Для иностранцев Австрия – страна венского вальса и горных курортов. В целом это правильное представление, хотя более существенный нюанс – то, что, невзирая на кризис, цены на недвижимость здесь и последние годы росли, не переставая.
Достаточно высокая стоимость австрийских "квадратов" и не всегда простая процедура их приобретения объясняет малочисленность группы покупателей из России. Ее долю эксперты из австрийских компаний оценивают всего лишь в 2-3% на фоне общего потока.
Австрия, в отличие от большинства стран, на которые в последние 10 лет обращены взгляды частных инвесторов, страна не морская. Это несколько меняет дело. Будучи при этом все-таки курортной страной, Австрия не подвержена сезонности. Зимой тут есть горнолыжные курорты, летом – озера. Подъемники в горах работают круглый год. Города и деревни в курортных зонах не пустеют практически никогда.
При этом, говоря об Австрии, эксперты любят использовать эпитеты: стабильная, экологичная, нейтральная, а также напоминать, что столица Вена в течение последних шести лет целых 5 раз отмечалась агентством Mercer как город с лучшим в мире качеством жизни. Цены в Вене в последние время растут на 10-15% в год, а средний рост по всей стране – 5-6%.
Интересное продается годами, но находит покупателя
"Иностранный спрос на недвижимость достаточно высок, в первую очередь – со стороны немцев и голландцев. Среди европейских покупателей заметны еще бельгийцы и ирландцы. Голландцы покупают шале, апартаменты в горах, на горнолыжных курортах. Многие отдают свои объекты в управление туроператорам, и те сдают их в аренду. А вот арабов, например, интересуют пятизвездочные отели Вены, хотя они и обеспечивают доходность всего 2% годовых. В последнее время интерес к австрийской недвижимости проявляют китайцы. Они действуют незаметно и осторожно, но результаты налицо: в прошлом году граждане КНР купили большой отель в Майерхофене", – рассказывает Виктор Новиков, директор My New Hotel Investment GmbH.
А вот российский спрос, и без того не аховый, в последние годы идет на убыль. "Заявок из России, в частности на коммерческие объекты, вроде бы и не стало меньше, но их качество упало. Многие интересуются, но на самом деле не имеют твердого намерения приобретать, а просто рассматривают возможность. Подавляющее большинство заявок – на отели стоимостью €1-2 млн, бюджеты стали ниже. Хотя более дорогие варианты обеспечивают более высокую доходность, и покупатели из России на них редко, но находятся", – говорит Виктор.
Реальная цена мини-отеля в хорошем месте и в относительно хорошем состоянии иногда может начинаться даже от €500 тыс. Откуда такие предложения? Как и в других европейских странах, часто варианты оказываются в продаже не потому, что они убыточны, а потому, что дети не хотят продолжать бизнес родителей: проще продать. Но, как и везде, покупая такой недорогой по меркам отельного бизнеса вариант, надо понимать: это семейное дело, и покупателя ждет полное в него погружение… или полный крах.
Хотя вообще-то здесь предлагаются к продаже очень разные проекты. Например, доходный дом в Вене с выселенными жильцами – под ремонт и продажу квартир. Или проект перестройки отеля на известнейшем курорте в апартаменты на продажу. Или новое строительство. Например, участок земли в Каринтии площадью 2,6 га (из которых 6000 кв.м выделены под застройку) подходит для возведения гостиницы, из окон которой будут открываться захватывающие виды на озеро. Разрешение на стройку от властей у продавца уже имеется: на участке могут появиться два корпуса с номерами на 200 мест, баром и рестораном и подземным паркингом на 80 автомобилей.
Еще вариант – это элитный австрийский горнолыжный курорт. Высота в полтора километра гарантирует постояльцам пять месяцев хорошего снега, ну а в летний период можно предаться другим, не менее спортивным развлечениям: прогулкам, катанию на велосипедах или купанию.
Есть и такой экзотический проект: знаменитый старейший курорт с лечебными источниками. Он тоже на высоте, но пониже – 1000 метров над уровнем моря. В XVII-XIX веках здесь поправляли здоровье известные представители художественной и научной интеллигенции, но после Второй мировой войны этот курорт стоит заброшенным. Недавно началась реконструкция, но у собственника не хватило денег, и он был вынужден выставить объект на продажу. Вокруг – горы и леса, при этом на этих, прилегающих к участку территориях, строительство запрещено. Иными словами – продается недострой с богатой историей для устройства оздоровительного комплекса, где производство лечебной воды можно поставить на поток.
Цены таких вариантов не разглашают направо и налево – только реальному покупателю при реальном интересе. Продаются они долго – годами, но покупатели все равно рано или поздно находятся. "Стоимость объектов под проекты, как правило, в пределах €2-4 млн. Стоимость "под ключ" – в пределах €5-25 млн", – комментирует Виктор Новиков.
Лидеры и аутсайдеры
Но в реальности массовый интерес иностранных покупателей направлен, конечно, в первую очередь на Вену и ее пригороды на востоке Австрии, и поселки в горах на западе. Цены на недвижимость в этих районах стартуют от €900-1000 за кв.м в 40 км от столицы и увеличиваются по мере приближения к городским окраинам. Жилье в пригородах Вены стоит €2,5 тыс. за кв.м, непосредственно в Вене – от €4 тыс. до €20 тыс. за кв.м. Вполне лондонский порядок цен.
Если не столица, то – правильно, курорты в горах. Если это новые качественные шале, то вам понадобится от €2 тыс. до €4 тыс. из расчета на квадратный метр. Разумеется, что чем ближе к подъемнику, тем жилье дороже, встречаются и элитные объекты со стоимостью "квадрата" в €15 тыс. и выше.
Покупка недвижимости в Вене является лидером, но не единственным, что интересует иностранцев. Другие популярные места – Тироль, федеральные земли Зальцбург и Каринтия, озерный край Зальцкаммергут. Любители горнолыжного спорта и отдыха выбирают Тироль и Зальцбург, а фанаты летнего отдыха на озерах – Каринтию. В земле Тироль находится один из самых популярных и дорогих европейских горнолыжных мест – Китцбюэль. Это круглогодичный курорт, где владеют недвижимостью политики, бизнесмены, представители мира науки и культуры из самых разных стран. В городке и окрестностях находится множество эксклюзивных вилл и коттеджей. Все это привлекает состоятельных покупателей из России и СНГ. Но Китцбюэль, как и некоторые районы в Тироле, является самой закрытой территорией с точки зрения приобретения недвижимости иностранцами.
Федеральные земли Тироль и Зальцбург – излюбленные места немцев, покупающих там недвижимость. На рынках в озерных районах Штирии и Каринтии активничают представители северных стран – британцы, голландцы и скандинавы.
"Россияне привыкли покупать недвижимость там, где любят отдыхать, – отмечает Виктор Новиков. – Однако есть множество других прекрасных мест. Например, из тех, кто проехал по стране и знает обстановку, многие предпочитают "Лесной квартал" в подбрюшье Чехии. Там природа близка к русской, собираем белые грибы и подосиновики".
Среди неисхоженных мест очень интересны самая лесная земля – Штирия, и славящаяся своим целебным климатом земля Бургенланд, что у границы с Венгрией. Цены в малоизвестных местах пока довольно смешные, можно найти от €500 за сотку. Участки, как правило, продаются с подведенными коммуникациями: газом, электричеством, водопроводом.
Тяга к тривиальному
Юлия Горшкова, управляющий партнер венской компании REOconsult, уверена: квартиру на курорте Австрии следует покупать, если вы сможете сдавать ее в аренду по меньшей мере 100 дней в году. Ну а если удастся находить арендаторов на полгода в году – это просто отлично. В Вене же квартиры в любом районе сдаются круглогодично. Значит, обладателю среднего бюджета, ориентированного в силу каких-либо причин именно на инвестиции в Австрию, проще принять решение о покупке в столице, чем разбираться в хитросплетениях перспективных и неперспективных земель, гор и лесов.
--------------------
"Квартиру на курорте следует покупать, если вы сможете сдавать ее по меньшей мере 100 дней в году"
--------------------
"Безусловный фаворит – квартира в Вене. За последние 6-7 лет столичные квадраты подорожали местами в 1,5-2 раза, – говорит Виктор Новиков. – Быстрее всего росли в цене квартиры в центральных районах (1-9), а также самые дорогие и самые дешевые варианты, как ни странно".
Квартиры в Вене пользуются популярностью, если располагаются в центре: в 1-м районе, в элитных 4-м, 8-м и 9-м. Семьи с детьми предпочитают зеленый 19-й район на северо-западе столицы. Но чтобы купить даже простой, но ликвидный вариант, необходимо иметь хотя бы €300 тыс.
Стоимость элитного жилья, находящегося в наиболее престижных местах центра Вены, колеблется, как уже отмечалось выше, от €10 тыс. до €20 тыс. за кв.м. Есть предложения среднего и низкого уровней: стоимость "квадрата" в неотремонтированной квартире может быть от €1 тыс. до €8 тыс. Во втором случае квартира будет ближе к центру.
И все-таки, даже покупая жилье в Вене, надо иметь в виду: выгода от сдачи его в доходном доме не превысит среднеевропейских 3–6% в год. "Поэтому покупатель рассчитывает скорее на рост стоимости объекта, чем на прибыль от аренды", – говорит Виктор Новиков.
Не так все просто
Но есть и еще нюанс. В Австрии для покупки жилья мало просто иметь деньги – придется пройти через ряд испытаний. В каждой земле есть свои правила и ограничения. Где-то можно купить недвижимость на имя нерезидента как на частное лицо, где-то для этого нужно вначале получить вид на жительство, а гдето приобретение возможно лишь на доверенного юриста – гражданина Австрии или на юрлицо, удовлетворяющее множеству условий. В некоторых случаях для получения разрешения на покупку недвижимости в Австрии можно апеллировать к экономическим или политическим интересам государства, используя сферу деятельности покупателя.
Запрос на разрешение на покупку составляется всегда индивидуально, и нужно очень хорошо знать, как именно его составить в конкретном случае. Эксперты говорят: всегда можно найти выход и получить желаемый результат, и, что интересно, в данном контексте речь идет только о легальных способах ведения дел. Австрия из тех стран, где обходить закон – себе дороже.
--------------------
"Цель инвестиций в австрийскую недвижимость – в первую очередь сохранение средств, и только во вторую их приумножение"
--------------------
Для покупки квартиры в Вене гражданину РФ тоже нужно разрешение. "А его невозможно получить на основании того, что покупатель хочет время от времени приезжать в Вену и жить в своей квартире, или хочет купить ее и сдавать в аренду. Для получения разрешения нужно инвестировать определенные средства. Покупатели с бюджетом €200 тыс. после консультаций отказываются от своих намерений. Самое главное – понимать, что цель инвестиций в австрийскую недвижимость – в первую очередь сохранение средств, и только во вторую их приумножение", – говорит Виктор Новиков.
Если посчитать накладные расходы, то налог на передачу права собственности – 3,5% от стоимости, 1% – земельный налог, 3,6% – агентская комиссия, 1,5% – услуги местного юриста. Нравится вам это или нет, но сэкономить на всех этих пунктах невозможно. Из приятных новостей – в Австрии совершенная система ведения кадастров, каждый клочок земли, каждое строение записаны в электронный реестр: нельзя ничего ни украсть, ни потерять. В этом отношении страна опережает многие европейские государства чуть ли не на десяток лет.
Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru