Не так давно цены на немецкую недвижимость начали расти. Общий индекс цен увеличился на 3,1% в апреле 2013 года, после трех месяцев спада: на 1,9% в марте, 2,5% в феврале, 0,7% в январе, сообщает портал ee24.ru со ссылкой на данные Europace и Global Property Guide. Цены на новые дома в Германии выросли на 5,2%, а на старые — на 8,7%.
Наибольший рост цен наблюдался в Берлине. Средняя цена на квартиры составила €2333 за кв.м, что на 9,91% больше в ежегодном исчислении. Стоимость дома составила €1771 за кв.м, что на 6,88% выше, чем годом ранее.
На юге Германии наибольший рост зафиксирован в Мюнхене. Элитные дома здесь стоят в среднем €9535 за кв.м. Средняя цена на квартиры в Мюнхене составила €3053 за кв.м, а дома продавались в среднем за €3951 за кв.м, что на 7,2% выше, чем в прошлом году.
Во Франкфурте элитные дома стоили в среднем €7227 за кв.м. Средняя цена квартир составила €2468 за кв.м, а стоимость домов составила €2030 за кв.м, что являет собой 3% рост цен по сравнению с прошлым годом.
В Дюссельдорфе роскошные дома в среднем стоят €4567 за кв.м. Средняя цена квартиры составила €2226 за кв.м, а дома стоили в среднем €1815 за кв.м. Цены на дома за год снизились на 0,39%, а квартиры наоборот подорожали на 7,95%.
В Кельне элитные дома стоят в среднем €4650 за кв.м. Средняя цена квартир составляет €1815 за кв.м, а дома стоят €1839 за кв.м, что означает рост на 3,87% по сравнению с прошлым годом.
В Гамбурге средняя цена на квартиры составила €2850 за кв.м. Дома стоят в среднем €2720 за кв.м, что на 6,42% выше, чем годом ранее.
Где покупать — восток или запад?
Два десятилетия спустя после воссоединения Германии разница в экономическом развитии между западом и востоком все еще очевидна. Безработица в Германии (5,4% в апреле 2013 года) более заметна в бывшем ГДР, чем в западной части страны. Разница в зарплатах также присутствует. Согласно исследованию Deutsche Bundesbank, разница в зарплатах в государственном секторе между востоком и западом составила порядка 10% в 2011 году, а в частном секторе — все 30%.
В восточной Германии проживает более старое население. Доля людей старше 65 лет в восточных регионах колеблется между 22,1% и 25%, в то время как на западе этот показатель равен 19,4-22,1%. Сокращающееся и стареющее население Германии едва ли испытывает позитивные эмоции по отношению к рынку недвижимости.
Прогнозируется, что количество домохозяйств должно вырасти на 7% в западной Германии в ближайшие 15 лет и лишь на 2,4% — в восточной.
Эксперты отмечают, что будущее за домами для одной семьи. В следующие 15 лет планируется переход от квартир к домам для одной или двух (дуплекс) семей. К 2020 дополнительные 1,5 млн домов для одной семьи понадобятся на западе Германии и только 500 000 — на востоке.
Ипотека с фиксированной процентной ставкой
Покупатели домов в Германии приобретают дома в ипотеку с фиксированной процентной ставкой. С 2003 по 2012 гг. в среднем 67% займов были сделаны с фиксированной ставкой на кредит сроком в 5 лет и больше. Такое положение вещей придает немецкому рынку стабильности и защищает от внезапных перепадов процентных ставок и цен на недвижимость. Когда ЕЦБ понизил процентную ставку с 4,25% в сентябре 2008 до 1% в мае 2009, в Германии фиксированная процентная ставка снизилась с 5,17% до 4,35%. И лишь когда ЕЦБ ввел ставку в 0,75% в июле 2012 года, процентная ставка в Германии опустилась ниже 3%.
Процентные ставки по ипотеке в апреле 2013 года:
- фиксированная процентная ставка (ФПС) на кредит до 1 года: 2,87%;
- ФПС на кредит от 1 до 5 лет: 2,5%;
- ФПС на кредит от 5 до 10 лет: 2,74%;
- ФПС на кредит от 10 лет и больше: 3,08%.
Сравнительно стабильные процентные ставки являются ключевым фактором стабильности немецкого рынка.
Обеспеченность жильем
После воссоединения Германии в 1990 году, в Новых Федеральных Землях и в Восточном Берлине наблюдался бум строительства жилой недвижимости. Главным стимулом было списание налогов на строительство крупных жилых комплексов для сдачи в аренду.
Количество завершенных строек выросло с 257 000 в 1990 году до примерно 500 000 в период между 1995 и 2000 гг. К сожалению, большое число этих проектов окончилось неудачей. Целые дома пустовали долгое время.
В 2011 году было завершено всего 183 110 строек, что является худшим результатом по сравнению с 583 517 в 1995 году.
Замедление экономического роста в ближайшее время
Немецкая экономика резко затормозилась в развитии в 2012 году (темы роста +0,7%) по сравнению с уверенным ростом в 2010 и 2011 годах (4,2% и 3% соответственно). В первом квартале 2013 года неожиданно затянувшаяся зима затянула строительный процесс и повлияла на замедление темпов роста экономики. По сравнению с предыдущим годом реальный ВВП Германии снизился на 1,4%, сообщает Федеральное Статистическое Агентство.
В планах на будущее — рост ВВП на 0,3% в 2013 году и на 1,5% в 2014. Продолжающиеся проблемы в еврозоне замедляют развитие Германии. На долю ЕС приходится примерно две трети немецкого экспорта.
Безработица в Германии составила 5,4% в апреле 2013 года (2,9 млн человек). Однако по европейским стандартам это низкий уровень безработицы.
Инфляция будет держаться ниже 2% в этом году. В мае 2013 года уровень инфляции составлял 1,7%. В попытке поддержать экономическое состояние в регионе, ЕЦБ в мае 2013 года снизил ключевую ставку до исторического минимума в 0,5%.
Текст: Иван Улитин, ee24.ru