Германия – крупная страна с сильнейшей экономикой в Европе, поэтому инвестиции в немецкую коммерческую недвижимость позволят иметь источник дохода, а также запасной аэродром на случай непредвиденных ситуаций с бизнесом в других странах. Преимущества Баварии и Баден-Вюртемберга, особенности покупки и управления отелями, складами, магазинами и доходными домами, дополнительные расходы на их содержание, а также многое другое, портал ee24.ru обсудил с Константином Зеленюком, руководителем компании Schaber GmbH Immobilien.
Россияне стали более грамотно инвестировать в недвижимость Германии
– Расскажите о регионе, в котором вы предлагаете недвижимость. В чем его преимущество перед другими районами Германии?
– Мы предлагаем недвижимость в юго-западной части страны, это Бавария и Баден-Вюртемберг. Особенно Штутгарт. Там расположено много промышленных предприятий - "Порше", "Сименс", "Бош", которые позволяют поддерживать высокий уровень жизни в регионе.
Я в основном работаю с русскоговорящими покупателями из России, Украины и Казахстана. Для них покупка недвижимости на юго-западе Германии – это великолепная инвестиция в плане высокой аренды. Баден-Баден, например, – маленький городок, где недвижимость дорогая и не всем доступная, а купив апартаменты в Штутгарте, вы сможете в течение часа добираться до Баден-Бадена. А Милан и Париж находятся от Штутгарта в 600 км.
Также в нашем регионе интересен сегмент краткосрочной аренды. В Германии часто нанимают на работу на небольшой срок, на 6-8 месяцев, в течение которых людям нужно где-то жить. Очень высоко ценится меблированное жилье. Люди работают в основном несемейные, без детей, никто не портит ваше имущество, поэтому арендная часть в этих квартирах высока и может доходить до €18 за квадратный метр.
– Насколько сильный сейчас интерес к Германии у россиян?
– Ну, русские уже наелись большими виллами и красивыми квартирами, "Мерседесами" и "Роллс-Ройсами". Те, кто умеет зарабатывать деньги, дифференцируют доходы. Широко распространен такой способ вложения, как второй дом. Здесь, в России или на Украине, зарабатываются деньги, но у людей есть запасной аэродром. Если деньги перестанут работать в России, то они будут работать в Германии.
– Какими объектами интересуются клиенты из России?
– По-разному. Очень богатые не держат все яйца в одной корзине, создают портфели из гостиниц, доходных домов, промышленных объектов, складских помещений. У меня есть клиенты, которые покупали объекты для гостиницы и занимались ими сами, а есть те, кто покупал и сдавал в аренду.
 - Schlossplatz - Stuttgart.jpg "Коммерческая недвижимость в Германии – стабильный доход для инвестора | Фотография 2")
Мюнхен и Штутгарт - это как Москва и Киев
– Можно ли выделить города, где целесообразна покупка какого-либо типа коммерческой недвижимости?
– Складские помещения пользуются популярностью в городах, где развита промышленность. Например, в Штутгарте – двигателе немецкого прогресса.
Отели я бы делал для бизнеса, а не для туризма. В основном, они всегда заполнены, спрос круглогодичный, нет сезонности, и публика менее капризная, чем в туристических отелях. Вложив деньги в обыкновенный трехзвездочный отель, можно иметь гораздо больше доходную часть, чем при инвестировании в пятизвездочную гостиницу где-нибудь на курорте.
Что касается горнолыжной недвижимости, то от нас до ближайших курортов – 40 км, но там есть свой сегмент отелей, и по индивидуальному запросу клиентов мы можем найти подходящий вариант.
Рождественская ярмарка в Штутгарте
– Насколько распространена практика расположения магазинов на первых этажах домов?
– Магазины на первом этаже весьма распространенная практика, но они должны быть в хорошем месте. Если здание находится в более-менее пешеходной зоне, то первый этаж отдается под коммерческую недвижимость. В спальных районах такой потребности нет. Строятся жилые парки, где 5-10 многоэтажных домов, и в одном из них 2-3 этажа отданы под коммерческую недвижимость.
– Какие ликвидные районы Мюнхена и Штутгарта вы можете выделить?
– Мюнхен – очень дорогой город, как Москва, а Штутгарт можно сравнить с Киевом. Рынок его не совсем раздут, не очень разрекламирован, поэтому цена адекватная. Штутгарт очень сильно поднялся за последние несколько лет, есть огромные строительные проекты.
Около 10 лет будет длиться строительство вокзала, погруженного под землю, ценой €7 млрд. Иметь объект возле такой стройки и сдать его строителям – крайне доходно, аренда будет зашкаливать. После стройки из такого объекта делаются шикарные пентхауcы и продаются по цене от €4,5 тыс. до €5 тыс. за кв. м.
Штутгарт 21 — проект перестройки главного тупикового вокзала Штутгарта в подземный сквозной вокзал
Помимо этого, можно выделить Киллесберг (Killesberg) и Штутгарт-Вест (Stuttgart-West). В прилегающих к аэропорту районах находятся небольшие отели, развивается семейный бизнес, предлагающий места для ночевки.
Что касается Мюнхена, то он находится на первом месте по качеству жизни (такие показатели, как криминальность, наличие врачей, школ и так далее), на втором Дрезден, затем Франкфурт, Штутгарт, Гамбург. Берлин – на 9-м месте. В Мюнхене очень дорогой район – это Швабинг (Schwabing).
Цены на коммерческую недвижимость в Германии растут
– Во время кризиса сократился объем строительства, спрос есть, а предложение уменьшилось, цены стали расти. Как меняются цены за последние 5 лет?
– Коммерческая недвижимость в Германии более консервативна, чем жилая. Рост цен на жилье обусловлен ростом производства, предприятий, увеличением валового продукта. Завод "Мерседес" выпускает автомобили, а их производят люди, которым надо где-то жить. Это связано в одну большую цепочку. Строительство жилой квартиры обусловлено местоположением. Земли не становится больше, она очень дорогая в центре, а Германия славится тем, что постройки в основном пятиэтажные. Высокие небоскребы весьма редки.
За последние 4 года рост цен на доходные дома в Германии – 38%. Это очень сильное подорожание. Промышленная недвижимость и гостиницы тоже поднялись в цене за счет увеличения качества услуг и стоимости номеров.
– До 2008 года цены в Германии падали на недвижимость, а в Европе росли. После кризиса ситуация поменялась. Насколько долго она продлится?
– Цены до 2008 года не падали, а были стабильны. Может быть, была тенденция на падение цены в старом секторе, потому что его надо было ремонтировать. В кризис раздутые цены упали. Сейчас они поднимаются, но это не раздутый пузырь, а адекватное отношение инвестора к стране, которая стабильно стоит на рынке.
– Не может ли на рынке создаться искусственный дефицит?
– Если квартиры не строят, потому что нет места, а заводу нужны рабочие, то будет дефицит. Но завод не будет терять заказы, будут приглашать людей и арендовать для них жилье. Перенос производства за границу или в соседние регионы – это очень дорого и выгодно только при долгосрочных заказах.
– Но ведь спрос, особенно со стороны иностранцев, выгоден строителям?
– Да, это естественно выгодно, спрос высокий. Но если нет участка, строить будет негде. А немецкие начальники достаточно консервативны в выдаче разрешений.
– Существуют ли ограничения в строительстве?
– Естественно, районы поделены на так называемые офисные, жилые, коммерческие и смешанные области. Так, в районе, где находятся промышленные предприятия, может быть построено не более 10% жилья – и не любого, а для владельцев находящейся там коммерческой недвижимости.
– Какова доходность коммерческих объектов?
– В среднем по Германии – от 6 до 8% в жилом секторе, до 9% в коммерческом. Отдельные объекты при небольшом перепрофилировании и внесении дополнительных средств могут приносить до 20%, но это очень редко.
Pragsattel, север Штутгарта
Сдача недвижимости в аренду приносит стабильный доход
– Германия – страна арендаторов. Может быть, наблюдаются тенденции больше владеть собственным жильем?
– Те, кто владеет жильем, как правило, еще владеют несколькими квартирами, которые они сдают. Молодежь учится и живет там, где учится. Менталитет немецкий состоит в следующем: я живу там, где работаю. При смене работы собственники продают квартиры. В этом была проблема при объединении Германии. На Востоке рассуждали так: я получил квартиру от социалистического правительства и при отсутствии работы в моем городе останусь в своей квартире и буду получать пособия.
– Не является ли закон, который регулирует арендные ставки, сдерживающим фактором?
– Закон существует, и зеркало аренды говорит о том, что в городе есть хорошие, средние, плохие квартиры, и соответственно оценивается стоимость за квадратный метр.
Панорама Штутгарта
– Перед выборами в бундестаг в сентябре 2013 года было много разговоров об арендных ставках. Влияет ли на аренду политическая борьба?
– Как правило, договоры в Германии созданы долгосрочные, и приход нового канцлера не меняет стоимость аренды. Есть даже такой закон, согласно которому, купив дом, вы не имеете права поменять стоимость аренды. Жильцы защищены весьма сильно.
Но опять-таки есть способы влияния на жильцов: каждые два года вы можете на 20% повышать арендную ставку. 11% от затрат на модернизацию также можно переложить на плечи арендаторов. То есть сам бизнес не очень прибыльный по отношению к российским ставкам, но тем не менее, сравнив процентную ставку по кредитованию, это интересный бизнес, а самое главное – стабильный.
Сейчас стоимость аренды квартир в Германии весьма сильно увеличилась, и любой арендодатель рад, когда сменяются жильцы, потому что новые договоры подписываются по новой цене. У меня есть дом, где арендная ставка была поднята на 80%.
– Возможно ли, что после покупки жильцы вдруг съедут?
– Никто не застрахован. Когда мы предлагаем объект на продажу, мы сразу же предлагаем услуги управляющей компании. Предлагая вам объект, я буду заинтересован в том, чтобы жильцы были там как можно дольше, потому что у меня будет доходная часть. Есть интерес покупать доходные дома и коммерческие объекты, где несколько жильцов. Если у вас один жилец, который платит много, но сошел с дистанции, может получиться, что вы будете долго искать другого, кто сможет оплачивать аренду в этом сегменте. Поэтому покупать дорогие виллы для сдачи в аренду нецелесообразно.
Площадь Schlossplatz в Штутгарте, вид на торговые центры
Расходы при покупке и управлении коммерческой недвижимостью в Германии
– Что вы посоветуете потенциальным покупателям?
– Во-первых, четко определить финансовые возможности. Деньги для первоначального взноса не должны быть кредитными. Надо учесть, что условия ипотеки – минимум 50% собственного капитала и рентабельность объекта. Придется доказать происхождение денег и свои доходы. Ставка по ипотеке – от 2,5 до 3,5% годовых, в зависимости от объекта и собственного капитала. Кроме того, нужно иметь 20% про запас на случай, не дай бог, протечек, прорывов, шторма. Надо трезво подходить к вопросу и ни один раз посмотреть этот объект.
– К вопросу о катаклизмах: наводнения в Европе в мае-июне 2013 года сильно ударили по Германии...
– Нас вообще не залило, так как Штутгарт находится на горе. Дрезден затопило серьезно, другие города... Но на этот случай существуют страховки на дом. Вы можете застраховать жилье в Германии на любую сумму. Эти платежи, кстати, можно полностью переложить на плечи жильцов. Сейчас мы застраховали дом стоимостью €1,2 млн на €2 млн.
Ночной вид на Штутгарт, в центре - железнодорожный вокзал
– При покупке коммерческой недвижимости, каковы сопутствующие расходы?
– Что бы вы ни покупали, в Германии есть единый налог на покупку недвижимости: от 3,5 до 5%. Буквально в 2-3 землях он 3,5%, но в Баварии и Баден-Вюртемберге – уже 5%. Еще около 1,5% – это затраты на нотариуса при заверении договора, комиссия агентства – от 4 до 8%, в зависимости от его местоположения и норм для территории. Мы берем 4%, в Берлине берут 7%.
– Какие существуют расходы после покупки?
– Вы оплачиваете коммунальные услуги (свет, вода, газ, уборка территории). Налог на владение недвижимости на большой доходный дом стоимостью €1,5 млн – около €5000 в год, на трехкомнатную квартиру – €200 в год. Это также зависит от места: коммунальные платежи дороже в некоторых коммунах Германии (Мюнхен, Штутгарт). Если у вас доходный дом, вы по закону можете переложить все расходы на жильцов.
С дохода вы платите непрогрессивный налог. Налог уплачивается на сумму за вычетом того, что вы потратили на содержание фирмы (поэтому удобно покупать дом на фирму). С оставшегося взимается налог от 35 до 45%.
– Насколько дорогое удовольствие – передать недвижимость управляющей компании?
– Мы предлагаем такие услуги. От 7-8% от холодной аренды (холодная – чистая аренда, полученная от жильца, около €5 за метр; горячая – вместе с коммунальными услугами). В это входит контроль за арендаторами, службами сантехников, проверки жильцов на их платежеспособность и порядочность. Раз в месяц сдаем владельцу полный отчет. Квартира 100 кв.м будет стоить €800 холодных плюс €300 за коммуналку. Правда, сейчас таких цен уже нет, и 100-метровая квартира стоит уже дороже.
Интервью: Павел Кузнецов, ee24.ru