Испания перед кризисом несколько лет подряд лидировала по популярности среди российских покупателей недвижимости за рубежом. Опередила средиземноморских соседей как по объему новых проектов на курортном рынке, так и по росту цен. Затем продемонстрировала рекордное падение, которое продолжается вот уже седьмой год.
Схлопывание "мыльного пузыря", ипотечные дефолты, аукционные торги, неспособность ведущих экспертов рынка прийти к единому мнению в оценке ближайших перспектив – все это Испания сегодня. И все-таки россияне продолжают активно здесь покупать, а девелоперы – заявлять о старте новых проектов, особенно в дорогом сегменте.
Рынок, где статистика не поможет
В 2013 году цены на недвижимость в Испании в среднем снизились на 8,5%, в 2012 – на 10,5%, в 2011 – на 11,3%, в 2010 – на 12,4% (каждый год идет в сравнении с предыдущим). А в 2009-м падение составило около 30%. Такие данные приводят частные порталы по продаже недвижимости (Idealista, Fotocasa и другие). Сегодня, впервые за шесть лет, участники рынка всерьез обрадованы: ценопад замедлился по всем сегментам и регионам.
В 2013 году от снижения цен сильнее всех пострадал Арагон – падение составило 11,6%, за ним Эстремадура – на 10,2%, Ла-Риоха - на 10,1%. В Кастилия-Ла-Манче падение составило 9,8%, в Валенсии – 9,2 %, в Кантабрии – 9%, в Мадриде – 8,6%, в Андалусии – 8,1%.
А в январе 2014 года, по данным Fotocasa, в 11 из 17 испанских автономий средняя стоимость вторичной недвижимости повысилась. Степень роста сравнима с погрешностью - она варьируется от 0,9% в Мурсии до 0,1% в Риохе - но все же это аналитики сочли событием.
--------------------
"Впервые за шесть лет участники испанского рынка всерьез обрадованы: ценопад замедлился по всем сегментам и регионам"
--------------------
Самым дорогим остается жилье в Стране Басков – €2985 за квадрат. Следом идут Мадрид (€2354) и Каталония (€2160). Среди курортных регионов самые низкие цены по-прежнему в Мурсии, Аликанте и Валенсии (€1050-1300).
"В среднегодовом исчислении динамика снижения заметно упала, это один очень важный момент, а второй - реальному покупателю знание средней стоимости метра в стране мало чем поможет, – говорит Елена Крылова, консультант компании "Страна Плюс". – Для него гораздо важнее эволюция цен на том локальном микрорынке, где он собирается приобретать себе недвижимость. А все микро-сегменты движутся совершенно разнонаправлено! В одних местах мы уже давно видим недостаток ликвидной недвижимости и отмечаем рост цен на нее, в то время как в других по-прежнему предложение избыточно, и падение цен здесь будет продолжаться и дальше".
Рынок скорее жив
Максимальное падение цен с начала кризиса коснулось Коста-дель-Соль – более 60% от пиковых значений 2006 года. Именно здесь – наибольшая плотность современных курортных комплексов. "Но сегодня тем, кто ждет, когда же цены достигнут дна, хочу сказать, что поезд уже ушел. Благодаря агрессивной политике распродаж, которая проводится уже третий год, самые вкусные и выгодные объекты с точки зрения частного инвестора уже выбраны", – считает Елена Крылова.
"Рынок недвижимости жив, но все же стоит отметить, что хорошо продается лишь то, что подешевело на 50-70% от стоимости в начале кризиса", – отмечает Росарио Игеро Молина, владелица сети агентств Valor.
По данным испанской Коллегии регистраторов недвижимости, в 18 испанских провинциях в 4-м квартале 2013 года количество операций купли-продажи выросло по сравнению с показателями 2012 года. Наибольшее количество сделок на 1000 жителей было совершено в провинции Аликанте – 13,36. За ней следуют Малага (12,57), Альмерия и Кастельон (10,31).
По общему объему продаж лидером вновь оказался Мадрид – 46 188 сделок. Второе место после столицы занимает Барселона с 30 497 операциями (годовой прирост +10,36%). Третья строчка рейтинга досталась Аликанте – 24 754 сделки (+11,67%), а четвертая – Малаге – 20 085 (+8,5%).
По итогу прошлого года россияне заняли третье место среди покупателей испанской недвижимости. В 2013 году на долю иностранцев пришлось 11,15% сделок купли-продажи, лидерами стали британцы. Второе место и третье места достались французам и россиянам.
"Русские предпочитают новое жилье. В любом секторе, будь то дорогие загородные виллы или небольшие квартирки возле моря. Русским покупателям важен вид на море, обилие солнца в квартирах. По нашему опыту, спросом пользуются только квартиры в закрытых жилых комплексах", – говорит Росарио Игеро Молина.
Наши в Испании
Россиян в первую очередь интересует покупка квартир на побережье Испании – таков, говорят риэлторы, выбор примерно 80% клиентов. Фавориты – Коста-дель-Соль и Валенсия. По статистике Инфраструктурного департамента правительства Валенсии (EIGE), регион остается лидером по уровню продаж недвижимости иностранцам: здесь совершается 32% операций (из них 80% – в провинции Аликанте).
"В категории квартир в курортных городах самый популярный бюджет – €100-150 тыс. При этом в наличии должны быть 2 спальни и 2 ванных комнаты, площадь не менее 100 кв.м, терраса с видом на море, охраняемый комплекс с садами, бассейнами, игровыми и спортивными площадками. Обязательно пешком до пляжа, а еще лучше, если море не дальше 500 метров, – рассказывает Елена Крылова. – Но в силу особенностей испанского рынка недвижимости найти подобные объекты достойного уровня в указанном бюджете возможно только на западе Коста-дель-Соль (Манилва, Порт Дукеса, Эстепона), либо на юге побережья Коста-Бланка. В процессе подбора довольно часто приходится менять приоритеты — либо жертвовать качественными характеристиками, либо поднимать планку бюджета. В итоге, средняя цена покупки квартиры на море составляет порядка €170-200 тыс."
В категории недорогих домов в Испании чаще присматривают жилье для постоянного проживания. Бюджет – €300-500 тыс. Места дислокации покупок: Коста-Дорада, Коста-Бланка.
В категории вилл на побережье бюджет, как правило, заявляется от €800 тыс. до €1 млн, в процессе поиска вариантов бюджет может вырасти еще на полмиллиона евро. Объекты такого плана покупаются в таких местах, как Коста-Брава, Коста-Марезме, север Коста-Бланка, Коста-дель-Соль (зона вокруг Марбельи).
Когда-нибудь цены начнут расти
"Если мы говорим об инвестициях в курортную недвижимость как о способе заработать на ее перепродаже, то курортная Испания в ближайшем будущем для таких вложений еще не готова. Частным инвесторам, желающим вложиться в жилую недвижимость, лучше обратить внимание на покупку квартир в престижных районах Мадрида или Барселоны. Арендный бизнес в этих городах может приносить вполне реальный доход. Для более серьезных бюджетов имеет смысл присмотреться к покупке отеля, офиса, торгового центра", – считает Елена Крылова.
-----------------
"Спрос начинает расти, а значит, когда-нибудь начнет расти и цена"
-----------------
Однако нельзя не заметить такие признаки восстановления рынка, как рост иностранных инвестиций. В 2013 году резко увеличился интерес к жилью и коммерческим объектам в Испании со стороны международных инвестфондов, таких как Goldman Sachs и Pimco. 37% иностранных средств – а это €5,2 млрд - были вложены именно в недвижимость. Для сравнения: по данным Spanish Property Insight, в 2012 году в сектор недвижимости поступило лишь 7% от общего объема инвестиций в экономику страны, или €433 млн. Двенадцатикратный рост инвестиций в недвижимость аналитики объясняют тем, что испанская экономика демонстрирует признаки восстановления и стабилизации.
Говоря об итогах и прогнозах, риэлторы по-прежнему повторяют: на рынке недвижимости главенствует покупатель. Однако возврат цен на невысокий уровень привлекает, спрос начинает расти, а значит, когда-нибудь начнет расти и цена.
Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru