Роман Пилипчук, управляющий партнер компании Ino Estate, рассказал порталу ee24.ru о плюсах и минусах покупки банковской недвижимости в Испании, о доступной ипотеке для россиян, а также о том, что цены на самом деле растут, а статистику тянут вниз абсолютно неликвидные объекты.
– Самые интересные предложения для покупателей на рынке недвижимости в Испании, по нашему мнению, сосредоточены в сегменте банковской недвижимости, – рассказывает Роман Пилипчук. – Банки Испании получили на продажу недвижимость в силу ряда причин. Какие-то покупатели не справились с выплатой ипотеки, какие-то застройщики не смогли выплатить кредит, который банк предоставил на строительство. Банк всего лишь хочет вернуть свои средства и упущенную выгоду, но не более того. Владеть недвижимостью долго банку невыгодно: это и налоги на собственность, и расходы на содержание, и продолжающиеся сложности с ликвидностью, поэтому, когда банк назначает цену, то ориентируется, прежде всего, на быструю продажу и скорейший возврат своих денежных средств, поэтому цена получается ощутимо ниже рыночной.
В Испании есть несколько крупнейших банков, владеющих большинством объектов недвижимости и осуществляющих продажи через лицензированные агентства недвижимости, которые заключили соответствующий договор с банком. При этом какие-либо некорректные действия со стороны этих агентств исключены, банки очень дорожат своей репутацией и осуществляют очень тщательную проверку надежности по многим показателям, более того деятельность агентства должна быть застрахована.
Побережье Коста-Бланка, регион Валенсия
Цены на банковскую недвижимость в Испании могут быть ниже рыночных. Эта разница всегда индивидуальна и зависит от самого объекта, его состояния и местоположения. Если говорить о стандартной квартире, обладающей ликвидностью, то средняя сумма продажи составляет €150 тыс. Получается, что для названного формата площадью 85-100 кв.м, стоимость квадрата составляет €1500-1700. Эта сумма может быть скорректирована районом, удаленностью от моря, от большого города типа Барселоны, а также срочностью. Так, недавно были реализованы несколько банковских квартир в 300 метрах от моря среднего метража по €128 тыс., но это было очень срочное предложение, которое нужно было продать за неделю.
– Можно ли сказать, что есть регионы, где банковской недвижимости меньше или больше, чем в других?
– Многие банки имеют в наличие недвижимость, которую они хотели бы продать. И действительно, в некоторых регионах предложений больше, в некоторых – меньше. В Каталонии и на Коста-Бланка такой недвижимости достаточно, ее значительно меньше на Коста-дель-Соль, поскольку это традиционно "британский" рынок, и его не так затронули невыплаты по ипотеке. Банковская недвижимость на Коста-дель-Соль преимущественно первичная, то есть она была отчуждена не у покупателей, а у строительных компаний. В этом случае на рынок попадает сразу весь жилой комплекс.
Недвижимость от банков – одна и та же. Вопрос в том, какая компания работает с банками и как она проводит эту работу. Конечно, есть "плохая" недвижимость, неликвидная, и поэтому при работе с банками надо подходить к предложениям выборочно, и включать в свой каталог только те объекты, которые "востребованы".
Побережье Коста-дель-Соль
– Кто из иностранцев чаще всего интересуется и покупает банковскую недвижимость в Испании?
– Недвижимость в Каталонии часто покупают жители скандинавских стран, Франции, России и Китая. Британцы же сосредоточили свои интересы в основном на Коста-дель-Соль. Причина повышенного интереса скандинавов очень проста: северным жителям хочется отдыхать на теплом море, при этом в Скандинавии высокий уровень жизни, высокие зарплаты и пенсии, им охотно выдают ипотеку.
– Россияне тоже могут воспользоваться такой возможностью и получить ипотеку в Испании?
– Да, конечно. Помимо договора на реализацию банковских объектов, у нас имеется договор с банком о предоставлении нашим клиентам ипотеки. На сегодняшний день нам удается согласовывать выдачу ипотеки в течение двух недель – очень хорошие сроки, и мы считаем, что здесь нам очень повезло. Несколько наших клиентов уже в этом году получили ипотеку в Испании под 3,5% плюс ставка Euribor с первоначальным взносом в 50% от стоимости. При этом в данном случае жилье даже не принадлежало банку, наши клиенты приобрели его у частных лиц.
Аликанте
– Цены на недвижимость в Испании уже достигли дна или продолжат падение в 2014 году?
– Снижения цен уже нет, и отскок от дна наблюдался еще до падения курса рубля. Но то же самое мы отмечали и годом ранее. Статистика о том, что в прошлом году рынок просел на столько-то процентов, немного лукава, так как ее портит в первую очередь жилье, которое возводилось во время строительного бума, до 2008 года, когда на любом пятне, хоть в чистом поле, можно было построить жилье не самого высокого качества и быстро реализовать его, в том числе тем же россиянам. Эти объекты, которые непроработаны, не имеют инфраструктуры и находятся далеко от крупных городов, курортов и моря, изначально просели в цене на 200-300% и более, а сейчас продолжают дешеветь, потому что их все так же никто не покупает.
Получается следующая ситуация: хороших объектов на побережье становится все меньше, их цена растет, а объекты, которые никогда никому не были нужны и еще долго не будут нужны, дешевеют и тянут статистику вниз. Поэтому я дал бы очень позитивный прогноз на этот год, если бы не было повышения евро. Я не исключаю, что низкий сегмент немножко подорожает, а элитный сегмент покажет более значительный рост, так как он обычно меньше всего страдает от экономических изменений.
Интервью: Александр Фетюков, ee24.ru
Справка. Компания Ino Estate входит в холдинг Ino Group, работающий в России с 2005 года. География клиентов – Москва, Санкт-Петербург, Сибирь и другие регионы РФ. Компания специализируемся на продаже курортной недвижимости на побережье Испании (в основном, в Каталонии, на побережьях Коста-Бланка и Коста-дель-Соль), а также на Лазурном берегу Франции.