Латвия присоединилась к еврозоне 1 января 2014 года. Оптимисты указывали на многочисленные выгоды, скептики находили подтверждения своим худшим ожиданиям. Тем не менее, прошло уже три месяца, и люди за это время привыкли рассчитываться в новой валюте. Как еврозона подействовала, зримо и незаметно, на рынок недвижимости в Латвии? Портал ee24.ru выделяет пять трендов этого года.
Сразу оговоримся: не все здесь обязательно напрямую связано с евро. Многие изменения просто совпали по времени и обусловлены состоянием экономики в целом, а также политикой и переменами на международной арене. Тем не менее определенные тенденции четко прослеживаются.
1. Цены растут медленно, но уже быстрее
К новому году, то есть к моменту икс, недвижимость в Латвии не подготовилась. Она не подорожала до неприличных значений и не обрушилась до худших времен 2009 года. Тем не менее по данным Knight Frank, за год жилье в Латвии стало стоить больше на 3%, в то время как за 2012 год – прибавило в цене только на 1,9%. Очевидно одно: хотя рост все еще невелик, его темп ускоряется.
Растет и Рига, примерно такими же вялыми темпами, но и они набирают ход. По сведениям Ober-Haus Real Estate Advisors, в 2012 году квадратный метр недвижимости подорожал на €20, а в 2013 году – уже на €40, до €1033. Хорошо продается жилье в серийных многоэтажках, только с начала этого года подорожавшее на 5%, до €625-630 за кв.м.
Вместе с тем, как рассказал ee24.ru Андрей Козел, директор отдела жилой недвижимости Realia, рынок уже давно был готов к переходу на евро: "Сделки как были в евро, так и совершаются в евро. В местной валюте продавалась только недвижимость на окраинах городов и в далеких районах Латвии". Действительно, существует точка зрения, что недвижимость немного выросла в цене вовсе не из-за введения евро, а из-за общего улучшения экономической ситуации в стране.
2. Рост продаж. Почему? Неуверенность в евро или уверенность в перспективах рынка?
В преддверии прихода евро на латвийскую землю увеличилось количество сделок с недвижимостью: в 2013 году – на 11,6%, составив до 44 тыс. При этом наибольший рост показал сегмент жилья: продажи квартир увеличились более чем на 20%, частных домов – более чем на 13%.
И вот евро уже в Латвии. Потенциальные покупатели недвижимости решили: не расплачиваться за евро, а расплачиваться в евро! В январе были установлены очередные рекорды: сделок было больше обычного для этого месяца. Юлия Гевейлер, руководитель новых проектов латвийской компании Realia, считает, что активность покупателей связана именно с присоединением страны к зоне евро.
"Возможно, была часть людей, которая, опасаясь возможных колебаний валютного курса или иных связанных с финансами глобальных изменений, желали быстрее выгодно воспользоваться своими накоплениями. В этом случае инвестиция в недвижимую собственность является дальновидным решением". По словам эксперта, при вступлении в еврозону цены на недвижимость увеличились на 5-7%, и многие решили не ждать, опасаясь, что это только начало.
По оценке банка SEB, в декабре, аккурат накануне явления евро, дальнейшего удорожания недвижимости ожидали 53% жителей страны, в неизменность цен верили 27%, а в их снижение – лишь 7%.
3. Растет число выданных ипотечных кредитов
Спрос усилился, зарплаты выросли не сказать чтобы сильно, значит увеличились очереди за ипотекой. Тем более что меняется законодательство, и люди спешат получить кредиты на "простых" условиях.
По данным за первую половину 2013 года, Латвия лидировала в Прибалтике по росту числа выданных ипотечных кредитов. Банки выдали более €103 млн, что на четверть больше, чем за аналогичный период 2012-го.
Латыши опасались введения поправок о принципе оставленных ключей к Закону о неплатежеспособности. Сейчас действует схема, которую в двух словах можно объяснить так: если заемщик больше не может платить, банк изымает его квартиру и продает на аукционе, при этом заемщик должен вернуть банку разницу между продажной ценой и суммой оставшегося долга. Совсем примитивно: купили квартиру за €120 тыс., из которых взяли у банка €100 тыс., выплатили €30 тыс., потеряли источник дохода, остались должны €70 тыс. Банк продал вашу квартиру в Латвии, скажем, за €60 тыс., соответственно нужно компенсировать банку оставшиеся €10 тыс.
Принцип оставленных ключей (или просто принцип ключей) предполагает: не можете больше платить за жилье – выезжайте, оставляйте банку ключи, и ни вы, ни ваши поручители ничего ему не должны. Естественно, что у банков возрастают риски, которые они постараются компенсировать за счет клиентов. Во-первых, более тщательный отбор кандидатов. Многие получат отказы в кредите. Во-вторых, выдача меньших сумм. Снизится процент заемных средств, и первый взнос достигнет 50% – у многих их просто нет. В-третьих, могут вырасти ставки.
Далеко ходить за примерами не надо: Андрей Козел рассказал, что один из латвийских банков уже перешел на принцип ключей, и первоначальный взнос для граждан страны там вырос до 30-40%. В других банках, работающих без рисков, он составляет порядка 10% при покупке новостроек и 20% – для вторичного рынка. К слову, для иностранцев действуют иные, более жесткие условия.
4. Недвижимости хватит на всех, но не везде
Все хорошо расположенные и отремонтированные квартиры в центре Риги, в Старом городе, уже раскуплены как латышами, так и россиянами. Последние сравнивают условия своей жизни в Москве или Петербурге с предлагаемыми вариантами. "Квартиры в Старой Риге уже давно проданы или сданы в аренду и не находятся в активном рыночном обороте, – комментирует Юлия Гевейлер. – В свою очередь, из тех, которые остались, часть предлагается по несоразмерно высоким ценам, а часть не отвечает требованиям покупателей".
Цены на квартиры в Старой Риге могут достигать €3-6 тыс. за кв.м, при этом многие из них находятся в плохом состоянии или вид из окна явно не тянет на требуемую сумму. Но даже если квартира со старыми обоями выходит во двор, владельцы говорят: это же Старая Рига, каких цен вы ожидали?
Клиенты "выходят" в пригороды. Андрей Козел рассказывает, что можно купить начатый до кризиса дом на расстоянии 10-20 км от Риги в диапазоне €50-120 тыс. Останется лишь вложиться в отделку и мелкий ремонт. "В большинстве случаев в этих домах или квартирах не закончена внутренняя отделка, но проведены все инженерные коммуникации, завершен фасад, имеется хорошее кровельное покрытие, окна, двери", – поясняет эксперт. Не менее, а даже более интересна покупка коттеджей в Латвии в новых поселках с охраной, инфраструктурой и благоустройством.
5. ВНЖ: китайцы догоняют россиян, но до победы еще далеко
С начала действия программы выдачи ВНЖ в Латвии в обмен на покупку недвижимости и по конец 2013 года такие разрешения были предоставлены для 6,7 тыс. россиян и 600 китайцев. Это 11 к 1. В одном только прошлом году ВНЖ по инвесторским статьям получили 3090 россиян и 445 китайцев. Это 7 к 1. За первые два месяца 2014-го ВНЖ получили 573 россиянина и 170 китайцев. Это уже практически 3 к 1.
Похоже, и до Китая докатились вести о дешевом виде на жительство в Европе. И о том, что скоро такую возможность могут "прикрыть" депутаты сейма. Они в конце 2013 года планировали установить квоты на выдачу ВНЖ и поднять минимальную цену недвижимости, необходимой для его получения. Это создало определенный ажиотаж. В 2013 каждый день документы получали по 20 человек. Сейчас же, когда ситуация поутихла и депутаты взяли тайм-аут, власти выписывают только по 15-16 разрешений в день. Но вскоре все может измениться: ожидается, что уже в апреле 2014-го сейм снова обсудит поправки к Закону об иммиграции и, возможно, поднимет планку с нынешних €142 000 / €71 000 до €250 000.
Текст: Кирилл Озеров, ee24.ru