Швейцарскому рынку недвижимости с одной стороны прочат замирание в связи с вступившим в силу "законом Вебера", с другой — говорят о его перегреве в связи с ростом цен и низкими ипотечными ставками. Портал ee24.ru разбирался, что же происходит на рынке недвижимости в Швейцарии на самом деле сейчас.
Новые сценарии для курортов
Прошло больше года с тех пор, как была одобрена инициатива швейцарского эколога Франца Вебера, согласно которой количество загородных домов в регионах не должно превышать 20% от всех построек. В некоторых регионах эта цифра сегодня выше 60%. "Мы уже уничтожили немалую часть природы и ландшафта", - цитирует Вебера издание Bloomberg.
Инициатива имела несколько весьма существенных последствий: во-первых, начался бум выдачи разрешений на строительство, с тем чтобы успеть начать возведение домов до вступления закона в силу. Во-вторых, цены на готовую недвижимость тут же выросли. Как сообщают риелторы из коммуны Ароза, рост составил 10-15%. На Арозу и Давос пришелся самый большой рост цен со 2 квартала 2012 года.
Вместе с тем упало количество продаж. По словам риелторов, покупатели предпочитают либо соседнюю Францию или австрийские Альпы, либо вовсе отказываются от идеи приобрести шале в Швейцарии, стоимость которого в Арозе теперь составляет около 3 млн франков (€2,4 млн). Дом в Санкт-Морице обойдется в €15 тыс. за кв.м. В Шамони-Монблан эта цена ниже почти в два раза, а в австрийских горнолыжных деревнях Лех и Санкт-Антон и вовсе составляет €4 тыс. Неутешительную динамику подчеркивает и тот факт, что раньше 75% недвижимости приобретали иностранцы, теперь же их число сократилось до 20%.
Отреагировали на ситуацию и банки, демонстрируя крайне осторожный подход к выдаче кредитов на строительство или покупку загородных домов и резиденций. Этот факт отмечают агенты по недвижимости.
Кроме того, загородные виллы привлекли 1,9 млрд франков (€1,5 млрд) инвестиций в строительство. Инициатива Вебера сократит не только эту статью дохода, но и несколько тысяч рабочих мест. Впрочем, правительство Швейцарии полагает, что сможет справится с ситуацией, увеличив региональные фонды на 210 млн франков (€170,6 млн) в период 2016-2019 гг. Оптимизм высказывают и владельцы отелей, которые считают, что как только потенциал загородных вилл будет исчерпан, гостиничный бизнес станет привлекательным объектом для инвестиций и, следовательно, обеспечит приток денег в экономику страны вместо "строительных" доходов.
Ипотечный рай
Еще одной тенденцией (которую, правда, официально не признают) становится надувание "пузыря": недвижимость неуклонно растет в цене параллельно с падающими ставками по ипотеке (если в 2008 году они составляли 3,45%, то сегодня цифра на уровне 2,25%). Это привело к тому, что покупательная способность населения существенно увеличилась. При этом рентабельность ипотечных кредитов остается довольно низкой из-за тех же невысоких ставок. Спрос на недвижимость и объем ипотечных кредитов растут (вместе с ипотечным долгом перед банками), доходы населения, наоборот, стагнируют. Для иностранцев же рынок недвижимости становится все более закрытым.
Если рынок окажется в критической ситуации и пузырь лопнет, то цены на объекты так же резко упадут. Впрочем, такой сценарий прогнозируют далеко не все, считая, что "перегрев" наблюдается лишь в некоторых регионах Швейцарии. Экономика же страны в целом и отрасли в частности находится в устойчивом положении.
Однако банки приняли меры предосторожности. К 30 сентября 2013 года они планируют сформировать 1-процентный резерв от объема активов, гарантированных ипотечными закладными. С просьбой создать такой "контрциклический буфер" банки обратились к правительству еще в конце зимы 2013 года, опасаясь нарушения равновесия в том случае, если собственные средства не получится увеличить. Еще одной мерой безопасности стал 20-процентный первый взнос по закладной.
Пока рано говорить, как рынок недвижимости в Швейцарии отреагирует на такие нововведения. По мнению швейцарских аналитиков, ситуация далека от кризисной. Страна по-прежнему остается привлекательной для инвесторов, утверждает издание Property Wire: здесь удобное налогообложение, высокая политическая стабильность и законы, защищающие банковскую тайну. Процветание экономики, считают сторонники положительного сценария, обеспечивается тем, что страна по-прежнему привлекает внимание состоятельных инвесторов, а объемы продаж элитной недвижимости, несмотря на некоторую неопределенность рынка в 2012 году, "выдержали испытание".
Текст: Валерия Мышкина, специально для ee24.ru