Латвия остается главным ньюсмейкером Прибалтики: то ужесточаются правила получения ВНЖ, то радикальная партия предлагает запретить россиянам переезжать в страну. Что происходит на самом деле, надо ли бежать за видом на жительство и куда пойдут цены на жилье в столицах и провинциях? Рассказывает Екатерина Ансип, руководитель отдела по работе с клиентами EuroLandRealty (Латвия).
Вид на жительство в Латвии: и брали бы, да дорого
– Сейчас все разговоры – только о ВНЖ. Минимальная стоимость инвестиции в недвижимость для получения вида на жительства значительно повысилась с 1 сентября – сразу до €250 000. Как на это новшество отреагировал рынок за последний месяц?
– Когда спорили о том, как поведет себя рынок, опытные эксперты выдавали смелые утверждения, что ничего не поменяется, что и дальше будут активно идти продажи, и спрос останется на прежнем уровне. Оптимистичные прогнозы не сбылись. По факту спрос и интерес к латвийской недвижимости упали не очень сильно, а вот количество реальных сделок сократилось весьма существенно.
Дело в том, что сегодня многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. Поправки к закону об иммиграции отсекли тех людей, которые приобретали жилье непосредственно ради ВНЖ. Этим летом наблюдался бум продаж в регионах, когда клиенты приобретали сразу несколько квартир (общей стоимостью €71 150 – столько требовалось по старым правилам), при этом некоторые даже не выезжали в Латвию на осмотр жилья: то есть это были сделки исключительно для получения вида на жительство. Сейчас в регионах продаж практически не будет. Адекватной покупкой ради ВНЖ остается только недвижимость в Риге, Рижском районе и Юрмале. В регионах практически нет объектов по ценам более €250 000. Большинство из тех, что есть, либо проданы, либо остались единицы. Не говоря о крупных городах, порядок цен составляет €25-35 тыс. за 3-4 комнатные квартиры с хорошим ремонтом.
Те, кто раздумывал о покупке 1-2-3 года, под влиянием обстоятельств и грядущего "подорожания" ВНЖ вынуждены были быстро принять такое решение, поэтому этим летом было в 2-3 раза больше продаж, чем обычно.
– Как вы считаете, насколько упадет выдача ВНЖ за покупку недвижимости по сравнению с последними 12 месяцами, к примеру?
– Раза в 3, наверно. Многие покупатели заняли выжидательную позицию, пока рынок пытается нащупать оптимальные и справедливые цены. Сейчас мы наблюдаем, как люди привыкают к новым условиям, и это займет месяц или два. У них идет сравнение старых и новых критериев, люди раздумывают, стоит ли вкладывать в ВНЖ и в какую именно страну (в Греции, Болгарии и на Кипре – сопоставимые ценовые условия).
– Будут ли спекулятивно расти цены, чтобы поднять стоимость продаваемых объектов до необходимых иностранному инвестору €250 000?
– Такое происходило и в летний период, когда недвижимость стоила, допустим, €120 000, а ее продавали за €150 000 (в Риге и Юрмале порогом для получения ВНЖ по старым правилам были €142 300; сейчас правила едины для всех населенных пунктов страны – €250 000).
– Но ведь власти придумали хороший механизм, препятствующий спекуляциям: либо кадастровая стоимость должна превышать €80 000, либо надо нанимать оценщиков и доказывать, что истинная стоимость превышает €250 000…
– Вы абсолютно правы, и именно независимые оценочные компании будут тормозить спекуляцию в нынешних условиях. У каждого объекта есть кадастровая стоимость, но очень редко она превышает €80 000, так что окончательное слово – за профессиональными оценщиками.
– А сработает ли такой ход повышения цены: покупать "дорогую" меблированную квартиру с дорогой сантехникой, а потом демонтировать ее и возвращать прежнему владельцу за часть стоимости квартиры? Бывают такие случаи в вашей практике?
– И раньше, когда застройщики "подтягивали" цену до €142 300, они включали в стоимость ремонт и чистовую отделку, но это было совершенно легально. Варианты, о которых спрашиваете вы, на рынке предлагаются, но мы не вступаем в сговор с такими продавцами и не рекомендуем нашим клиентам пользоваться этими схемами. В данном случае клиент не застрахован законом и принимает на себя большие риски.
– Раньше можно было "собрать" нужную сумму из нескольких объектов, сейчас же нужно купить один объект за €250 000. Но появлялись сообщения, что на самом деле можно купить и две, и три квартиры, а критерием служит их общий адрес, так ли это?
– Да, совершенно верно. Можно купить две квартиры в одном доме или квартиру и парковочное место также в одном доме. Такие комментарии давались представителями Управления по делам гражданства и миграции Латвии.
– Традиционный вопрос из "санкционной серии": возможно ли, что скоро программу по выдаче ВНЖ в Латвии закроют, по крайней мере для россиян?
– Есть партии, которые к этому стремятся, но пока что до реальных действий их заявления не доходят. Кстати, предыдущие поправки также были приняты из политических соображений. Бизнесу никакие санкции не выгодны, и перед внедрением поправок строители и риелторы нервничали, не знали, чего ожидать, и были крайне расстроены нововведениями. Сейчас оптимисты говорят, что все нормально, время покажет. Правда, сейчас продажи резко упали.
Дела не ВНЖшные: когда жилье нужно больше, чем вид на жительство
– А раньше, когда ВНЖ был относительно недорогим, все ваши клиенты спрашивали именно его? Были ли те, кто просто рассматривал жилье в инвестиционных или рекреационных целях?
– Чем больше санкций, тем чаще люди покупают недвижимость в Евросоюзе для подстраховки – чтобы оно просто было и чтобы на нем можно было зарабатывать. У многих и бизнес завязан на Европу. Процентов 50% покупают с инвестиционными целями, но не исключают возможность дальнейшего временного или постоянного проживания. Тех же, кого ВНЖ в принципе не волнует, – около 10%. Как вы заметили, они "не накопили нужную сумму" и покупают недорогие дачные домики на побережье Балтийского моря – это хороший вариант для отдыха на лоне природы.
– Какой минимальный бюджет для покупки ликвидного жилья в Риге или Юрмале? Считаются ли ликвидными советские серийные дома?
– Порядок цен – самый разный, начиная от €30 000 за квартиры советской постройки. Но с целью инвестирования покупать советские квартиры 103-й серии и так далее нерентабельно, они по большей части падают в цене. Интереснее всего инвестировать в новые объекты, которые пользуются спросом и могут понемногу расти в цене. Говоря о минимальных бюджетах, у нас этим летом были объекты в Юрмале за €145-160 тыс. – двухкомнатные квартиры 55-60 кв.м, но они уже ушли.
Кроме того, хорошим выбором может стать Старый город Риги – это сочетание качественного жилья и престижного места: дома прошли реновацию, а исторический центр столицы всегда будет популярен.
– А реально ли занять крупную сумму у латвийских банков?
– Летом были случаи, что банки отказывали в выдаче кредита нерезидентам. Требования ужесточились, хотя сами банкиры говорят, что изменений нет и работа ведется на прежних условиях. В отличие от весны этим летом мы говорили нашим клиентам, что рассчитывать на ипотеку не стоит.
– Вопрос о крупном международном инфраструктурном проекте: строительство скоростной железной дороги Rail Baltica затягивается. Латвии удалось включить Ригу в путь. Возможны ли спекуляции по поводу цен на землю около железной дороги?
– Проект Rail Baltica долго обсуждается и никак не может реализоваться, многие и не помнят про него. Время от времени вопрос проявляется в прессе, потом угасает. Что до земли, то спекуляции, конечно, будут, но государство себя обезопасило и имеет право первой руки для выкупа участков вдоль дороги. Иными словами, перед продажей частнику нужно получить разрешение от самоуправления. Как это бывает везде, кто имеет рычаги влияния, сможет заработать. Само собой, прилегающие к станциям районы (Елгава, например) подорожают. Однако это дело будущего.
– Подытожьте очень кратко, с какими настроениями входите в осенне-зимний сезон?
– Надеюсь, к зиме ситуация выровняется, спрос повысится, и все вернется на круги своя.
Интервью: Александр Фетюков, ee24.ru