Недвижимость в Греции дешевеет, а количество туристов только увеличивается. Как на этом можно неплохо заработать и в какие жилые и коммерческие объекты лучше инвестировать – в материале ee24.ru.
Туриндустрия – это та область, в которую эксперты советуют вкладывать средства мелким, средним и крупным инвесторам, коль скоро те во что бы то ни стало решили остановить свой выбор именно на Греции. Рынок курортной недвижимости – едва ли не единственный источник позитива в экономике страны, пока еще не преодолевшей кризиса. Однако, изобилие чисто греческих особенностей, с которыми сталкиваются инвесторы, и тут не дает возможности судить однозначно.
"Отельный бизнес и рынок аренды растет и приносит прибыль даже в кризисные времена. Однако именно поэтому становится все сложнее найти хороший объект туристического назначения на первой линии моря по цене ниже рыночной, а именно так привыкли в последние годы формулировать свои запросы покупатели, – говорит Юлия Смагина, управляющий партнер компании "Альбатрос" (Афины). – Несомненно, такие виллы, апартаменты, отели, участки земли имеются, но время их экспозиции, при снижении цены для срочной продажи, уже составляет не год и более, как это было в 2009-2012 годах, а всего несколько месяцев. Например, за 2013 год на греческих островах, и в первую очередь на Крите, было распродано практически полностью множество курортных приморских комплексов, отелей на первой линии моря в плохом состоянии, приморских участков. Желание купить коммерческую недвижимость в Греции проявляли граждане разных стран: Великобритании, Норвегии, Голландии, Люксембурга, Румынии... И, конечно, граждане России и Украины".
В 2013 году, по данным греческого Союза туриндустрии, Грецию посетило более 1,2 млн россиян – был поставлен очередной рекорд, а в целом число туристов со всего мира, посетивших страну, превысило 17 млн человек (при менее чем 11 млн собственного населения).
Греческое непостоянство
Лет пять назад консультанты рынка недвижимости в Греции наблюдали тенденцию: владельцы старых отелей категорий 2–3* пытаются избавиться от убыточного бизнеса. "Мечтой каждого продавца было встретить лихого русского покупателя, так как чаще всего потенциальный клиент-покупатель мини-отеля из России не слишком разбирается в тяготах бизнеса гостеприимства, в тонкостях регистрации и ведения частного дела в заморской стране, – рассказывает Ираклис Кундуракис, брокер (Крит). – В представлении таких клиентов владение мини-отелем – это престижно, это возможность встретить множество интересных людей, это сочетание расслабленного отдыха у моря с зарабатыванием денег или даже комфортное сочетание основной рабочей активности в России с дополнительным доходом в солнечной гостеприимной стране".
Однако иллюзии быстро рассеиваются. "Ведение подобного бизнеса типично для любой европейской страны: владелец отеля, таверны, бара, кафе, магазинчика или автомобильной прокатной конторы всегда сам работает за прилавком, да и касса чаще всего под надзором именно главы семейства. Тут же, в официантах или помощниках, крутятся его сын или дочь, а их мать, она же супруга главы семейства – дежурная на ресепшн, или выполняет обязанности шефа на кухне, или является основным продавцом в лавке. Трудно представить "управляющего на зарплате" в подобных заведениях", – говорит Ираклис.
В реальности маленькие старые отели приносят своим владельцам, всей семьей в поте лица работающим весь сезон (обычно с Пасхи в апреле по конец октября), в лучшем случае 2-3% годовых чистыми.
"Вот типичный пример. Остров Крит, супруги Елени и Никос уже 20 лет владеют маленьким отелем 2* на 20 номеров, 1979 года постройки, первая линия оживленного курортного приморского городка, 20 метров до моря, 250 метров до песчаного пляжа, панорамные виды на море. Ежегодное расписание: с апреля по конец октября (пока открыт отель) Никос приходит на ресепшн каждый день в 8 утра, Елени приходит около 9:30. Владелица отеля, вместе с уборщицей-болгаркой, ежедневно моет все 4 этажа, таская тяжелые ведра по черным мраморным лестницам без лифта.
Уходят супруги в 10-11 вечера, благо у каждого постояльца имеется 2 ключа – от номера и от входной двери в гостиницу. Телефон у Елени всегда включен: мало ли что случится ночью. Морскими купаниями хозяева наслаждаются или ранним утром, или по очереди, по 15 минут в середине дня. Но хозяева все равно рады, что клиенты приезжают, что кто-то останавливается в старой гостинице, привлекающей только расположением и низкой ценой. Стоимость двухместного номера – от €25 до €50 в сутки".
-------------------
"Владельцы-греки задают риторический вопрос: куда вкладывать средства, если продать отель?"
-------------------
Елени и Никос несколько лет назад предлагали свой отель за €1 млн, и это была только начальная цена для торга. Подобные варианты еще совсем недавно годами "пылились" в риэлторских базах, ожидая покупателей. А в прошлом году они вдруг… начали повсеместно исчезать. Владельцы, прежде заявлявшие о горячем желании расстаться со своим имуществом, неожиданно и едва ли не массово начали отказываться от намерений.
"Вот мой пример, – рассказывает Ираклис. – Больше года назад к нам обратилась владелица отеля 3*, пожелавшая выставить его на продажу. Отель старый, первая линия моря со своим пляжем, основное здание с номерами плюс отдельные домики-бунгало среди развитого сада, начата реконструкция. Очень просила поспособствовать продаже, готова была к скидке 25% от запрашиваемой цены.
Мы активно предлагали отель, но реакция потенциальных покупателей была вялой. А затем неожиданно, спустя полгода, появился реально заинтересованный инвестор. И что? А то, что отель так хорошо был забронирован на всю глубину сезона 2013 года, так много запросов от туроператоров было на сезон 2014 года, что владелица с партнером решили не снижать цену. С продажей отеля в Греции они не торопятся: по их мнению, самое страшное уже позади, панические скидки делать уже ни к чему".
Владельцы-греки задают риторический вопрос: куда вкладывать средства, если продать отель? В какой бизнес? На чем еще можно хорошо заработать в кризисной Греции?
Выход и вход для инвестора
Другой пример – задачка для инвесторов, располагающих суммой, намного превышающей €1 млн. Покупка крупного отеля действительно дает возможность и управлять им удаленно, и получать прибыль с первого же дня. Единственное "но": прибыльные варианты не встречаются в открытой продаже, а их поиск сегодня – трудоемок.
"Вот недавний случай из практики поиска отеля высокой категории, – рассказывает Юлия Смагина. – Летом 2013 года у меня был запрос от инвестора из России, его намерением было приобрести отель 5*, или с возможностью модернизации до 5*, в туристически популярном месте (Крит, Корфу, Родос, Аттика), с хорошим пляжем, без долгой дороги между пляжем и отелем, с большой территорией и номерным фондом от 400 номеров. На условиях: полная покупка или покупка доли минимум 49%, вложение в модернизацию.
Был определенный, отвечающий рыночным реалиям бюджет. Мы обратились к владельцам нескольких отелей на Крите и Родосе, отвечавшим основным заявленным критериям, причем у каждого владельца были по 2-3 отеля в собственности. В конечном итоге, все они передумали продавать. Выяснилось, что владельцы в большинстве случаев самостоятельно управляли своими объектами, причем отели были хорошо забронированы на весь сезон".
-------------------
"Маленькие старые отели приносят своим владельцам, которые всей семьей работают там весь сезон, в лучшем случае 2-3% годовых, а доход от сдачи в аренду современной виллы может достигать 7%"
-------------------
Риелторы советуют сегодня покупателям из России, интересующимся вариантами покупки недвижимости в Греции именно с точки зрения получения дохода, обратить внимание на виллы или дома с упрощенной лицензией ЭОТ (государственной Греческой туристической организации) для сдачи в сезонную аренду. Правильно подобранная недвижимость, как уверяют брокеры, способна приносить 5-7% чистой прибыли в год.
Более экстравагантный вариант – покупка земельного участка в Греции под строительство. Учитывая сложность греческой документации и длительность процедур согласования, в этом случае самый большой риск сопряжен не с неправильными расчетами инвестора, а с возможными ошибками в документах.
"Найти крупный приморский участок за приемлемую цену – большая удача! Если вы нашли такую землю, проверьте документы два-три раза: здесь очень много тонкостей, которые должны быть выполнены, чтобы у участка был отельный коэффициент строительства. И не забывайте про важность инфраструктуры", – комментирует Юлия Смагина.
Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru