Где найти самую дешевую квартиру в Праге? Можно ли купить ее вместе с арендаторами и сразу начать зарабатывать? Как сэкономить с помощью электрички? А что общего между курицей и рынком недвижимости? Как переехать в Чехию насовсем? Об этом и многом другом мы поговорили с директором компании Preco Group s.r.o. (Чехия) Павлом Малышевым.
Кризис есть, но уже почти не здесь
– Как рынок недвижимости Чехии восстанавливается после кризиса 2008 года в плане стоимости и спроса на жилье? С трудом, как в Испании и Греции, или семимильными шагами, как в Англии?
– Мы в Чехии до сих пор видим последствия кризиса. На стабилизацию спроса ушло целых 5 лет, и только в 2013-м продажи новых квартир в Праге вернулись, наконец, к уровню 2007 года. И в этом году, как ожидается, будет еще больше сделок, свыше 5 тыс.
Если говорить о ценах, то серьезной разницы с 2008 годом нет, а рынок сейчас находится в фазе стабильного роста. Сильнее всего в кризис упали цены на те объекты, которые девелоперы массово строили в надежде, что бум 2006-2007 годов продолжится и дальше. О себестоимости тогда никто не думал: застройщики по высокой цене покупали землю, не скупились на расходы по проектированию, в итоге квартиры получались очень дорогими, и когда начался кризис, они не нашли спроса.
Сильнее всего в кризис упали цены на те объекты, которые девелоперы массово строили в надежде, что бум 2006-2007 годов продолжится и дальше
Замечу также, что статистику продажных цен на недвижимость в Чехии начали вести только с 2014 года, когда власти внести изменения в кадастровые правила. В предыдущие годы сведения поступали только от девелоперских компаний, которые формировали статистику по своим внутренним данным, складывали в одну кучу "первичку" и "вторичку", указывая цену предложения, а не цену сделки. Теперь мы ожидаем, что статистика будет объективнее отражать действительность.
– Хотя ежегодно в Праге продается 5 тыс. новых квартир, предложение гораздо больше. На рынке перманентно присутствуют свыше 6 тыс. непроданных апартаментов в новых домах. Кризис перепроизводства?
– Эти 6 тыс. квартир – так называемые "висяки" – недвижимость, построенная в предкризисный бум по завышенным ценам. Они так и будут оставаться на рынке в прежнем количестве. Девелоперы это прекрасно видят и осознают. В 4-м квартале 2014 года, например, построили на 1000 квартир меньше, чем за аналогичный прошлогодний период. Компании чувствуют, как себя ведет спрос, и стараются строить в соответствии с ним.
Если говорить о ценах в Праге, то серьезной разницы с 2008 годом нет, а рынок сейчас находится в фазе стабильного роста
Пригородная альтернатива: в квартиру – на электричке
– Какие квартиры в Праге дешевле – новые или на вторичном рынке?
– Вторичный рынок очень разношерстный. Самое дешевое, что там можно найти – это ветхое жилье, панельные дома 1970-х годов, а также то, что выходит на рынок через приватизацию государственного жилого фонда. С 2015 года программа социального найма практически сворачивается, так что город предлагает арендаторам выкупить свои квартиры. Поскольку у многих нет такой возможности, это жилье появляется на рынке.
– А что с людьми?
– Арендаторы либо договариваются с новым собственником (если он покупает квартиру для получения дохода), либо получают компенсацию от государства, которая позволяет переехать в квартиры меньшей площади.
– Правда ли, что в чешской столице остались такие цены, как €1000 за кв.м?
– Это просто фантастическая цена. За нее вы получите либо плохое качество, либо далекий пригород. Нормальная цена квадратного метра на окраинах – это 35-45 тыс. крон, то есть порядка €1270-1640. Есть очень крупные девелоперы, которые сами возводят целые микрорайоны из домов повышенной этажности. Они используют маркетинговый ход, заявляя, что цены начинаются от 35-40 тыс. крон, но это лукавство. Либо такое жилье имеет дефекты, либо предложений по этой цене – одно-два на весь жилой комплекс из 200-300 квартир.
– Может, хотя бы в пригородах €1000 за кв.м – это еще реальность? Какие из них пользуются спросом?
– Вся зона, которая находится в пределах 30 км от границы Праги. В частности, могу порекомендовать Нимбурк, Кладно и Бероун. Они привлекают тем, что имеют прямое железнодорожное сообщение с Прагой, и за 30-45 минут можно добраться до главного вокзала прямо в центре столицы. Вот там как раз такие цены, о которых вы говорите. В Кладно – немного дороже, а в Нимбурке и Бероуне – по €900-1200 за кв.м.
Нормальная цена квадратного метра на окраинах Праги – это 35-45 тыс. крон, то есть порядка €1270-1640
"Трёшка" в пригороде обойдется по цене "двушки" в городе. Кстати, пражане и сами с удовольствием переезжают в пригороды, потому что там все товары и услуги дешевле. Зарплата, конечно, ниже, но можно ездить на работу и в Прагу.
"Трёшка" в пригороде обойдется по цене "двушки" в городе. К примеру, Кладно (на фото) имеет прямое железнодорожное сообщение с Прагой
Спрос на недвижимость зиждется на курице и "Шкоде"
– Какие у вас ожидания на 2015 год по спросу-предложению и ценам на недвижимость?
– К сожалению, в 2015 году будет начато меньше строек, что вкупе с дешевой ипотекой приведет к росту цен, думаю, на 4-5%. Оживлению способствует экономика, от которой не ждут никаких эксцессов. Производственная база в стране вообще очень хитрая. Чехи производят бюджетную продукцию, и когда у людей не хватает денег на итальянские стейки и "Ауди", они берут чешскую курицу и ездят на "Шкоде". Начинается рост экономики, и мы это здесь видим.
– Кто чаще покупает недвижимость в Чехии – россияне или соседи из Словакии?
– Россияне, украинцы, казахи – это не та численность, чтобы быть главными покупателями. Украинцы, которые сюда едут, в основном представители рабочих специальностей, которые не могут себе позволить покупку недвижимости. И про словаков не сказал бы, что у них большой спрос. Чехи, кстати, до сих пор считают их за своих. Кроме того, недвижимость в Праге популярна у англоязычного покупателя. Австралийцы, например, активно покупают, и это для них возможность пожить здесь летом, пока у них зима, или приехать в Чехию зимой посмотреть на снег.
Недвижимость в Праге популярна у словаков, россиян и англоязычного покупателя
– Как относятся в Чехии к россиянам, и насколько это отношение ухудшилось в связи с событиями 2014 года?
– Восприятие зависит от статуса чеха, его образования и жизненной позиции, все это накладывает определенный отпечаток на восприятие того, что выдается в СМИ. Но в целом исторически сложилось, что россиян недолюбливают, приводя самым главным аргументом 1968 год. Ответственность за те события в массовом сознании возлагается исключительно на Россию, а никак не на остальные 14 республик СССР.
– Россияне также активно инвестируют в крупные торговые и гостиничные объекты в Праге – так пишут местные СМИ.
– Да, местную статистику и прессу только сейчас стало это интересовать, отчасти – из-за ситуации на Украине. То, о чем трубят СМИ, – это красивые здания, "вкусные" объекты в центре города, которые были выкуплены в 90-е годы за копейки ирландцами, итальянцами и австрийцами. Иностранцы в эти здания вложились, их рыночная стоимость и качественные показатели выросли, но сегодня экономика указанных стран проседает, и компании спасают свой домашний основной бизнес, продавая непрофильные активы в Чехии. Россияне этим пользуются и грамотно подходят к ситуации, сложившейся в Европе, покупая на снижении. Трагедии в этом не вижу: здания перешли из одних иностранных рук в другие иностранные руки.
Россияне грамотно подходят к ситуации, сложившейся в Европе, покупая коммерческие объекты на снижении у ирландцев, итальянцев и австрийцев
Недвижимость в Чехии ради визы
– Как отразился обвал рубля на спросе россиян?
– Из-за нестабильного курса спрос, разумеется, упал. С другой стороны, успешно решена проблема с ипотекой. Одно время ее не давали ни физическим лицам на покупку жилья, ни бизнесу под проекты с участием граждан стран, не входящих в Евросоюз. Осенью 2014 года все нормализовалось, и кредиты выдаются, несмотря ни на какие санкции. В чешском Сбербанке без проблем можно получить ипотеку под российские доходы.
А для местных жителей ипотека в Чехии и вовсе рекордно дешевая именно сейчас. Я знаю случаи, когда ее выдавали под 1,79%, то есть практически на уровне инфляции, и с 80-процентным покрытием. Для иностранцев – 4-5% при 50-процентном покрытии.
– А что вам говорят клиенты относительно целей покупки? Чаще берут для себя или планируют сдавать в аренду?
– Очень часто покупают квартиры просто с целью гарантированного получения визы, чтобы иметь достаточную гибкость для выезда в Шенгенскую зону. 90 дней в Европе – для многих это длинные каникулы. К слову, сейчас в Чехии появился новый тип визы специально для владельцев недвижимости, предусматривающий многократный въезд в течение года с правом пребывания до 90 дней в полугодии. Если вы предоставляете в консульство выписку из кадастра (стоит несколько евро), а также другие обычные для визы документы, власти обязаны ее выдать.
Доходность недвижимости в Праге – до 5%. На фото: спальный район чешской столицы
Еще россияне часто покупают жилье в Чехии для детей, которые поступили в местные вузы. Зачем платить за аренду, когда ребенок будет жить 5-6 лет и "отобьет" треть стоимости квартиры, а потом либо останется в ней жить, либо ее можно будет продать.
А вот в качестве инвестиции жилую недвижимость в Чехии покупают редко. Доходность очень низкая – до 5%, так что это вариант для сохранения денег, а не для преумножения капитала.
Дайте ноу-хау – и получите ВНЖ в Чехии
– Очень жаль, что в Чехии нет "золотых виз", позволяющих жить в стране при покупке дорогой недвижимости. Получается, единственным способом переезда в Чехию остается создание бизнеса?
– Именно так, но в последние годы закручиваются гайки. Сегодня невозможно получить долгосрочную визу только по факту открытия компании, которая работает и дает реальную прибыль. Теперь нужен очень веский аргумент: насколько полезен тот или иной бизнес для экономики Чехии.
Владение недвижимостью позволит многократно бывать в Чехии в течение 90 дней в полугодии
Чтобы получить вид на жительство в Чехии, нужно войти в существующий доходный бизнес, который уже имеет прибыль и несет деньги в бюджет страны (стать его директором). Второй вариант – принести такой бизнес-план, который покажет, что ваш бизнес будет высокотехнологичным или станет выдающимся ноу-хау, которое еще не представлено в Чехии.
Интервью: Александр Фетюков, ee24.ru
Читайте также:
Русские в Чехии: где покупают недвижимость и как зарабатывают
Далекая близкая Чехия: жилье дорожает, но цены доступные
Новостройка в Праге: тихий район, низкие потолки и пиво на балконе
Чешский отельер, не заселявший граждан РФ "из-за аннексии Крыма", максимально оштрафован