За последние годы мы привыкли к тому, что испанская недвижимость дешевеет, и поэтому многие думают, что просторный дом на побережье Испании можно купить чуть ли не за копейки. Новостные порталы пестрят сообщениями об очередном обвале цен на жилье, а с экранов телевизоров вещают, что в поисках работы испанская молодежь массово уезжает из Старого Света в Новый. Так ли это на самом деле?
Кто может прояснить ситуацию лучше, чем специалисты рынка недвижимости, на котором в первую очередь отражается экономическое положение страны?!
Эксперты, с которыми портал ee24.ru обсудил плюсы и минусы приобретения недвижимости в Испании, утверждают: "Если вам что-то понравилось, покупайте, не ждите! В Испании есть возможность, так пользуйтесь же ею!" Каким бы парадоксальным ни казался этот призыв, у Эдуарда Гуляна, управляющего партнера компании SeaBestLand, и Яна Тозера, исполнительного директора компании SeaBestLand, есть убедительные доводы в пользу покупки недвижимости в Испании. Они призывают покупать именно сейчас, утверждая, что настал оптимальный момент. Предлагаем вашему вниманию эксклюзивное интервью.
В Испании – как дома
– Многие россияне мечтают переехать в Испанию и только в Испанию. Что их так привлекает, в чем же кардинальное различие между Россией и Испанией?
Отвечает Эдуард Гулян:
– Испанский рынок сегодня – это рынок возможностей. Например, сейчас под Мадридом и Барселоной строятся крупнейшие развлекательные города. Инвесторы решили, что сейчас самое время заходить на рынок. Что интересно, в этих проектах участвует Билл Гейтс, известный своей прагматичностью.
В Испании чувствуешь себя абсолютно комфортно с точки зрения ведения бизнеса. Мы не знаем, что такое постоянные налоговые проверки, что такое пожарные инспекции. Да у нас бухгалтерская компания за смешные деньги, за треть зарплаты московского бухгалтера, ведет весь документооборот. В отличие от российских аудиторов, испанские бухгалтеры несут полную ответственность перед законом. Они подписываются, что отвечают за все ошибки в своих расчетах.
Лично мне всегда хочется в Испанию. Поясню на простом примере: в Москве я иду на обед, чтобы удовлетворить чувство голода, а в Испании я как ребенок жду обеда, потому что он потрясающе вкусный. У нас в Барселоне рядом с офисом находятся 24 мишленовских ресторана. Я иду туда пешком, а по пути могу искупаться в море.
В Испании вы живете каждую минуту и каждую секунду. Не между днями рождения и корпоративами, а каждую секунду, и это принципиальное отличие. Мы предлагаем не только недвижимость, но и стиль жизни, историю и культуру.
Контраст с Россией очевиден. В ресторане в Испании после обеда я как-то спросил у официанта, как у него дела, как давно он работает. Он ответил, что не работает, а наслаждается. Представляете себе такое в России?
– Насколько Испания дружелюбна, как сложно получить документы, визы, вид на жительство?
Отвечает Эдуард Гулян:
– Я – единственный иностранец в нашей деревне, расположенной в 20 минутах езды от Барселоны. Меня лично записывал на прием мэр города, а когда он узнал, что у меня ученая степень, меня записали в особую таблицу. Я слабо представляю, чтобы в России без 3-4 звонков, без знакомых и связей, мэр занялся бы таким делом лично.
Соседи в Испании долго к вам присматриваются, но присмотревшись полгода, они становятся абсолютно открытыми. Вы можете прийти в магазин без денег и купить что-либо, и они знают, что вы через 2-3 дня или через неделю принесете деньги. И это абсолютно нормально.
Чем россияне отличаются от англичан
– Что вы можете сказать о российских покупателях, в чем их особенность?
Отвечает Ян Тозер:
– Русские в какой-то степени похожи на других северных европейцев. Они хотят моря, солнца и приятного времяпрепровождения.
Но самая большая разница – у россиян есть представления о том, куда они хотят и что они будут делать, в то время как другие иностранцы подходят к вопросу более обобщенно. Британец переехал бы, к примеру, в Испанию или Португалию или Италию… Приятно видеть, что россияне присматриваются к недвижимости в Испании, так как хотят поехать именно в Испанию.
Еще одна принципиальная особенность: россияне очень быстро принимают решение. Они приезжают, смотрят объект, он им нравится, и они покупают.
– Что было бы наиболее интересно русским инвесторам в Испании? Что они покупают?
Отвечает Ян Тозер:
– Это зависит от покупателя. Что касается дешевой недвижимости, то на Коста Бланка, в районе Аликанте, есть избыток предложения, поэтому у россиян имеется очень хорошая возможность купить отличную недвижимость по привлекательной цене. То же относится и к Коста Дорада. Недвижимость среднего ценового уровня не имеет такого большого переизбытка предложений. А что касается элитной недвижимости, то предложений очень мало.
Испания привлекает россиян, поскольку у нас хорошее здравоохранение, безопасное дорожное движение, хорошие связи с Европой, ведь Испания – это часть Евросоюза. Испанская экономика снижалась, но в прошлом месяцы власти официально заявили, что страна выходит из рецессии. Сегодняшний момент представляет широкие возможности инвесторам. Не секрет, что очень выгодно вкладывать в рынок в момент его роста.
Испания выходит из рецессии
– Что происходит сейчас с ценами на рынке недвижимости Испании?
Отвечает Эдуард Гулян:
– На мой взгляд, и этот взгляд подтверждается сегодня практикой, уже полтора года назад хорошие объекты перестали падать в цене по массе причин. Каталония, например, – это очень богатый регион. Если предлагаются огромные скидки– это неудачные проекты или эмигрантские районы. По цене от €30 тыс. до €60 тыс., конечно, можно найти жилье и в барселонском регионе, но это будут "убитые" или невостребованные инвесторами объекты.
Все хорошие коммерческие объекты с гарантированной рентабельностью в 6% уходят мгновенно. Есть масса инвесторов, масса фондов в Барселоне, которые отслеживают такие проекты.
Я, например, хотел купить 10 квартир в зоне Порта Авентура, но не успел. Их гарантированная доходность от управляющей компании – 6%. Такие объекты уходят сразу. При рентабельности мы отталкиваемся от 5%, если достигаем 8% - мы очень счастливы, а 8,5% - это просто наслаждение.
Рынок недвижимости в Испании работает, правительство объявило о выходе из рецессии, и Евросоюз это подтвердил. Но мы и так знали об этом и чувствовали.
Рынок абсолютно разный. Есть огромные комплексы в Коста Бланка, без инфраструктуры, там цены продолжают падать, а есть абсолютно востребованные объекты, в Порта Авентура, в 40 минутах от Барселоны, с гарантированной доходностью. Они улетают сразу и не остаются на рынке. Последняя сделка была – русский инвестор купил сразу 60 квартир. Так что Испания находится на подъеме.
Отвечает Ян Тозер:
– Многие риэлторы сообщают, что продажи у них достигли уровня 2007 года. Это один из индикаторов рынка. Сейчас рынок гораздо более активен, чем в 2011 году. За последние 4 года на стадии застройки жилье просто не распродавалось. Оно достраивалось и предлагалось уже готовым.
Сейчас впервые за 5 лет на рынке появляется жилье на стадии застройки. Это – возможность для инвесторов в таких местах как Коста Бланка, Коста дель Соль и Барселона. То, что 3-4 года назад можно было купить в Барселоне за €300 тыс., сегодня вы можете купить за €200 тыс. Правда, вы не сможете наслаждаться вашей собственностью до 2015 года.
Если говорить о прогнозах на ближайшие годы, то мы уже имели 6 лет рецессии, и теперь, я думаю, нас ждут 5-6 лет стабильности и плавного роста цен.
Где находится самая лакомая недвижимость в Испании
– Каким вы видите портрет сегодняшнего покупателя недвижимости в Испании?
Отвечает Эдуард Гулян:
– На мой взгляд, существует достаточно четкая сегментация. Я знаю массу людей – друзей, знакомых, которые из Монако переезжают в ту же Барселону. Дети подросли, нужны хорошие университеты, искусство, культура. Барселона – столица Средиземноморья, лучшего города здесь нет. Я знаю, когда люди переезжают из Марбельи. Это как правило бюджеты выше 3 млн.
Что касается массового сегмента, сегодня рынок (особенно Коста Бланка) абсолютно прогнозируемый. Это люди, которые неоднократно побывали в Испании, знают что это такое, что это цивилизованная Европа. Имея небольшую дачу или квартиру в России, эти люди понимают, что делают хорошее приобретение за схожие деньги. Кстати, на первичном рынке квартир в Испании – всегда оборудованная кухня и санузел.
С точки зрения соотношения налогов, если мы сравниваем соизмеримые страны Европы, Францию, Италию, то Испания имеет огромное преимущество. Сами французы и итальянцы активно покупают недвижимость в Испании. В зоне Коста Брава , то есть у французской границы, ниже €700 тыс. сделок нет – я это знаю, потому что мы с партнерами регулярно общаемся.
Очень активно работает средний сегмент – €300-400 тыс. Это те люди, которые понимают, что такое недвижимость в России и уже могут сопоставить ее с испанской недвижимостью. Средний рынок абсолютно предсказуемый и доступный.
Небольшие сделки по вторичке стоимостью десятки миллионов тоже происходят. Этот сегмент как правило уже давно стабилизировался. В верхнем сегменте меньше сделок, конечно, но они есть. Совсем недавно в Барселоне был куплен отель за €200 млн. С точки зрения коммерческой недвижимости, очень активно идет движение, а на рынке жилой недвижимости достигнута стабильность. Коммерческая недвижимость, повторю, ведет себя очень динамично.
Что до территорий, то Коста Бланка – это дешевое и доступное жилье, Марбелья и Барселона – более изысканная недвижимость.
Совершенно секретно: что станет трендом следующего сезона
– Рынок недвижимости связан с экономикой. Экономика выходит из кризиса, рынок недвижимости не отстает. Как вы считаете, какая недвижимость, какие регионы Испании будут пользоваться популярностью в ближайшем будущем?
Отвечает Ян Тозер:
– Думаю, что только сам факт, что Испания официально вышла из рецессии, не ведет к стабилизации рынка недвижимости. Напротив, полагаю, что выход из рецессии – это в некоторой степени следствие стабилизации на рынке недвижимости. Как вы сказали, рынок недвижимости связан с экономикой, и теперь рынок недвижимости Испании достиг некоторой стабильности и помог испанской экономике улучшиться.
Рост на рынке недвижимости будет не стремительным, а плавным и стабильным. Мы видим, что сейчас даже консервативные инвестиционные фонды из таких рынков, как лондонский, приобретают крупные портфели объектов. Я говорю о таких крупных фондах как Серберус. Это свидетельствует об их ожиданиях долгосрочной стабильности.
Если говорить о статистике по количеству покупок, то сейчас больше всего покупают британцы. Россияне находятся на втором месте, куда они всего за 3 года переместились с седьмого. Я не уверен, что российский рынок превзойдет британский, потому что британский рынок в 4 раза больше, а кроме того Великобритания находится рядом с Испанией.
Трудно сказать, где люди будут покупать недвижимость в будущем, в каких неизведанных еще районах. На британском рынке есть интерес к проектам в Альмерии, на юге Андалузии. До 2007 года эта территория активно развивалась, пока кризис не остановил девелоперов. Альмерия может быть той областью, которая будет развиваться быстро в следующие несколько лет, потому что покупатели очень ценят грамотную застройку. Знаете, многие говорят, что им не нравятся, как застроены некоторые части побережья Коста дель Соль и Коста Бланка, там слишком много зданий, переизбыток застройки. Думаю, в будущем менее застроенные области будут более популярными.
И еще: что бы там не говорили, я не думаю, что в будущем люди будут селиться в Испании слишком далеко от побережья.
Время покупать!
– Как бы вы убедили клиента купить недвижимость в Испании с помощью одного предложения?
Отвечает Ян Тозер:
– Испания сейчас открывает отличные возможности. Я бы посоветовал покупать сейчас, потому что рынок растет: если вам что-то понравилось, покупайте, не ждите! В Испании есть возможность, так пользуйтесь же ею!
Отвечает Эдуард Гулян:
– Не желай ближнему того, чего не пожелал бы себе. Я следую этому завету. Я бы не занимался недвижимостью в Испании, если бы не считал, что это правильно.
Англичане – это номер один на рынке Испании. А сколько испанцев покупают в Англии? Миллионы англичан просто не могут ошибаться. Копите деньги и приобретайте. Пока есть возможность, надо приобретать, и именно в Испании.
Интервью: Константин Грейп, ee24.ru