Берлин: нестоличные цены на квартиры в мегаполисе

Берлин: нестоличные цены на квартиры в мегаполисе

В последнее время портал ee24.ru много писал про рынки жилой и коммерческой недвижимости на юге Германии. В частности, совсем недавно были опубликованы интервью с экспертами из Штутгарта и Мюнхена.

Мюнхен лидирует по стоимости жилья в Германии. А как обстоят дела в крупнейшем городе страны – Берлине? Столичный статус, космополитизм и огромное количество возможностей привлекают в город все новых и новых жителей, которые подогревают спрос, способствуя увеличению цен на недвижимость.

Почему же тогда Берлин не может "догнать" Мюнхен? Мы решили задать этот вопрос одному из ведущих в мире экспертов по недвижимости Берлина – Марку Визе, генеральному директору Sanus AG. Компания работает с 1996 года и занимает лидирующие позиции, входя в пятерку крупнейших застройщиков в Берлине.

Берлин: нестоличные цены на квартиры в мегаполисе | Фотография 1 | ee24

Просто в Берлине есть, где развернуться

– Какие районы Берлина наиболее привлекательны для покупателей квартир?

– У нашей компании есть внутреннее правило: мы застраиваем те участки, до которых можем добраться на машине за полчаса. А находимся мы в центре западного Берлина, в Курфюрстендамм, поэтому работаем только внутри кольцевой линии "подземки". Здесь находятся все лучшие районы, такие как Шарлоттенбург, Митте, Фридрихсхайн. Таким образом, мы строим только в лучших местах в центре Берлина.

– Каков уровень цен на ваши объекты?

– Рынок германской столицы сейчас бурно развивается, и спрос на квартиры в Берлине остается высоким. Цена – главная причина привлекательности Берлина на международном рынке, в частности – среди российских инвесторов. Они привыкли, что обычно в центре большого города, столицы страны, цена квадратного метра зашкаливает за €10 тыс. Но цены на квартиры в Берлине в два раза ниже. Например, в проекте, которым мы представляем здесь, вы можете купить высококачественные апартаменты по €5 тыс. за кв.м.

В целом по Берлину средняя цена квадратного метра – €2500-3000, но это с учетом пригородов. А если говорить о центре, то цены, я полагаю, раза в два ниже, чем у вас в России, при этом жилье – красивое и качественное.

Берлин: нестоличные цены на квартиры в мегаполисе | Фотография 2 | ee24

– Как вы считаете, что будет с ценами на недвижимость в Берлине в среднесрочной перспективе?

– Я думаю, что в будущем не будет такого резкого увеличения цен, которое мы наблюдали, но инвестор может с уверенностью ожидать небольшого стабильного роста стоимости жилья.

– Остается ли Германия страной, где предпочитают арендовать, а не покупать жилье? Вот вы строите на продажу или для сдачи в аренду?

– Берлин – это до сих пор рынок аренды, но постепенно ситуация меняется. У нас ежегодно появляется 40 тыс. новых жителей, и я бы сказал, что, начиная с 2004 или 2005 года, спрос заметно превышает предложение, квартир на всех не хватает, цены растут, поэтому многие решили инвестировать и покупать квартиры.

Наши квартиры идут и на аренду, и на продажу. Мы продаем квартиры в кондоминиумах, либо строим целые здания с квартирами для аренды и продаем такие здания целиком. Думаю, что сейчас строить дома площадью 15-20 тыс. кв.м. и продавать их целиком – это основной и лучший бизнес. Цены на такие объекты очень интересные, ипотечные ставки в Германии крайне низкие, поэтому крупные инвесторы с удовольствием покупают большие объекты недвижимости.

Берлин: нестоличные цены на квартиры в мегаполисе | Фотография 3 | ee24

– Ваша компания работает только в Берлине, потому что вы не считаете перспективными рынки недвижимости в других городах-миллионерах Германии?

– Другие интересные города Германии – Мюнхен, Гамбург, Кельн – очень сильно отличаются от Берлина. Там не так много жителей, поэтому рынки очень небольшие, и когда появляется свободный участок под застройку, его сразу же приобретают и начинают строительство. В Берлине же у нас есть большое количество участков, на которых возможно вести жилищное строительство, в том числе и какой-то новой архитектуры, ведь берлинцы очень открытые, и им нравится видеть что-то новое.

Иными словами, рынки в Мюнхене, Гамбурге и Кельне уже устоялись, сформировались, там не сделать хорошего бизнеса. Берлин же до сих пор предлагает хорошие возможности.

– Но ведь в Берлине строгие правила относительно нового строительства в центре?

– Именно так, у нас есть определенный план застройки территории, определенные строительные права и обязанности, которые мы должны выполнять. Но со временем процедуры облегчились. Если вы, например, захотите что-то построить в центре Москвы, вы столкнетесь с кучей ограничений. А политика Берлина направлена на создание новой жилплощади в городе.

Каждый год население Берлина увеличивается на 40 тыс. человек, и чтобы обеспечить их жильем, нужно строить по 6 тыс. квартир. Поэтому получение всевозможных разрешений у нас простое. За 3-6 месяцев можно все согласовать и приступить к строительству.

Берлин: нестоличные цены на квартиры в мегаполисе | Фотография 4 | ee24

Иностранцы чувствуют себя в Берлине, как дома

– Проявляют ли интерес к Берлину российские покупатели?

– Это определенно так. Россияне сильно интересуются жилой недвижимостью в Берлине. У нас есть много российских инвесторов. Поэтому мы подумали, почему бы не поехать в Москву и не встретиться с российскими покупателями в России, чтобы и они узнали о нас, а не только те русские, которые уже работают в Берлине (интервью проходило осенью 2013 года в Москве. –​ Прим. ред. ee24.ru).

– Кто еще из иностранцев покупает недвижимость в Берлине?

– Основные зарубежные покупатели недвижимости в Берлине – это граждане России, Израиля, Испании, США, арабских стран. Они пользуются возможностью купить жилье в Берлине, привлекаемые низкими по мировым мерками ценами. Выгода такого приобретения очевидна, как то, что дважды два – четыре. При этом из-за высоких стандартов, дома и квартиры в Германии отличаются качеством.

Правовые нормы Германии защищают собственников: есть реестр недвижимости, нотариальные услуги, поэтому можно быть уверенным в полной легальности сделки. Если вы положите деньги в германский банк, с ними определенно ничего не случится. У нас нет "плохих" банков.

Берлин: нестоличные цены на квартиры в мегаполисе | Фотография 5 | ee24

– Как новые жители влияют на облик Берлина?

– В Берлине проживает 3,5 млн человек, и в отличие от небольших городов, где сформировался только один рынок, в столице сосуществуют несколько рынков. Вы можете видеть, как какой-нибудь микрорайон Берлина меняется буквально за месяц. Приезжают новые люди, все постоянно изменяется, жизнь кипит. Город космополитический и открытый абсолютно для всех. Спросите русских, как им живется в Берлине. Кстати, русские обычно селятся в западной части Берлина, это престижные районы с хорошими домами.

– Сложно ли получить ВНЖ в Германии?

– Если вы инвестируете, покупаете квартиру и хотите постоянно находиться в Германии, открыть свой бизнес или устроиться на хорошую работу, вы сможете получить разрешение на проживание. Конечно, нужно будет постараться, но это возможно.

– В Париж за этот год съехалось немало богатых людей из Сирии, Египта и других стран Ближнего Востока и северной Африки, в которых разгорелись военно-политические конфликты. Есть ли в Берлине подобные тенденции?

– К нам и раньше приезжали иммигранты, и сейчас продолжают ехать. Существенным образом ничего не поменялось. На берлинском рынке присутствуют инвесторы из многих стран мира. Не думаю, что их стало больше после конфликта в Сирии и Египте.

– А что вы скажете об инвесторах из Турции?

– У нас в Берлине давно и прочно обосновалась турецкая диаспора. Фактически здесь находится вторая по величине турецкая диаспора в мире. Турки ведут бизнес, вносят существенный вклад в экономику города и страны. Они также инвестируют в недвижимость Германии, но у них своеобразные интересы, свой взгляд на то, как должен развиваться рынок. К примеру, они не видят ничего зазорного в том, чтобы купить жилой дом, стоящий очень близко к коммерческой зоне. Обычные инвесторы так не поступают, но у турков свои представления и достаточно денег и возможностей для того, чтобы претворить их в жизнь. Думаю, что в этом нет ничего плохого.

Берлин: нестоличные цены на квартиры в мегаполисе | Фотография 6 | ee24

Жилая и коммерческая недвижимость Берлина будет тянуться к небу

– Вы отметили, что турки часто покупают жилые дома рядом с коммерческими зонами. А есть ли в Берлине четкое разграничение между зданиями жилого и коммерческого назначения?

– Да, в Берлине есть четкое различие между зданиями, в которых располагается коммерческая недвижимость, и зданиями, подходящими для размещения жилой недвижимости. При этом Берлин испытывает недостаток квартир, поэтому даже в районах, где преобладает коммерческая недвижимость, вы сможете создать жилые помещения.

Обычно, когда вы идете по улице, вы видите, что первый этаж зданий со стороны улицы занят магазинами. Но тот же первый этаж со стороны двора – это жилые помещения. Часто встречаются такие дома со смешанным типом собственности. Однако многое зависит от разрешения на строительство той или иной недвижимости. Для того чтобы организовать жилые площади в коммерческой зоне, придется проводить согласования с властями и владельцами здания.

– Кто выступает владельцами зданий в Берлине? Частные лица или компании?

– Любопытно, что в Берлине это может быть кто угодно. Целые строения могут принадлежать семье или даже отдельному человеку. Дома часто переходят из рук в руки. Есть такие объекты, у которых было по сотне владельцев. Разумеется, на рынке работают инвестиционные компании. Но даже в самых удачных местах можно встретить объекты, которые принадлежат частным лицам на протяжении целых поколений. Некоторые здания были возвращены их бывшим владельцам после воссоединения Германии. В целом, на берлинском рынке вы найдете полный спектр всевозможных инвесторов и собственников.

Берлин: нестоличные цены на квартиры в мегаполисе | Фотография 7 | ee24

– Москва застраивается небоскребами, Санкт-Петербург, по-видимому, останется "плоским" городом, а как будет развиваться Берлин?

– Берлин уже активно развивается "вверх". Немцы всегда не любили многоэтажки, но ситуация меняется. Например, на одном из участков мы построим два здания в 22 и 17 этажей. Люди стали понимать, что у многоэтажек тоже может быть красивая архитектура, что они могут быть удобными для жизни. Думаю, в течение следующих 20 лет в Берлине будет построено очень много высоких зданий, небоскребов.

Интервью: Павел Кузнецов, ee24.ru