Барселону называют жемчужиной Старой Европы. Тот, кто побывал в столице Каталонии хоть раз, обязательно возвращается сюда снова. У многих появляется желание приобрести собственное жилье в Барселоне, а то и вовсе переехать сюда на постоянное место жительство.
Город поделен на 10 районов, каждый из которых состоит из множества кварталов. Сейчас в Барселоне насчитывается 73 квартала. В каждой части города царит своя собственная атмосфера: есть туристические и деловые центры, элитные, спальные, прибрежные зоны.
Иностранным покупателям зачастую непросто определиться с выбором места для будущего дома или квартиры в Барселоне. Управляющий компании «Estate Barcelona» Павел Маслов рассказал нам о наиболее привлекательных районах и специфике работы местных агентств недвижимости.
Кто покупает недвижимость в Испании и Барселоне?
Национальный состав покупателей испанской недвижимости по итогам первого квартала 2016 года
|
№
|
страна
|
Процент от общего числа сделок
|
Процент от сделок с иностранцами
|
|
1.
|
Великобритания
|
2,99%
|
22,35%
|
|
2.
|
Франция
|
1,09%
|
8,18%
|
|
3.
|
Германия
|
0,95%
|
7,14%
|
|
4.
|
Швеция
|
0,81%
|
6,09%
|
|
5.
|
Бельгия
|
0,79%
|
5,95%
|
|
6.
|
Италия
|
0,61%
|
4,57%
|
|
7.
|
Китай
|
0,53%
|
3,98%
|
|
8.
|
Румыния
|
0,53%
|
3,94%
|
|
9.
|
Россия
|
0,43%
|
3,25%
|
|
10.
|
Норвегия
|
0,37%
|
2,8%
|
|
11.
|
Марокко
|
0,34%
|
2,56%
|
|
12.
|
Нидерланды
|
0,3%
|
2,22%
|
|
13.
|
Украина
|
0,24%
|
1,8%
|
|
14.
|
Швейцария
|
0,19%
|
1,46%
|
|
15.
|
Алжир
|
0,18%
|
1,32%
|
|
16.
|
Ирландия
|
0,17%
|
1,29%
|
|
17.
|
Польша
|
0,15%
|
1,13%
|
|
18.
|
Финляндия
|
0,14%
|
1,06%
|
|
19.
|
Болгария
|
0,13%
|
0,97%
|
|
20.
|
Другие страны
|
2,4%
|
17,94%
|
|
|
Иностранцы
|
13,36%
|
100%
|
|
|
Местное население
|
86,64%
|
|
Как видно из статистики продаж, на долю иностранных покупателей испанской недвижимости приходится 13,36% зарегистрированных сделок, все остальное — это местные инвесторы. Таким образом, именно местное население в большей степени формирует цены на испанские квадратные метры. В этих 13,36% лидирующие позиции занимают британцы, немцы, французы, шведы и бельгийцы. За ними следуют граждане Италии, Китая, Румынии, России и Норвегии.
Если говорить об испанской недвижимости в целом и недвижимости в Барселоне в частности, то существует большая разница в том, какие объекты выбирают представители европейского и русскоговорящего рынков.
Исходя из нашей многолетней практики, можем сказать, что граждане стран СНГ предпочитают приобретать жилье в 3 зонах Барселоны:
1. У моря
2. Центр города
3. Верхние районы.
Приморские кварталы
Пляжи здесь в шаговой доступности, есть парки, места для отдыха. В то же самое время до центра города добраться можно в самые короткие сроки.
Диагональ Мар — это современный район в непосредственной близости от моря. Дома здесь новые, были построены 10-15 лет назад. Инфраструктура очень развита. В закрытых комплексах есть бассейны, спортзалы, организована круглосуточная охрана. Но и цены тут довольно высокие — от €6,000 за м2.
Публеноу буквально переводится как «Новый город». Район появился еще в 17 веке. В 19 столетии Публеноу был индустриальной зоной, однако позднее (к середине прошлого века) все производство перенесли в другие части города. Во время подготовки к Олимпиаде он был полностью модернизован. На территории Публеноу находится центральный городской парк, а также 2 пляжа — Марбелья и Богатель.
На данный момент основу жилого фонда составляют современные закрытые комплексы у моря. Ценовой разброс в Публеноу существенный — стоимость жилья колеблется между €350 тыс. и €1 млн.
Центральные районы
Эшампле или Грасия — отличный вариант для тех, кто хочет жить в самом центре Барселоны.
Почти все строения в Эшампле имеют историческую ценность. Традиционно здесь живут представители высших сословий. Еще одна особенность заключается в том, что все улицы в Эшампле, кроме проспекта Диагональ, пересекаются под прямым углом. Преимущество этой популярной зоны — великолепная транспортная доступность. Отметим также, что в старых зданиях в Эшампле высокие потолки. В левой части района бары, рестораны, клубы располагаются практически на каждом шагу, поэтому здесь всегда много молодежи.
В Грасии, хоть она и находится в центральной части Барселоны, немного туристов — Вы сможете оценить как живут обычные каталонцы. Публика здесь яркая, богемная, творческая. На улицах постоянно проходят всевозможные культурные мероприятия от выставок и концертов и до грандиозного фестиваля «Фиеста Майор».
Отсутствие туристической суеты, развитая инфраструктура, близость к центру — вот основные преимущества Грасии. Спрос на жилье достаточно высокий, в основном продаются небольшие квартиры в домах «средних лет». Цены начинаются от €3,000 за квадратный метр. Просторные апартаменты встречаются нечасто, стоят дороже.
Верхние районы (Зона Альта)
Самая дорогая и престижная недвижимость продается в так называемой Зоне Альта. Вместе с Саррия-Сан-Жервази в Зону Альта входит район Педральбес. Здесь продаются просторные дома с земельными участками, бассейнами, садами. Цена за квадратный метр — от €4,500. Некоторые особняки имеют площадь 1,500 или даже 2,500 м2.
16% населения Педральбеса — иностранцы, а именно: состоятельные немцы, французы, итальянцы. Здесь располагаются международные учебные заведения, бизнес-школы, Королевский теннисный клуб, Королевский клуб поло, а также бывшая резиденция испанского монарха.
Что выбирают покупатели из стран СНГ?
Указанные три зоны — у моря, центр и верхние районы — пользуются наибольшей популярностью среди наших клиентов из стран бывшего СССР. Готический квартал привлекателен с точки зрения коммерческих инвестиций, однако жить в атмосфере постоянного притока туристов, иметь дело с «неоднородной структурой жильцов» не так-то приятно для любителей комфортной и спокойной жизни.
Большая часть жилья в Диагональ Мар или Публеноу — это закрытые жилые комплексы в непосредственной близости к морю, в том числе видовые квартиры на верхних этажах. Жилье такого типа дает чувство безопасности, престижа.
Многие из покупателей избегают густонаселенных районов (особенно если соседями являются мигранты) или «тесных» построек. Например в районе Сан Андреу человек заходит в квартиру и напротив видит соседний блок в 5 метрах от своего дома.
Наибольшей популярностью у русскоговорящих клиентов пользуются расположенные у моря апартаменты с 2 или 3 спальнями с площадью 100 — 120 м2. На побережье (Коста-Брава, Коста-Морезме) хорошо продаются и дома. Что касается ценового диапазона, то сейчас увеличилось количество запросов с бюджетом от €500,000. Это связано с возможностью получить «золотую визу» на основании инвестирования.
Более подробно о возможностях получения ВНЖ в Испании через покупку жилья читайте во второй части статьи (Прим. автора).
Что покупают европейцы?
Если представители русскоговорящего рынка предпочитают более или менее капитальное жилье, куда можно приезжать время от времени или жить на постоянной основе, то у европейцев при выборе недвижимости несколько другой подход. Рынок Испании для них более близок и понятен. В основном они покупают небольшие квартиры, которые в дальнейшем используются в качестве дачи или второй резиденции. Барселона находится в 150 км от границы с Францией, так что покупка жилья в Испании для француза равнозначна приобретению собственного гостиничного номера.
Покупатели из СНГ бывают несколько ошеломлены, видя, как французы на ура разбирают крошечные квартиры-студии или апартаменты с 1 спальней в соседнем Льорет-де-Мар, в комплексе, построенном 40-50 лет тому назад. По такому же принципу жилье в Испании и Барселоне выбирают многие европейцы.
Коммерческая недвижимость
Наибольшую прибыль приносят помещения, расположенные рядом с туристическими объектами Барселоны, например в Готическом квартале. Это настоящий культурный центр города, его сердце — это величественный Кафедральный собор. В Готическом квартале много скверов, магазинов, ресторанов, баров, танцевальных клубов. Ночная жизнь очень оживленная, днем здесь также довольно шумно.
Доходность коммерческой недвижимости зависит от конкретного проекта, усредненные данные — 7-8%. Это довольно неплохой показатель, учитывая что Euribor сейчас находится на историческом минимуме. Проценты по ипотеке минимальные, в том числе и для иностранцев.
Специфика работы агентств недвижимости в Испании
При выборе жилой или коммерческой недвижимости в Барселоне или любом другом городе очень многое зависит от агентства, к которому обращается клиент. Во-первых, на рынке сейчас очень много компаний-посредников. Во вторых, есть фирмы, представляющие интересы продавцов недвижимости (застройщиков, хозяев, банков), а есть компании, ориентированные на покупателей.
Цель покупателя — найти подходящий вариант и приобрести его за минимальную сумму, а интерес продавца — реализовать именно свой объект за как можно большие деньги. Соответственно, в первом случае, Вы вряд ли сможете добиться от агента правильной цены, ведь он-то получает комиссию от продавца. Клиентоориентированные агенты, напротив, заинтересованы в покупке лучшего объекта для покупателя.
Между этими двумя подходами к работе существует принципиальная разница — Вы почувствуете это не только при оформлении сделки, но еще на этапе подбора, а также во время послепродажного обслуживания. При подборе объекта агент продавца будет предлагать Вам только те объекты, которые имеются в каталоге. Если же вы работаете с клиентоориентированным агентством, то ее сотрудники не останавливаются только на своей базе. Когда в собственном каталоге нет подходящего предложения, они продолжают свои поиски в других местах, поскольку заинтересованы не в том, чтобы реализовать имеющиеся на сайте квартиры и дома, а в том, чтобы удовлетворить запросы и пожелания клиента.
Также очень важно, чтобы в агентстве были в том числе и испанские сотрудники. Здесь очень развиты дружественные и семейные связи, поэтому наилучших результатов добиваются те компании, в штате которых есть местные кадры.
Текст – Алена Елисеева, ee24
Фотоматериалы Depositphotos.com
За помощь в подготовке материалов об испанской недвижимости благодарим сотрудников компании «Estate Barcelona»:
Павла Маслова, управляющего компании;
Rafael Pereyra Luna, начальника юридического отдела.