Недвижимость в Монако: как купить кусочек средиземноморского рая

Недвижимость в Монако: как купить кусочек средиземноморского рая

Особенности приобретения и аренды квартир, открытия бизнеса и получения вида на жительство в Монако - об этом и многом другом порталу ee24.ru рассказала Елена Андриё, менеджер агентства Monaco Properties, занимающегося жилой и коммерческой недвижимостью в Монако и на соседнем с ним Лазурном берегу Франции.

Недвижимость в Монако: как купить кусочек средиземноморского рая | Фотография 1 | ee24

Красивая жизнь стоит хороших денег

– Каковы, на ваш взгляд, основные особенности на рынке жилья Монако, специфические черты?

– Одна из ключевых особенностей рынка в Монако – то, что сама территория княжества очень маленькая, идет высотная застройка, нет физической возможности строить отдельные дома. К продаже, преимущественно, предлагаются только квартиры, иногда продаются пентхаусы и апартаменты-дуплексы.

На сегодняшний день, в основном, идет продажа на вторичном рынке, хотя, возможно, через несколько лет появится в продаже и новое жилье. У властей Монако есть планы увеличить площадь государства за счет моря, потому что земля дорогая и ее не хватает.

Продающиеся в Монако виллы и особняки – это уникальные объекты, их буквально можно пересчитать по пальцам рук. Обычно владельцы таких вилл – это семьи, в которых недвижимость переходит от поколения к поколению и является историческим наследием, а не просто объектом купли-продажи.

Недвижимость в Монако: как купить кусочек средиземноморского рая | Фотография 2 | ee24

– Какой сейчас уровень цен на жилую недвижимость в Монако? В каких районах можно купить дешевле, а какие считаются дорогими и престижными?

– В Монако можно найти недвижимость за €23-25 тыс. и до €70 тыс. за кв.м., в зависимости от квартала и непосредственно самой резиденции. Есть несколько кварталов.

"Золотой квадрат" в центре – там самая дорогая недвижимость в Монако. Такое жилье будет всегда пользоваться спросом. Здесь нет больших квартир. Если человек хочет приобрести недвижимость с большим метражом, то, скорее всего, нужно будет искать варианты объединения, покупая несколько квартир на одном этаже. Например, если купить две квартиры по 180 кв.м под объединение в "Золотом квадрате", то придется выложить порядка €22-23 млн.

Историческая часть города – "Старый город" – очень своеобразный район. Дома преимущественно старой застройки, поэтому попадается самое разное состояние квартир и зданий. Можно найти апартаменты подешевле, в случае когда дома требуют ремонта.

Есть квартал Ларвотто (Larvotto), где находятся пляжи. Там стоимость квадратного метра очень высокая, около €50 тыс. – из-за близости к пляжам. Там находятся роскошные резиденции класса люкс, в которых апартаменты преимущественно сдаются и очень редко – продаются.

Если есть желание жить именно в Монако, но вам не обязательно нужен центр или пляж, очень подходит квартал Жардэн Экзотик (Jardin Exotique). Это в хорошем смысле слова спальный район. Он немного удален от центра, но там есть все необходимое для жизни: парки, парковки, супермаркеты… Из-за того что этот квартал находится на некотором возвышении, очень часто квартиры имеют великолепный панорамный вид на море. При этом стоимость квадратного метра будет гораздо ниже, чем в центре Монако – от €22 тыс.

Хороший компромисс при выборе расположения резиденции – здания на бульваре Итали (Boulevard d'Italie), в 10 минутах пешком от центра и в 5 минутах от пляжа.

В целом, цены имеют тенденцию роста вследствие превышения спроса над предложением – как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.

– Кроме французов и итальянцев, кто еще наиболее часто покупает недвижимость в Монако?

– Монако – космополитическое государство, где соседствуют разные нации. И к этому княжеству всегда был большой интерес со стороны Италии. Очень много англоязычного населения. Все больше становится людей из России, Украины, Казахстана.

Недвижимость в Монако: как купить кусочек средиземноморского рая | Фотография 3 | ee24

Отвоевать красивую жизнь у природы

– Повлияет ли реализация проекта по намыву новых территорий на рынок недвижимости в Монако?

– Возможно, немного увеличится выбор. На данный момент нужно понимать, что кроме того, что зданий не так много, есть еще определенное количество домов, где квартиры только сдаются в аренду. Когда люди ищут квартиры на покупку, выбор очень ограничен, соответственно, если появится эта небольшая дополнительная территория и на ней будут построены новые объекты, это в какой-то степени, возможно, расширит рынок.

Проект намыва полуострова уже подписан, инвесторы найдены, планируется приступить к строительству. Скажется ли намыв на некотором понижении цен – не думаю. Речь идет о совершенно небольшом участке территории, на которой будут построены некие эксклюзивные объекты. Пока об изменениях цен на квартиры в Монако еще рано говорить.

Или арендовать мечту за €10 тыс.

– Вы отметили, что в некоторых домах в Монако возможна только аренда квартир. Может быть, это выгоднее, чем покупка?

– Рынок аренды в Монако достаточно сложный, спрос гораздо превышает предложение. Для того, чтобы понять уровень цен, могу сказать, что хорошая трехкомнатная квартира площадью 100-150 кв.м обойдется в месяц в €10-12 тыс.

В Монако существует два типа контрактного договора – краткосрочный, который заключается на один год, по истечении арендатор и владелец могут завершить сотрудничество. Это подходит для людей, которые хотят попробовать пожить в Монако. При этом у таких людей нет гарантии, что если квартира им понравится и они захотят остаться там подольше, договор будет продлен на второй год. Люди, определившиеся с квартирой, в которой они хотят жить, заключают долгосрочные контракты. Такой тип контракта может быть прерван только один раз в каждые три года, с предварительным уведомлением.

Недвижимость в Монако: как купить кусочек средиземноморского рая | Фотография 4 | ee24

Бизнес в Монако

– Насколько выгодно покупать жилую и коммерческую недвижимость в Монако в качестве объекта для инвестирования?

– Если человека интересует рентабельность, то при вложении в жилую недвижимость Монако она не может превышать 2%. Более интересно вкладывать в коммерческую недвижимость, которая при грамотном управлении может приносить 4-5% в год.

Когда мы сопровождаем клиентов, мы не просто ищем для них коммерческое помещение, но и выстраиваем бизнес-план на последующие годы: что они смогут сделать с данным помещением, какие получить разрешения, лицензии, какая может быть арендная плата и какая рентабельность. Речь идет чаще всего об офисах, магазинах и ресторанных помещениях.

Есть в Монако специфический вид недвижимости – квартира со смешанным правом на использование. Вы можете там проживать, что даст вам возможность для получения ВНЖ, а также можете оформить там компанию и осуществлять коммерческую деятельность, если она не предполагает витрины и открытого доступа клиентов. Не могу сказать, что этот тип недвижимости дороже, но его сложнее найти, и он интересен прежде всего для инвесторов, так как есть возможность двоякого использования в зависимости от состояния рынка (сдача в аренду в качестве жилого помещения или коммерческого).

– На какие районы Монако следует обратить внимание потенциальным покупателям коммерческой недвижимости?

– Есть просторные складские и офисные помещения, которые находятся в современном районе Фонвьей (Fontvieille), который был застроен не так давно, и где были построены большие высотные здания. Часть помещений в них была изначально запроектирована под офисы и склады.

В основной же части Монако находятся старинные особняки и высотки, построенные несколько десятилетий назад. В них пытаются примоститься рестораны, магазинчики, небольшие офисы и художественные галереи.

Недвижимость в Монако: как купить кусочек средиземноморского рая | Фотография 5 | ee24

– Расскажите об особенностях открытия бизнеса в Монако: может быть, нужны какие-то особые разрешения или в стране слишком высокие пошлины и сборы? Что посоветуете учитывать покупателям?

– Не в каждом помещении можно получить разрешение под ту или иную деятельность. Поэтому при выборе коммерческого помещения нужно четко понимать, что вы планируете в этом помещении сделать, есть ли у вас проект.

В Монако для каждого вида деятельности и, непосредственно конкретному кандидату, необходимо получать лицензию (разрешение) от администрации. Например, если человек покупает ресторан, в момент оформления сделки администрацией Монако должно быть подтверждено разрешение на продолжение ресторанной деятельности именно на этого человека, а может быть отклонено. Оно не переходит автоматически вместе с объектом.

От момента подписания предварительного договора на покупку администрация имеет 3 месяца, чтобы подтвердить лицензию конкретному кандидату или отказать в запросе. Поэтому очень важно грамотно оформить предварительный договор купли-продажи, внеся условие получения административного разрешения. В таком случае, если разрешение не выдается, сделка расторгается, и внесенный при подписании договора аванс (в размере 10% от стоимости обьекта) полностью возвращается покупателю обратно.

– А эта лицензия платная?

– Нет, для получения лицензии вы ничего не оплачиваете. Но администрация смотрит на то, каким образом подготовлены документы, которые предоставляются администрации на рассмотрение. Но будьте готовы к тому, что разрешение не всегда можно получить. Например, получить новую лицензию для открытия агентства недвижимости сейчас невозможно. Государство тщательно следит, чтобы не было слишком большого количества компаний в каких-либо отраслях деятельности. Для многих профессий, например для аптекарей и парикмахеров, администрация не выдает более новых лицензий.

– Получается, что в Монако невозможно открыть агентство недвижимости?

– Такая возможность есть. Если вы планируете заниматься недвижимостью в Монако, вам нужно выкупить существующее агентство. При выкупе вы проходите через процесс покупки коммерческого бизнеса и должны подтвердить ваше образование и профессиональный уровень, чтобы продолжить заниматься этим бизнесом.

Недвижимость в Монако: как купить кусочек средиземноморского рая | Фотография 6 | ee24

Вид на жительство – легко! Жить в Монако и кататься по Европе

– Расскажите, пожалуйста, поподробнее о правилах предоставления вида на жительство в Монако.

– Для получения ВНЖ в Монако вы должны арендовать или купить квартиру, ведь обязательным условием является проживание. Монако хочет, чтобы вы находились на его территории и тратили определенную сумму денег в год на территории княжества. Если же вы просто покупаете квартиру и появляетесь там раз в год, то ВНЖ вам не выдадут. Есть проверка по счетчикам воды и электричества, используется также опрос консьержей. Если вам даже повезет и вам выдадут вид на жительство, то при проверке на следующий год у вас его отнимут.

Если вы претендуете на ВНЖ и у вас есть дети, они должны ходить в монегаскскую школу (монегаски - народ, автохтонные подданные княжества Монако, примерно 7000 человек. - Прим. ee24.ru). Не должно быть такого, что вы запрашиваете ВНЖ для семьи и детей, а они не ходят в школу Монако.

– Что администрация Монако рассматривает как постоянное проживание? Надо ли для этого проводить какое-то определенное количество дней на территории княжества?

– Конкретного количества дней нет. Нужно, чтобы у правительства было четкое понимание, что вы именно живете в Монако. При этом, конечно, вы можете путешествовать или поддерживать свой бизнес за пределами страны. Также надо обладать определенной разумной суммой, позволяющей вам жить в Монако весь следующий год. При подаче документов на ВНЖ нужно предъявить выписку со счета, который должен быть открыт в местном банке.

– Как обладателю ВНЖ получить гражданство Монако?

Гражданство Монако получить практически невозможно. Первый год, второй, третий вы получаете статус резидента, затем – долгосрочные карты на 5 и на 10 лет.

Недвижимость в Монако: как купить кусочек средиземноморского рая | Фотография 7 | ee24

Что еще надо знать будущему жителю Монако

– Правда ли, что в Монако существует проблема с нехваткой парковочных мест?

– Могу сказать, что место в паркинге стоит от €200-250 тыс. и выше. Если вы покупаете квартиру в старой части Монако, где нет паркингов внутри зданий, то Монако предоставляет Вам право первоочередного запроса на получение абонемента в публичном паркинге, который стоит сравнительно недорого – €250-300 в месяц. Однако? на сегодняшний день тех, кто стоит в очереди за абонементом, довольно много.

– Какие дополнительные расходы ожидают покупателя недвижимости в Монако?

– Все расчеты происходят у нотариуса в Монако, платежи и условия договора прозрачны. Ставка комиссионного вознаграждения составляет 3%. Административный сбор, включая услуги нотариуса при покупке недвижимости – еще 6%.

А в дальнейшем основные расходы будут приходиться на коммунальные платежи – от €400 в месяц. Ведь налогов на недвижимость в Монако нет. По сравнению с Францией, нет налога на богатство, нет такс на проживание. В Монако вы оплачиваете только коммунальные услуги, и когда становитесь резидентом, вы не платите никаких подоходных налогов. Франция – единственное государство, которое не позволяет при становлении резидентом Монако освободиться от уплаты налогов во Франции.

Недвижимость в Монако: как купить кусочек средиземноморского рая | Фотография 8 | ee24

Напоследок о новейших тенденциях

– Что изменилось на рынке за последние годы?

– Политика по выдаче карт резидента стала более лояльной. Пару лет назад упростилось получение ВНЖ. Раньше чувствовались значительные препоны, а сейчас, если ты выполняешь определенные требования и собираешь определенный пакет документов, все заканчивается благоприятно. Это особенно важно для российских клиентов, которые без ВНЖ не могут оставаться в Европе, в отличие от тех же итальянцев. Получив ВНЖ, россияне уже могут перевозить семьи на новое место жительства, отправлять детей в школы Монако.

Еще одна тенденция: люди стали более ответственно подходить к выбору места проживания в Монако. Они прислушиваются, когда мы советуем и выясняем: зачем вам недвижимость и для чего, готовы ли вы передвигаться на машине, может быть стоит выбрать большие площади, но не обязательно в центре и так далее.

Интервью: Павел Кузнецов, ee24.ru