Испанская брокерская компания Donpiso уверяет в своей рекламе, что может продать дом за 60 дней. Хуан Луис Ноласко, управляющий одним из мадридских отделений компании, говорит, что это возможно только в том случае, если продавец предлагает разумную цену, а покупателю посчастливится избежать проблем при получении ипотечного кредита.
"Главной проблемой для рынка на данный момент является недостаток финансирования", – с тоской заявляет Ноласко, добавляя, что некоторые объекты висят на рынке по полгода, а то и дольше.
Покупка дома не стала более простым делом для испанцев даже после того, как цены на жилье снизились более чем на 40%. Рост стоимости ипотеки, которая сейчас в полтора раза больше, чем в Германии, отмена налоговых льгот по ипотечным кредитам, а также сокращение доходов населения, делают покупку собственного дома все более сложным предприятием для испанских семей. Менее 15 000 кредитов было выдано в сентябре текущего года, что не идет ни в какое сравнение с пиковым показателем в 129 000 кредитов, выданных в сентябре 2005 года.
Десятилетний бум на рынке испанской недвижимости, в ходе которого рынок ипотеки вырос практически вчетверо, завершился, повергнув экономику страны в пятилетний спад, и вынудив банки искать средства на погашение расходов от обесценения активов, связанных с недвижимостью, на сумму в €87 млрд.
Стоимость ипотеки
Средняя ставка по ипотечному кредиту со сроком действия, превышающим десять лет, составляла 5,19% в октябре 2013, даже несмотря на то, что Европейская межбанковская ставка предложения, в соответствии с которой высчитывается процент по большинству испанских кредитов, за 12 месяцев снизилась на 0,51%. Такими данными располагает Банк Испании. В Германии стоимость точно такого же кредита составляет 3,14%, во Франции &ndash 3,19%, а в Италии – 4,77%.
Учитывая, что премьер-министр Мариано Рахой в конце 2012 года отменил налоговые льготы на покупку домов, совокупная стоимость покупки дома в Испании сейчас еще выше, чем была в 2008 году.
Разумный покупатель
"Безответственный покупатель, купивший дом на пике бума на рынке недвижимости, платит меньше, чем разумный покупатель, который вышел на рынок сейчас, – и это форменное безумие", – считает Хуан Давид Гарсия, аналитик агентства Fitch в Мадриде. По его словам, испанский рынок все еще далек от равновесия.
Ипотечные кредиты не только стали выдавать реже, уменьшились и суммы кредитов. Если количество выданных кредитов снизилось за год на 31% к сентябрю, то средняя сумма кредита составила €97 298, что на 5,5% меньше, чем годом ранее, и на 36% меньше пикового показателя в €152 482, отмеченного в 2007 году.
"Даже те редкие кредиты, которые банки все еще выдают, становятся все меньше и меньше" – говорит Беатриз Торибио (Beatriz Toribio), глава исследовательского отдела портала недвижимости fotocasa.es. Она уверена, что без дополнительного финансирования рынок не восстановится, даже с учетом снижения цен.
Уровень безработицы
В Испании уровень безработицы составляет 26%, а экономика едва растет. Банки с большой осторожностью относятся к выдаче кредитам и уделяют большое внимание проверке потенциальных заемщиков.
Повышенный риск вынуждает банки повышать ставку. Масла в огонь подливает и снижение доходности по €583 млрд ипотечных кредитов, выданных испанским домохозяйствам, в связи с понижением ставки Euribor. Рассматривая заявку на получение кредита, банкам приходится принимать во внимание даже то, сможет ли заемщик продолжать выплачивать кредит, в случае если ставка Euribor снова будет повышена.
Отчет компании Moody’s
В то время как агентство Moody’s изменило прогноз по кредитному рейтингу Испании с негативного на стабильный, отметив улучшение перспектив роста, для простых испанцев эта позитивная динамика вовсе не выглядит очевидной. Количество просроченных выплат по ипотечным кредитам в Испании продолжает расти. При этом Международный Валютный Фонд считает, что безработица в Испании будет и дальше оставаться на высоком уровне, и не опустится ниже 25% до 2018 года.
Banco Santander, крупнейший банк Испании, объявил в октябре, что 7% выданных банком ипотечных кредитов являются проблемными, по сравнению с отметкой в 3,1%, наблюдавшейся в июне.
"Кредитная засуха серьезно снижает активность покупателей недвижимости, а о том, когда восстановится экономика, вообще нельзя сказать ничего конкретного", – говорит Элой Бохуа (Eloy Bohua), управляющий директор Planner Exhibitions – компании, организующей ежегодную международную выставку недвижимости в Мадриде.
Налоги
Изменения в налоговом законодательстве также способствовали снижению доступности новых домов. В конце 2012 года закончило действовать положение о налоговых вычетах по ипотеке, которое позволяло выплачивающим ипотеку испанцам платить меньше налогов. Вычеты могли достигать €9000, снимая внушительный груз с плеч испанского налогоплательщика.
В то же время региональные власти, испытывая нехватку средств и пользуясь правом на изменение ставок гербового сбора, начали повышать пошлины на переход права собственности на недвижимость. Правительство страны также внесло свою лепту, повысив НДС на покупку новых домов с 4% до 10%.
Испанец, покупающий дом за €110 000, должен будет заплатить порядка €7700 налогов, или 7% от стоимости недвижимости, что является второй по величине суммой подобных выплат в мире после Индии.
Большие деньги
Средний годовой доход испанских домохозяйств сократился до €23 123 в 2012 году по сравнению с €25 556 в предкризисный период 2008 года. За чертой бедности сейчас живет 22% испанцев.
Экономическая ситуация в Испании открыла местный рынок для обладателей крупных сумм, которые не нуждаются в ипотеке, и всегда могут договориться с владельцем о скидке за быстрое совершение сделки. Без привлечения ипотеки совершается 70% всех сделок с недвижимостью в Испании. И это при том, что продажи сократились в сентябре на 9,2% по сравнению с предыдущим месяцем.
Большинство покупателей недвижимости в престижных районах Мадрида, таких как La Moraleja и Conde de Orgaz, имеют достаточно денег для того, чтобы не нуждаться в ипотечных кредитах. Неудивительно, что продажи в таких районах подскочили на 20% в этом году.
Надежда только на банки?
Гонзалес Санчес (Gonzalez Sanchez) из испанской ипотечной ассоциации говорит, что в будущем году банки могут начать смягчение политики в отношении ипотечных кредитов, но даже несмотря на это, 2014 год все еще будет непростым для рынка.
"Банки не смогут нормально функционировать, если не преодолеют эту проблему с рынком недвижимости", – говорит он. – "Испании необходимо снова начать продавать дома".
Текст: Кирилл Озеров, по материалам bloomberg.com