Рынок недвижимости в Германии переживает небывалый подъем — такими словами сегодня каждый эксперт начинает говорить об этой стране. Факты подтверждают: за 2013 год сумма инвестиций в немецкую недвижимость составила рекордные €25 млрд. Среднегодовой прирост цен в городах — от 5% до 15%. Аналитики строят самые радужные прогнозы, еще более подхлестывая спрос.
По прогнозу правительства, ВВП Германии увеличится в 2014 году на 1,8%, а в 2015 — на 2%. Экономический рост, профицит бюджета, дефицит качественного жилья в крупных городах, рост числа рабочих мест, рост зарплат, рост потребления и низкая инфляция — вот сегодняшние составляющие видимого немецкого благополучия. Естественно, это выливается в позитив на квартирном рынке, ведет к повышению арендных ставок и улучшению показателей доходности. При этом эксперты обещают, что никакие мыльные пузыри рынку недвижимости Германии не страшны.
Рост цен был и будет
"Германия — одна из немногих европейских стран, не пострадавших от экономических бурь последних лет, — говорит Анатолий Школьников, директор компании KC-Immobilien. — Политика правительства страны и немецких банков — аккуратная и разумная. Никаких обещаний, никаких заоблачных цен и высоких банковских процентов. Другой фактор: в последние годы мало строили, жилья теперь катастрофически не хватает, и новые объекты выкупаются уже на этапе проектирования. Инвесторы могут рассчитывать, что недвижимость подорожает. Но не намного: рынок стабилен. Здесь не было и не будет "мыльного пузыря".
-------------------
"На фоне других стран Германия кажется островком безопасности"
-------------------
Средняя цена в новостройках в Мюнхене, самом дорогом городе Германии, сегодня составляет €4800 за кв.м, а местами достигает €6000 и выше. За 2013 год кв. метр в Мюнхене подорожал на 4%, в Берлине — на 9%. Рост на протяжении трех последних лет наблюдается и в Дюссельдорфе, во Франкфурте и других городах. В 2012 году, по данным риэлторов, стоимость квадрата на первичном рынке Мюнхена, Кельна, Штутгарта выросла на 10% — 12%.
Рост цен наблюдается и в менее крупных городах, таких как Нюрнберг, Вюрцбург, Регенсбург. "Если пару-тройку лет назад для вторичного рынка недвижимости Нюрнберга €1000 за квадратный метр жилья было нормой, то сейчас средняя стоимость уже около €1200 за квадрат, и тенденция к росту продолжается", — говорит Людмила Белых, риэлтор и финансовый консультант из Мюнхена.
Кому нужны немецкие "квадраты"?
Основными покупателями в любом случае являются сами немцы, но в Берлине, отмечают эксперты, около 30% сделок с недвижимостью совершают иностранные инвесторы из более чем 30 стран, в том числе из России, Китая, Израиля и США.
"Доля российских покупателей в целом не значительна, но явно растет. Рынок очень динамичный. Многие используют недвижимость в Германии как защитный актив в период нестабильной экономической ситуации в мире. Я думаю, это и в самом деле один из самых стабильных инструментов для вложений", — отмечает Наталья Котова, руководитель направления "Недвижимость в Германии" консалтинговой компании "Страна Плюс".
Спрос на жилую и коммерческую недвижимость в крупных городах, по мнению эксперта, превышает предложение: найти в Берлине хороший коммерческий объект достаточно сложно, в Мюнхене — еще сложнее. "Объекты продаются за считанные недели. На рынке строящегося жилья Мюнхена и Берлина довольно часто встречается ситуация, когда дом еще только начинает строиться, а квартирный фонд уже продан на 70-80%", — говорит Наталья.
--------------------
"В 2013 году недвижимость стала для немцев самой желанной инвестицией, опережая банковские депозиты, золото и акции"
--------------------
"Одна из причин повышенного спроса — это смена настроений в немецком обществе, — считает Анатолий Школьников. — Немцы сейчас не только стремятся иметь собственное жилье, но и рассматривают недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала. Возможно, на смену приоритетов населения страны влияет ажиотаж, который формируют инвесторы-нерезиденты. На фоне многих развитых стран, которые уже длительный период не могут справиться с экономическими проблемами, Германия для многих частных и институциональных инвесторов кажется островком безопасности. И это действительно так".
Покупатели поневоле
Согласно исследованию Ассоциации немецких банков, недвижимость в 2013 году стала для немцев самой желанной инвестицией, опережая банковские депозиты, золото и акции. В 2012 году количество желающих вложить деньги в квадратные метры составляло всего 17%, а в 2013 — 46%. В прежние годы немцы вообще традиционно не стремились покупать жилье, предпочитая его арендовать и демонстрируя едва ли не самую высокую плотность арендаторов среди местного населения в Европе. Экономисты считают, что активизация покупательских настроений отчасти связана с крайне низкими (от 1,5% до 2,5%) банковскими процентами по депозитам и отсутствием иных понятных и эффективных инструментов для инвестиций.
Что касается россиян, то они активны в разных сегментах рынка. Риэлторы приводят перечень основных запросов: недорогие квартиры в небольших городах и пригородах крупных городов для сдачи в аренду, небольшие квартиры в крупных городах, квартиры и дома на немецких курортах, доходные квартиры в столицах федеральных земель, коммерческие объекты в аренде с гарантированным доходом, коммерческие объекты для бизнес-иммиграции в Германию.
-------------------
"Многие используют недвижимость в Германии как защитный актив в период нестабильной экономической ситуации в мире"
-------------------
"Простой пример, — говорит Анатолий Школьников, — стоимость доходного дома на десять квартир в Нюрнберге — около миллиона евро. В среднем стоимость аренды одной трех-четырех-комнатной квартиры составляет €450–600 в месяц, то есть за одну квартиру можно получать порядка €6000-7200 в год, за десять — €60-72 тыс. То есть рентабельность может составить 6-7% в год. Ни один европейский банк не даст таких процентов. При необходимости можно продать часть квартир по отдельности, и, заметьте, дороже, чем вы их купили. Если при покупке такого доходного дома каждая квартира вам обойдется в €100 тыс., то, продавая по отдельности, можно выручить за них по €140–150 тыс."
В ближайшие три года, по прогнозам экспертов, больше всего вырастет стоимость жилья в Гамбурге (15,7%), за ним следует Мюнхен (11,3%), Дрезден (10,1%), Штутгарт (9,8%), Майнц (9,7%) и Лейпциг (9,6%), а также Франкфурт (8,4%) и Берлин (8%). Рост арендных на ближайшие три года ставок эксперты прогнозируют в пределах 9-10%.
Текст: Юлия Лозовская, специально для ee24.ru