Рынок недвижимости в Эстонии повел себя нестандартно по сравнению с европейскими соседями: не прошло и пары лет после сокрушительного падения цен, как государственные статистические институты уже начали рапортовать о новом росте на квадратные метры, который длится уже третий год, ставя Эстонию в один ряд с самыми привлекательными для инвестиций странами Европы. В последние два года рынок опережал самые смелые прогнозы экспертов, показав среднегодовой рост цен более 10% вместо осторожно предсказанных 5%. Если раньше рынок показывал рекордное падение, то теперь уже – наибольший рост цен в Европе.
История взлетов и падений
До 2000 года средняя цена квадратного метра таллинских квартир не превышала €300. С 2000 по 2007 годы строительный бум увеличил стоимость квартир во всех крупных городах Эстонии – Таллине, Тарту и Пярну – в 4 -5 раз. В 2007 году, ставшем кульминационной точкой в истории, средняя цена столичного квадрата составила €1629, а пиковые значения достигали €2200, в случаях с редкими образцами элитных квартир в центре города – даже €5-6 тыс. В Тарту среднеценовые значения на пике достигли €1020, в Пярну – €1047 за квадрат.
Затем цены устремились вниз, и к 2009 году упали на 50%, а банки в 2 раза подняли процентные ставки – до 8%. И вскоре – новый рост. Став внезапно лидером кризиса, Эстония затем превратилась в лидера восстановления. Рост цен на столичные метры, по данным разных статистических источников, в зависимости от района города составил в 2013 году от 9,5% до 15%. Ежеквартально стоимость квадрата в основных крупных городах страны прирастает на 2-4%.
--------------------
"С инвестиционными целями эксперты советуют покупать только в Таллине"
--------------------
В результате такой динамики сегодня рынок недвижимости крупных городов полностью отыграл обратно: цены на квартиры в Таллине уже сравнялись с максимальными докризисными значениями, а кое-где и превысили их. Новые проекты, начавшие стартовать еще в 2011 году, сегодня продаются в столице по €1800-2500 за "квадрат" и выше. Банки вновь опустили процентные ставки. И, хотя Эстония – одна из немногих стран в ЕС, чьи финансово-кредитные учреждения практически закрыты для нерезидентов, тем не менее, среди покупателей – снова ажиотаж.
Инвестиции – отдельно, дача - отдельно
На рынке активны россияне, финны, представители азиатских стран. "Покупатели недвижимости в Эстонии делятся на несколько категорий, – говорит Лина Киптикова, коммерческий директор OU Toila Lik (Нарва). – Шведы и финны, северные соседи, скупают недорогую и, как мы считаем, недооцененную недвижимость в островной и северо-восточной части Эстонии. Московские покупатели интересуются инвестиционными квартирами в Таллине или домами и квартирами в прибрежной части Пейпси-ярв (Чудское озеро), организовывая себе таким образом вариант дачного отдыха в недорогой и спокойной стране, климат которой не сильно отличается от российского.
Петербуржцы покупают как в Таллине, так и в провинции. Последний вариант – это недорогие квартиры в маленьких городках, дачи, хутора. Это, конечно, не инвестиционная покупка, а только для собственного пользования. Но зато совсем недорого – можно найти сегодня старый финский хутор за €45 тыс., квартиру в Нарве за €15 тыс., а небольшой отель или ресторан в небольшом городке на трассе – за €150 тыс. Люди открывают новые места: ставший курортным Силламяэ, элитный Тойла, старинную Саку".
Местные эксперты считают, что при прочих аналогичных данных в Эстонии цены на недвижимость в 2-3 раза ниже, чем в Финляндии и Швеции – именно поэтому они будут постепенно сравниваться с северными соседними державами. Повышенный интерес к эстонским квадратным метрам создают в какой-то степени и пенсионеры из скандинавских стран, переезжающие жить в недорогую Эстонию.
Не вся Эстония одинаково полезна
"Говоря о подъеме рынка недвижимости, я прежде всего имею в виду Таллин – вся жизнь сконцентрирована там, – рассказывает Руслан Гулида, специалист по недвижимости RE/MAX. – С инвестиционными целями я советую покупать только в Таллине. Арендный рынок здесь активен, и количество свободных площадей невелико. Нередки случаи, когда квартира находит арендатора буквально за день-два. В Таллине на аренде можно заработать от 6% до 11% годовых. Другой вариант – Тарту. Рассматривать остальные города с целью инвестиции и сдачи на аренду особенного смысла не вижу".
В последние годы Эстония приобрела известность как страна, где можно купить квартиру в провинции за €5-7 тыс. Другой вопрос, что, как и в любой другой восточноевропейской стране, подобную недвижимость затем невозможно ни сдать в аренду, ни быстро продать. И, хотя сделки в этом сегменте в действительности идут, эксперты особенно не учитывают его, говоря о состоянии рынка. Более того, не ведется даже публичной статистики по сделкам в регионах – настолько незначительным считают провинциальный рынок своей маленькой страны сами эстонцы.
"За €50 тыс. можно купить сегодня маленькую квартиру в спальном районе. Наш рынок очень небольшой. В центре Таллина цены быстро растут, и поэтому найти жилье непросто. Там цены уже стали выше докризисных, но зато именно там я бы решился на 100% гарантировать заработок и на аренде, и на повышении цен. Наиболее опытные инвесторы так и поступают, покупая сегодня 1-3-комнатные квартиры в центре Таллина, либо даже в самом Старом городе. Цена ликвидной покупки в центре может быть от €80 000 до €150 000. В Старом городе бюджет – ближе к €300 000", – говорит Руслан Гулида.
--------------------
"Эксперты считают, что при прочих аналогичных данных в Эстонии цены на недвижимость в 2-3 раза ниже, чем в Финляндии и Швеции"
--------------------
Цены на квартиры в Таллине, полагают эксперты, растут за счет внутреннего и внешнего спроса, Тарту и Нарва дорожают исключительно за счет активности покупателей-россиян, Пярну – за счет финнов. За 2013 год, по официальным данным, число сделок в разных регионах страны выросло на 15-25%. Вдохновленные экономическими показателями последних лет и активностью иностранцев на рынке Эстонии, аналитики на 2014 год прогнозируют рост цен на недвижимость в пределах от 8% до 15%.
Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru
Цены на квартиры в Эстонии, за кв.м, по данным на январь 2014 г.
| |
Вторичный рынок |
Новые квартиры |
| Таллин, центр |
€1700-5000 |
€1900-3500 |
| Тарту |
€800-1500 |
€1400-2700 |
| Нарва |
€400-700 |
€1100-1700 |
Средняя стоимость кв.м и годовое изменение на рынке квартир Эстонии (по данным на четвертый квартал 2013 г.)
Таллин
| Старый город |
€2760 |
н/д |
| Кадриорг |
€2175 |
+13,2% |
| Центр |
€1610 |
+4,8% |
| Каламая |
€1425 |
-3,4% |
| Пирита |
€1300 |
+5,4% |
| Спальные районы |
€1075 |
+20,4% |
Другие города
| Тарту |
€1055 |
+16,6% |
| Пярну |
€680 |
0% |
| Нарва |
€435 |
+24,8% |
Источник данных: RE/MAX Эстония