Раздробленность рынка недвижимости Германии – на пользу покупателю

Сен. 15, 2014

Раздробленность рынка недвижимости Германии – на пользу покупателю

­

В Германии нет рынка недвижимости в традиционном понимании. Есть рынки. Берлин – для хорошей жизни, Мюнхен – для дохода от сдачи в аренду, Кельн – для заработка на коммерческих помещениях.

В Германию не едут за теплой погодой. В Германию едут, чтобы влиться в ряды зажиточных бюргеров, либо начать свой бизнес и получать стабильный доход в стране, считающейся локомотивом евроэкономики, евроинтеграции и всего остального, что начинается со слова евро. Возможности, которые предоставляет эта страна – самая населенная из расположенных целиком и полностью в Европе – поистине безграничны.

 

Ганновер установил национальный рекорд

Германия для жизни – весьма распространенный случай, тем более что многие учили в школе немецкий и до сих пор могут связать два-три слова, а у кого-то в этой стране уже давно находятся дальние родственники – из тех, которым принято звонить два раза в год и поздравлять с днем рождения и Новым годом.

Если вам не нужно море, то Германия может стать тем спасательным кругом на суше, за который стоит уцепиться. Цены на жилье в Германии позволяют купить таковое любому человеку, имеющему недвижимость в России и готовому ее продать или обладающему совершенно небольшими накоплениями. Квартиры в небольших городах Германии или в старом ("советском" и довоенном) фонде Берлина продаются буквально за копейки. Имея €50 тыс., можно отправляться на поиски. Например, в тот же Берлин – за студией или однокомнатной квартирой.

Раздробленность рынка недвижимости Германии – на пользу покупателю | Фотография 1 | ee24
Район Митте в Берлине. Здесь можно неплохо заработать на туристах

За год к первому кварталу квартиры в Германии подорожали на 5,8%, отдельные дома – на 1,8%, офисы – на 5%. Среди немецких мегаполисов самые высокие цены на квартиры – в Мюнхене (€4025 за кв.м). В Ганновере стоимость квадратного метра не столь высока (€1563), но с первого квартала 2013 года по первый квартал 2014 года она поставила национальный рекорд по росту (на 12,5%). Цены на дома в большинстве городов – ниже "квартирных", и росли они медленнее, чем цены на апартаменты.

 

 

Квартиры / кв.м

За год

Дома / кв.м

За год

Северо-восточная Германия

 

 

Берлин

€2596

+7,2%:

€1820

+3,7%

Ганновер

€1563

+12,5%

€1612

+2,1%

Дрезден

€1944

+9,2%

€1818

+6,4%

Гамбург

€3047

+6,6%

€2105

+5,9%

Западная Германия

 

 

Дюссельдорф

€2201

+6,6%

€2016

+1,2%

Кельн

€2211

+6%

€1936

+3,6%

Дортмунд

€1256

+3,6%

€1683

+4,8%

Южная Германия

 

 

Франкфурт

€2368

+10,7%

€2060

+2,6%

Мюнхен

€4025

+10,6%

€2995

+6,5%

Штутгарт

€1971

+4,3%

€2167

+5,7%

   

Раздробленность рынка недвижимости Германии – на пользу покупателю | Фотография 2 | ee24
Ганновер – национальный рекордсмен по росту цен на жилье (+12,5%)

Помимо средних цен по городам, в рейтинге Dr. Klein указываются минимальные и максимальные цены. Везде, кроме Мюнхена, можно найти квартиры дешевле €1000 за кв.м, в столице Баварии минимальный ценник составляет €1,4 тыс.

При покупке стоит учитывать, что в последнее время эксперты часто говорят об угрозе возникновения "пузыря" на рынке недвижимости в Германии. Все так серьезно, что вероятность перегрева подтвердил даже министр финансов Германии Вольфганг Шойбле.

 

Опасность пузыря

По соотношению цен на недвижимость и арендных ставок

По соотношению цен на недвижимость и доходов населения

Гамбург

Высокая

Высокая

Бремен

Высокая

Средняя

Дюссельдорф

Высокая

Высокая

Эссен

Высокая

Средняя

Кельн

Высокая

Средняя

Дортмунд

Низкая

Средняя

Франкфурт

Высокая

Высокая

Штутгарт

Высокая

Высокая

Мюнхен

Высокая

Высокая

Берлин

Низкая

Высокая

Дрезден

Низкая

Средняя

Лейпциг

Низкая

Средняя

   

Раздробленность рынка недвижимости Германии – на пользу покупателю | Фотография 3 | ee24
Шнор (нем. Schnoor) – одна из старейших улиц Бремена

 

Стройка не поспевает за наплывом мигрантов

Квартиры в Мюнхене окупятся через 31 год. Это – в среднем, ведь желающие обзавестись жильем в центре города платят гораздо больше расчетных €4-5тыс. за кв.м. Специалисты института Empirica считают, что такая инвестиция может себя не оправдать. В Дрездене, где рынку недвижимости ничего не угрожает, жилье стоит как 22 года аренды. Без учета роста цен.

Недвижимость в Германии дорожает, поскольку наплыв мигрантов, которым надо где-то жить, превышает темпы строительства. В прошлом году было введено в строй 225 тыс. объектов при необходимом минимуме в 250-300 тыс. Последнее – это рекомендация Ассоциации немецких арендаторов. Вряд ли немцы смогут строить так много, учитывая и тот факт, что во многих городах, например, в самом "дорогом" городе страны Мюнхене, почти не осталось свободного места. Это означает, что жилье в Германии продолжит дорожать, что сыграет на руку тем, кто собирается заработать на недвижимости.

Раздробленность рынка недвижимости Германии – на пользу покупателю | Фотография 4 | ee24
Мюнхен. Пожалуй, самый дорогой и важный город Германии

 

Заработать можно даже на… кладбище

Коммерческая недвижимость в Германии пользуется популярностью. Вряд ли вам пришло бы в голову начинать бизнес в Болгарии или Греции, которые считаются направлениями для вложений в жилье, но когда речь заходит о Германии, подсознание включает счетчик и прикидывает, как и сколько можно заработать. Не зря в 2013 году Германия привлекла больше инвестиций, чем любая из других европейских стран (по подсчетам Financial Times), а рост немецкого ВВП в этом и будущем году будет достигать 2%.

Доходность недвижимости в Германии – до 20%

По данным Gordon Rock, в Германии реально заработать до 7-8% годовых. При этом если в странах Восточной Европы вроде Болгарии магазинно-ресторанная тема все еще "прокатывает", то в цивилизованной Германии лучше обратить внимание на другие направления: доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Раздробленность рынка недвижимости Германии – на пользу покупателю | Фотография 5 | ee24
Одни из самых высоких арендных ставок – в финансовом центре Франкфурт-на-Майне

Доходные дома – известная немецкая "фишка", ведь половина жителей страны предпочитает снимать, и чем крупнее город, тем доля арендаторов выше. В 2013 году арендные ставки выросли на 3,5% и составили €6,8 за кв.м.

В столицах можно получить куда больше: свыше €7 в Бремене, Дрездене и Ганновере, €9 в Берлине, €11,5 в Гамбурге, €12,8 во Франкфурте, €14,4 в Мюнхене (ImmobilienScout24). Харальд Панцер, генеральный директор Wohninvest GmbH, говорит, что аренда в крупных городах приносит до 5-6% в год: период окупаемости, следовательно, составляет 16-20 лет. Плюсуем к этим 5-6% рост цен на недвижимость (прирост капитала) и получаем в зависимости от города до 15-20% годовых.

Раздробленность рынка недвижимости Германии – на пользу покупателю | Фотография 6 | ee24
В Дрездене, где рынку недвижимости ничего не угрожает, жилье стоит как 22 года аренды

Если место "проходное", а город пополняется немцами, приезжающими на поиски работы, то лучше покупать дома целиком. Не обязательно большие – достаточно 4-6 квартир. Если город небольшой или популярный у зарубежных мигрантов, то предпочтительнее покупка одного апартамента для сдачи его в аренду. Доходность чуть ниже, но в случае чего квартиру можно будет быстро продать, в отличие от дома.

Еще вариант – зарабатывать на туристах, как иностранных, так и внутренних. В 2013 году Берлин стал третьим по популярности городом Европы (туристы провели в нем 26,9 млн ночей). Больше – только в Лондоне и Париже. На десятую строчку попал Мюнхен, на одиннадцатую – Гамбург (European Cities Marketing).

Раздробленность рынка недвижимости Германии – на пользу покупателю | Фотография 7 | ee24
Гамбург – третий по туристической привлекательности город в Германии

Дешевая ипотека в Германии, в том числе и для россиян, позволяет заработать на умелом использовании коммерческой недвижимости даже при привлечении банковского финансирования для ее покупки. Ставка по кредиту находится в пределах 4-5%.

Текст: Кирилл Озеров, ee24.ru

 

Читайте также:

Германия: доступная ипотека угрожает нации арендаторов (30.05.2014)

Берлин занял очередь в небо: жителей переселят в высотные здания (30.04.2014)

Германия в сверхнизком бюджете – опыт покупки (26.03.2014)