пределами столицы Ирландии ситуация более спокойна, и цены за тот же период увеличились всего на 2,3%.
Повторится ли ситуация прошлого кризиса, когда "пузырь" все же накрыл рынок жилья в Ирландии? На рубеже 1990-х и 2000-х годов недвижимость в некоторых районах Дублина была среди самых дорогих в мире. Тогда, в преддверии мрачного 2008-го, многие финансовые воротилы брали огромные кредиты и вкладывались в растущий, казалось бы, рынок. Все обрушилось в одночасье, а банковскую систему Ирландии спасали тогда всей Европой. Показательна история Шона Куинна: в 2008 году этот инвестор был самым богатым человеком Ирландии, чье состояние оценивалось в €4-5 млрд, а уже три года спустя его признали банкротом и даже приговорили к 2 месяцам тюремного заключения.
--------------------
"Постоянное удорожание ведет к столь же постоянному росту спроса: все спешат купить, пока еще можно"
--------------------
Как и в те года, сегодня справедливая цена на жилье намного ниже, чем продажная, а постоянное удорожание ведет к столь же постоянному росту спроса: все спешат купить, пока еще можно. А многие, покупая недвижимость по завышенной цене, рассчитывают перепродать ее по еще более завышенной. Все это – очевидные признаки "пузыря" на рынке недвижимости в Ирландии. Что раздувает нынешний пожар и удастся ли его безболезненно погасить?
Дэвид Холл, основатель Ирландской организации ипотечных заемщиков, говорит, что покупатели, мучающиеся со своими долгами и выбитые из колеи новыми жесточайшими налогами на недвижимость и предстоящими водными сборами, с ужасом смотрят на рекламные проспекты нового жилья. Цены на дома и квартиры растут, негативный актив снижается. Это означает, что текущая стоимость жилья уже превышает сумму, которую заемщики обязались выплатить, так что банки с удовольствием изымут недвижимость у должников и продадут ее дороже. По мнению Холла, именно банки виновны в создании искусственного бума: им необходимо повысить стоимость своих бумаг перед прохождением стресс-тестов ЕЦБ в октябре.
Доступная ипотека действительно относится к ведущим факторам, которые расшатывают нынешнюю ситуацию. Центральный банк Ирландии сообщает, что 135 тыс. заемщиков задерживают оплату, а 35 тыс. разорившихся клиентов допускают многомесячные просрочки. С другой стороны, экономические показатели сейчас хорошие: почти 70-миллиардные кредиты, набранные у Евросоюза, сделали свое дело, и в этом году ожидается 2,5-процентный рост ВВП Ирландии. Возможно, заемщики смогут встать на ноги и продолжат обслуживать свои долги.
Рост цен также разгоняют повышенный спрос (еще бы – ведь аналитические агентства активно пропагандируют Дублин как альтернативу Лондону) и недостаток предложения (обусловленный целым рядом причин, но никак не отсутствием свободных мест под застройку).
Кого винить в раздуваемом "пузыре" – покупателей, которые выказывают интерес, или девелоперов, которые не обеспечивают покрытие спроса? Работники Investec Ireland утверждают, что причина кроется во втором факторе. "Базовый спрос устойчив, поэтому главная задача – в стимулировании нового строительства", – заявил изданию The Guardian главный экономист банка Investec Ireland Филипп О'Салливан.
Сейчас ежегодно строится на 25% меньше, чем в среднем за последние 40 лет: в прошлом году введено 8,3 тыс. объектов, в этом ожидается не более 9 тыс. О'Салливан предлагает снизить налоговую нагрузку или даже вовсе на какое-то время отменить НДС, что позволит спросу и предложению достигнуть равновесия. Надо сократить и аппетиты властей, касающиеся выделения земли: за участки просят слишком много, и это повышает итоговую стоимость. Остается уповать на благоразумие и дальновидность ирландского правительства.
Подытожим: покупать недвижимость в Дублине можно и нужно, но надо быть начеку: в любой момент привлекательный рынок может обрушиться, так что спекулятивная перепродажа станет невозможной. Покупка жилья для себя таких рисков не влечет. Министр финансов Ирландии Майкл Нунан, кажется, готов работать, чтобы не допустить перегрева. Сравнивая прошлый и назревающий ныне жилищные кризисы, он заявил, что страна не может себе позволить "снова сойти с ума".
Текст: Кирилл Озеров, ee24.ru