Отличительная черта последнего кризиса – выход российских частных инвесторов на лидирующие позиции почти на всех европейских рынках курортной недвижимости. Но есть один рынок, на котором россияне лидировали еще до кризиса, обходя своих зарубежных коллег как по количеству покупаемой недвижимости, так и по объемам инвестиций. Может быть, с этим обстоятельством и связан безудержный, ирреальный, необъяснимый и не обусловленный никакими внутренними экономическими процессами рост цен на курортную недвижимость, которому страна подверглась несколько лет назад, да и сейчас, после кризиса, продолжает славиться как место с довольно-таки недешевой недвижимостью. Речь идет о Черногории.
Квадратные ценности и нирвана
Перед самым кризисом Черногория успела поразить мировую общественность ценами на курортное жилье, которые иной раз можно было сопоставить со стоимостью квадратов на французской Ривьере. В 2008 году цены на жилье на побережье дошли до отметки в €6000-7000 за кв. м.
Предкризисная экономическая картина была почти благополучной: по данным Monstat, рост ВВП в 2007 г. и 2008 г. оказался, соответственно, 10,7% и 7,5%. В начале 2009 г. в стране был зарегистрирован спад в промышленности и туристическом секторе. ВВП упал на 5,7%. К 2010 году средние цены на качественное жилье в прибрежной зоне по сравнению с пиковыми докризисными значениями снизились на 30-50%. В Будве – одном из основных центров притяжения иностранных покупателей – стоимость квадратного метра опустились до €2500-3500.
Остров Святого Георгия около Пераста
В другом прибрежном городе Бар цены в новостройках с максимальных €2800-2900/кв.м в 2007 г. снизились до €1800/кв.м, а в некоторых случаях и до €1500/кв.м.
--------------------
"Рынок стоит, сделок нет, покупатели ждут, самые нетерпеливые риелторы в панике уходят в другие ниши… а местные продавцы никуда не спешат и цен не снижают"
--------------------
Но на этом ценопад почти прекратился. С 2010 по 2013 гг. корректировка стоимости квадрата составила максимум 5-10%, а по объектам с наиболее выгодным расположением цены и вовсе застыли без движения, при том что рынок некоторое время находился в стагнации. В 2010-2012 годах наблюдения за поведением рынка недвижимости Черногории порождали множество шуток о местном колорите и стиле жизни, иллюстрирующие своеобразный "дзен" черногорцев: они никуда не торопятся. Рынок стоит, сделок нет, покупатели ждут, самые нетерпеливые риелторы в панике уходят в другие ниши… а местные продавцы никуда не спешат и цен не снижают.
Но сегодня эксперты рынка говорят, что Черногория прошла "экзамен на кризис" весьма успешно. Да, частично зарубежные инвесторы свернули свою деятельность, но большинство осталось. О доверии к рынку говорит и то, что именно в период кризиса здесь было начато несколько очень крупных инвестпроектов. Один из них – суперпроект по сооружению марины Porto Montenegro в Тивате, инициированный канадским мультимиллионером Питером Мунком.
Котор, Черногория
Регионы и цены
Максимальные ценовые падения в кризис пришлись на недвижимость в столице Черногории – Подгорице, а также в горнолыжных курортах Колашин и Жабляк. Там уценка составила местами более 50% от пиковых докризисных значений периода. Прибрежные районы пострадали меньше.
Самая дорогая недвижимость в Черногории находится в исторических местах, охраняемых ЮНЕСКО. Например, в Которе и Перасте. Недвижимость в элитных курортных городках Свети-Стефан и Петровац дороже, чем в Будве, Тивате и Херцег-Нови. Похожие варианты (по близости к морю, качеству ремонта, престижности района) в Баре будут дешевле, чем в Будве, а в Ульцине дешевле, чем в Баре.
Самой дорогой считается Будванская Ривьера: Будва, Бечичи, Милочер, Рафаиловичи и Петровац. Будванская Ривьера с ее центром в городе Будва – это центральная часть побережья с песчаными пляжами и наиболее массовой застройкой.
Вид на Старый город Будвы
Здесь цены опустились от своих пиковых значений 2007-2008 гг. на 40-50%. "Квадрат" в новой квартире не дальше 300 метров от моря стоит €2600-2800, при большем удалении от берега – €1800-2200.
Более недорогая и демократичная – Барская Ривьера: Сутоморе, окрестности города Бар, Добра Вода. Квартиры в новых домах предлагаются по цене от €1600/кв.м, с максимумом в €2200/кв.м.
Самые низкие цены на жилье – в пределах €1500/кв.м – в районе Ульцинской Ривьеры.
Робкие шаги вверх
"За последние несколько лет цены почти не изменились. На рынке вторичной недвижимости, если говорить о фактической цене продажи, ценник снизился в среднем на 10%. Это связано с тем, что большинство объектов, "замороженных" в период кризиса, достроили и ввели в эксплуатацию, что привело к избытку предложения," - говорит Наталья Дьяконова, партнер, представитель компании Invest Montenegro в России.
Пример: однокомнатная квартира в Будве, 5 минут до пляжа, первый этаж, продается с обстановкой (вторичный рынок) – сейчас выставлена за €39 900, полтора года назад за нее просили €45 000. Другой вариант: малогабаритная трехкомнатная квартира площадью 56 кв.м в центре Будвы. Тоже вторичка, следовательно мебель, обстановка – все прилагается. Выставлена на продажу за €74 100, ранее предлагалась за €76 100. "И я уверена, что можно еще немного скинуть, если договориться об условиях оплаты. То есть по вторичной недвижимости можно и нужно торговаться", - говорит Наталья Дьяконова.
--------------------
"В пользу хорошей отдачи от долгосрочных инвестиций говорят маленькая территория страны, реализация нескольких масштабных проектов и хорошая транспортная доступность"
--------------------
В 2010 г. в экономике страны начался небольшой – буквально на долю процента – рост. В 2013 году ВВП увеличился на 1,5%. В январе 2014 года Европейский банк реконструкции и развития (EBRD) в очередном отчете для стран с переходной экономикой дал прогноз 2-процентного роста экономики Черногории в 2014 году. В отчете указывается, что финансовое положение Черногории ослаблено гарантиями оплаты для алюминиевого завода (KAP) и быстрым ростом государственного долга в последние годы. И все же EBRD прогнозирует экономический рост в этом году за счет улучшения внешнего и внутреннего спроса.
Ситуацию на рынке жилья, где тоже заметны объективные признаки выздоровления, отображают данные Национального статистического управления Monstat, согласно которым капитализация вводимых в строй объектов нового строительства продолжает расти, также как и объем иностранных инвестиций.
Город Жабляк на севере Черногории
Инвестиция или нет?
"Для краткосрочных инвестиций Черногория не лучшая страна, так как изменение цен на недвижимость занимает годы. Если, конечно, вы не приобретаете готовый бизнес в виде отеля или хостела, - говорит Наталья Дьяконова. - А вот что касается долгосрочных инвестиций, то здесь совсем другая ситуация".
В пользу рынка недвижимости, то есть хорошей отдачи от долгосрочных инвестиций, говорят маленькая территория страны, реализация нескольких масштабных проектов и хорошая транспортная доступность. "Для понимания особенностей местного рынка недвижимости важно представлять его масштабы. Территория страны приблизительно соответствует размерам Калининградской области, а население (около 670 тыс.) меньше числа жителей Центрального административного округа Москвы. Береговая линия, где происходит около 75% всех сделок с иностранцами, составляет всего 76 километров", - добавляет Нина Колотова, частный брокер.
Черногория славится не только своим побережьем, но и множеством православных храмов
"Подавляющее число участков под многоэтажное строительство уже застроено. Волна сдачи готовых домов этажностью 5-7 этажей прошла в 2013 году. Почти все квартиры в этих домах раскуплены. Спрос смещается в сторону индивидуального строительства и элитных малоэтажных жилых комплексов", - рассказывает Наталья Дьяконова.
Есть и еще одна новость: в конце 2013 года в Черногории стали рассматривать закона об иностранцах (подробнее об этом портал ee24.ru рассказывал в данной статье), который, в частности, предлагает выдавать вид на жительство владельцам недвижимости.
"Сумма инвестиций, которая позволит дать статус резидента, еще не определена. Но мы ждем, что закон будет утвержден в конце февраля 2014 года, когда пройдут общественные слушания. Если это случится, то это будет совершенно революционное для Черногории и очень позитивное нововведение, которое серьезно всколыхнет рынок", - говорит Наталья Дьяконова.
Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru