Латвия в последние годы уверенно входит в десятку самых востребованных россиянами стран для покупки зарубежной недвижимости. Слагаемые успеха понятны: хорошее качество квартир и домов при невысоких, особенно в провинции, ценах; неповторимый шарм Старой Риги и Юрмалы; повсеместное использование русского языка. И все же самый главный козырь, вознесший Латвию на гребень популярности в последние три года, – это появление самой простой в Евросоюзе процедуры получения вида на жительство. На этот аргумент эксперты уповают и дальше, строя оптимистичные прогнозы на будущее.
Иммиграционный закон сделал кассу
Практики рынка не скрывают: именно Закон об иммиграции, вступивший в силу в 2010 году, помог вернуть и даже приумножить спрос российских покупателей, а затем и стабилизировать упавшие было цены. Начиная с прошлого года, латвийские риэлторы заговорили о второй после россиян активной группе покупателей – это граждане Китая, тоже привлеченные хорошо работающим "иммиграционным" законом.
Минимальный порог вхождения на рынок этой страны для покупателей, преследующих цель получить резидентский статус (и как следствие – возможность проживать постоянно в Латвии и иметь безвизовый въезд в Европу) – всего €72 000. Столько должна стоить недвижимость в Латвии, если она приобретается в провинции. Если же вы захотите купить квартиру в Риге, то вышеуказанную сумму, согласно закону, нужно умножить на два. Такие же условия ожидают желающих купить квартиру в Юрмале.
--------------------
"Чтобы получить ВНЖ, можно купить две квартиры в Латвии общей стоимостью €150 000: одну для себя, а вторую – для сдачи в аренду"
--------------------
"Самая типичная покупка в Латвии на данный момент – это одна или две квартиры общей стоимостью около €150 000 – так, чтобы впоследствии получить вид на жительство. Как правило, эти объекты после покупки сдаются в аренду. Иногда покупают и для собственного пользования, и тогда сумма покупки может быть выше. Оптимальный вариант: один объект для себя, второй – для сдачи, чтобы потом получаемая арендная плата компенсировала содержание первого объекта, – говорит Мария Константинова, директор SIA Ally Estate. – В прошлом году довольно существенным спросом пользовались объекты в регионах, которые проходили по минимальному порогу стоимости под вид на жительство. Однако, с конца прошлого года, когда появился первый проект измененного Закона об иммиграции, предпочтительнее оказались Рига и Юрмала".
Изменить нельзя оставить
В конце 2013 года латвийский парламент принял ряд поправок, усложняющих и удорожающих процедуру получения вида на жительство для инвесторов и покупателей недвижимости. В частности, планировалась отмена "провинциального", нижнего порога вхождения на рынок. Риэлторы уже прощались с мощным потоком средне-бюджетных клиентов, едва не заявляя об уходе с латвийского рынка недвижимости. Ведь продажа недвижимости в Латвии неразрывно связана с условиями выдачи ВНЖ. Однако новая редакция Закона об иммиграции не была подписана президентом Латвии, и на сегодняшний день в стране действуют прежние нормы и правила.
В прошлом году был установлен новый рекорд: Управление по делам гражданства и миграции (УДГМ) выписало 7353 разрешений на проживание в Латвии. Это почти на тысячу больше, чем в 2012 году.
Больше всего (2751) видов на жительство было выдано покупателям недвижимости. Вторым по популярности вариантом (по факту 1372 разрешений) стали операции с коммерческой деятельностью. Еще 428 ВНЖ было выдано в связи с инвестициями в уставной капитал латвийских предприятий не менее 25 000 латов. 231 иностранец получил ВНЖ благодаря финансовым инвестициям в латвийские кредитные учреждения.
По данным УДГМ, в прошлом году выдача ВНЖ по так называемым инвесторским статьям Закона об иммиграции суммарно обеспечила инвестиции в размере 252 344 477 латов, что на 44% больше, чем в 2012 году, и вдвое больше, чем в 2011 году. Примерно 80% этих инвестиций – приобретение недвижимости. В Риге было куплено 743 объекта недвижимости. Купить дом в Юрмале предпочли 955 инвесторов. На третьем месте – район Озолниеки (пригород Елгавы в 40 км от Риги) – там было приобретено 56 объектов недвижимости.
"Этот район год-полтора назад пользоваться, я бы сказал, ажиотажным спросом, в силу того, что он расположен в получасе езды от Риги, но при этом там уже действует провинциальный порог получения ВНЖ, – говорит Андрей Козел, директор департамента жилого фонда компании Realia. – И вот результат: все готовые квартиры в новостройках там были распроданы моментально. Сейчас предложений по цене ниже €100 000 здесь нет".
Большую часть ВНЖ по инвесторским статьям получили россияне – 3090, китайцы – 445 разрешений, далее следуют Узбекистан, Украина, Казахстан, Белоруссия.
Сколько стоят латвийские метры
"Количество сделок с жилой недвижимостью в Риге в 2013 году по сравнению с предыдущим годом выросло на 14% и стало рекордным за последние шесть лет. Средний уровень цен на квартиры в Риге за год вырос на 3%. Подорожали даже квартиры в "серийных" многоэтажных домах, построенных в советское время. Особенно это касается одно- и двухкомнатных квартир. Сильнее всего подорожал квадратный метр жилья в рижском микрорайоне Кенгарагс (+4,7%), а подешевели квартиры только в Болдерае (-4,1%)", – комментирует Лариса Богданова, директор компании Jusmajas (Рига).
В декабре 2013 года в большинстве микрорайонов Риги квартиры подорожали на 0,2-1,3%, а в Болдерае, Агенскалнсе и Золитуде подешевели на 0,6-0,7%.
В Риге цены очень различаются в зависимости от района и здания: квартиры в каменных домах без ремонта в Старом городе стоят €1850-2100 за кв.м, в тихом центре – €1900-2000, в ближнем центре – €1300-1500, в дальнем центре – €850-1000.
В частично реновированных каменных домах в Старой Риге квадрат стоит €2300-2750, в тихом центре - €2300-2500, в ближнем центре – €1900-2200, в дальнем центре – €1350-1500.
В капитально реконструированных домах и в новых проектах метры, естественно, дороже всего: в Старой Риге – €3150-3500, в тихом центре – €3200-3500, в дальнем центре – €1800-2000. Исключение составляет так называемый дипломатический район: здесь цены могут быть от €5000-6000 за квадратный метр.
| Стоимость 1 кв.м в каменных домах: |
в Старой Риге |
в тихом центре |
в ближнем центре |
в дальнем центре |
| без ремонта |
€1850-2100 |
€1900-2000 |
€1300-1500 |
€850-1000 |
| с небольшим ремонтом |
€2300-2750 |
€2300-2500 |
€1900-2200 |
€1350-1500 |
| реновированные или новые |
€3150-3500 |
€3200-3500 |
н/д |
€1800-2000 |
Купить квартиру в Латвии можно и совсем недорого, особенно в провинции. Если не брать во внимание элитный сектор, то средняя цена – это €550-650 за кв.м в неотремонтированных квартирах, и €750-870 за кв.м в квартирах после ремонта.
Продажа недвижимости в Риге бьет очередные рекорды. Количество сделок в Риге за последние месяцы 2013 года увеличилось на 20% с аналогичным периодом 2012 года. При этом число приобретенных квартир выросло на 19%, а домов – на 24%. В октябре 2013 года в Риге было продано 865 апартаментов, что стало рекордом продаж после 2007 года.
В Латвии очень развит арендный рынок. В аренду сдается все, но, конечно, доход приносит разный. "У нас есть клиент, который в течение двух лет постепенно купил с привлечением ипотечных кредитов семь небольших квартир-студий в реновированном доме в спальном районе одного из рижских пригородов, сейчас все эти квартиры сданы в аренду и целиком покрывают его платежи по кредиту. Таким образом, он приобрел недвижимость за 40% от ее стоимости. Затраты составили совокупно €144 000, квартиры стоили от €18 000 до €25 000. На данный момент эта инвестиция приносит совокупно €1100 в месяц. Однако такие объекты есть не всегда, и их надо тщательно подбирать", – рассказывает Мария Константинова.
Арендная ставка зависит от многих причин, существенную роль играет стоимость обслуживания объекта. Чем выше коммунальные платежи, тем меньше арендная плата. Имеет значение и качество недвижимости: оснащение, проект, по которому построен дом, инфраструктура. Пример: квартира с двумя спальнями и двумя парковочными местами в новом проекте в Межциемсе в Риге недавно была сдана за €600 в месяц (коммунальные платежи при этом оплачивает сам арендатор). Однако, в другом новом доме, стоящем ровно напротив первого, квартира с двумя спальнями сдана всего за €360. При этом первая квартира стоит €149 000, а вторая – €78 000. В первом случае окупаемость составляет 20 лет, а во втором – 18 лет.
Недвижимость от застройщиков и вторичный рынок в Латвии
Прогнозы экспертов по Латвии напоминают то же, что говорят нынче аналитики и о рынках других небольших европейских стран, испытавших серьезное падение цен после кризиса, а сегодня демонстрирующих восстановление рынка и небольшой рост. Все аналогично: стабилизация, а в ряде сегментов жилья – продолжение начавшегося умеренного роста. Новые девелоперские проекты продолжат выходить на рынок и будут без ажиотажа, но аккуратно и быстро раскупаться по мере готовности. При этом квартиры от застройщика в Латвии, так же как и объекты вторичного рынка, будут пользоваться умеренной популярностью. Ожидают, что и поток покупателей продолжит расти, в том числе – поток соискателей резидентского статуса в обмен на потраченную на покупку квартиры или дома сумму.
--------------------
"Идеальная квартира для инвестиций – в новом или недавно построенном доме в тихом центре и в некоторых спальных районах"
--------------------
"Цены на дома от застройщика в Риге медленно подрастают, снижения мы не ждем – нет предпосылок. Но те застройщики, которые реализуют уже не первый успешный объект, стараются цены не повышать в течение всего срока продажи объекта. Случаются некоторые увеличения на стадии окончательной продажи квартир, на 2-5%. Правда, об этом застройщики стараются оповестить заранее", – говорит Лариса Богданова.
"Если покупатель рассматривает приобретение недвижимости как инвестицию, то разумнее всего приобрести две небольшие квартиры уже с отделкой, которые потом будет легко сдать в аренду, а впоследствии продать. Объект должен быть или в новом проекте, или на вторичном рынке, но в доме недавней постройки. Очень интересен с этой точки зрения тихий центр и некоторые спальные районы Риги, в которых недвижимость пользуется спросом.
Если говорить о тихом центре, то интересны объекты стоимостью около €1600 за квадратный метр, в спальном районе – около €1350 за квадратный метр. Таких объектов сейчас очень немного, но они еще есть. Иногда удается скомбинировать: приобрести одну квартиру в тихом центре и добавить к ней еще квартиру в спальном районе, и, на мой взгляд, это идеальная комбинация. И тот, и другой объект не потеряют в цене и будут ликвидны в дальнейшем", – подытоживает Мария Константинова.
Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru